איך עושים ניתוח שוק נדל"ן ברמת העיר ?

ברוכים הבאים למדריך הראשון מתוך 4 בסדרת המדריכים שלי לגבי ניתוח שוק נדל"ן.
היום אנחנו נדבר על ניתוח השוק ברמת העיר, כדי לאתר את העיר הפוטנציאלית שבה נרצה להשקיע.

ניתוח שוק נדלן ברמת העיר

ובכללי כל שלב החקר שוק שלנו עובד בדיוק בצורה הזו.
דבר ראשון אנחנו מתחילים מלמעלה ומנתחים ברמת העיר, שזה השלב שאנחנו נמצאים בו עכשיו.
דבר שני לאחר שבחרתי עיר מצטמצמים לרמת השכונה ובוחרים איזה מבין השכונות בעיר תהיה הכי נכונה לי להשקעה ואיפה אני אוכל להרוויח הכי הרבה.
דבר שלישי אני כבר מצטמצם לרמת הרחוב המסויים שעליו אני רוצה להתמקד ולנתח את כל הנכסים שבו כדי להיות מה שנקרא – מאסטר בנדל"ן באותו הרחוב ולראות שם כמה שיותר דירות ולדעת לאתר הזדמנות כשתצוץ אחת כזו.
ובשלב האחרון כשאני אמצא נכס שמתאים לי אני אדע איך להסתכל עליו ובאיזה צורה לבחון אותו כדי לעשות את כל הבדיקות האפשריות האם אני עושה את הצעד הנכון.
אני רוצה שתסתכלו טוב על הפירמידה הזו, היא עושה סדר בראש ומאוד קלה להבנה,ואתם גם תראו אותה שוב במאמרים הבאים.

ניתוח-שוק-נדלן-ברמת-העיר

המטרה שלי כמשקיע

טוב אז מה המטרה הכללית שלנו בחקר שוק בכלל ?
מה אנחנו מחפשים בתור משקיעים ?
ישנם מספר אלמנטים שחשובים לנו בחקר השוק, נתחיל עם הראשון.

1. פוטנציאל שלא מומש

הכוונה היא שאנחנו מחפשים מקומות שהם לא מספיק מפותחים ויש להם עוד לאן לגדול ולהתרחב.
כאלו שלא מימשו את הפוטנציאל שלהם ויש להם עוד לאן לעלות מבחינת המחירים.
לדוגמא באזור המרכז אנחנו יודעים שהפיתוח כבר די הגיע לשיא שלו, ולא נראה שם עוד פיתוח מסיבי שמתוכנן לדוגמא כמו שכונות חדשות.
מצד שני אם נלך לאזורים פחות מפותחים, סביר יותר להניח שנראה שם יותר תוכניות עתידיות לפיתוח העיר, מה שבעצם יגרום בעתיד לעליית ערך הנכסים באזור.

2. האוכלוסייה לא מודעת

בתור משקיע חכם אנחנו רוצים למצוא עיר שנמצאת מה שנקרא על התפר.
מצד אחד שמתוכנן הרבה פיתוח שיהיה באזור, ומצד שני פיתוח שעדיין לא התחיל במידה שגרם לאוכלוסייה להיות מודעת לכל עליית הערך באזור כתוצאה מהפיתוח.
אנחנו לא רוצים שהאוכלוסייה תהיה מודעת לפיתוח שהולך להתבצע בשלב שבו אנחנו הולכים לרכוש נכס באזור המסויים שעומד להתפתח, מהסיבה הפשוטה שאנחנו כישראלים פתאום מוציאים את הראש מהחלון ורואים לדוגמא שבונים לנו רכבת קרובה לבית, אנחנו מבינים שהערך של הנכס שלנו יעלה כי זה מעלה את הנגישות שלו לכל האזורים בסביבה, אז אם התכוונו למכור את הבית בסכום מסויים אנחנו עכשיו נקפיץ את המחיר כי אם אפשר לבקש יותר, אז למה לא.
ולכן המטרה שלנו היא להגיע לפני כולם.

3. להגיע לפני כולם

לרכוש את הנכס במחיר נמוך ממה שאנחנו מתכננים למכור כמובן, ובגלל שעשינו את כל הבדיקות מראש אנחנו יודעים שעכשיו זה עניין של X זמן עד הפיתוח המסויים הזה יתחיל לצאת לדרך, לדוגמא תחנת רכבת חדשה ליד הבית,
וכבר אז נוכל להרגיש את עליית ערך הנכס.

4. עליית ערך הנכס

כי ברגע שהאוכלוסייה מודעת לפיתוח שקורה מסביב, הם אוטומטית מבקשים יותר כסף על הבית שלהם.
טיפ קטן ממני, את האזורים שמתפתחים בצורה מאסיבית תוכלו למצוא בעיקר באזורי הפריפרייה מהסיבה שהפיתוח באזור המרכז כבר נדחק לקצה ורוב השטחים העירוניים כבר מנוצלים שם, והמדינה מקדמת המון תוכניות לפיתוח ויישוב הדרום והצפון בארץ.
אוקיי אז עכשיו כשאנחנו יודעים מה אנחנו מחפשים, נשאלת השאלה איך מתחילים.

איך מתחילים ?

1. מי אני כמשקיע ?

דבר ראשון אני צריך להחליט איזה סוג עסקה מתאים לי לפי השאלות של מי אני כמשקיע.
האם אני רוצה להיכנס לדוגמא לנכס מניב זאת אומרת עסקה של 20-30 שנה, ובמשך השנים שהשוכר ישלם לי את המשכנתא או שאולי לדוגמא מתאים לי להגדיל את ההון שלי בצורה מהירה ולהיכנס לעסקאות אקזיט.

2. יכולת הרכישה שלי (הון עצמי + אישור עקרוני למשכנתא)

הדבר השני שאני צריך לשאול את עצמי הוא מה יכולת הרכישה שלי ?
אני מזכיר יכולת הרכישה – הון עצמי + אישור עקרוני למשכנתא שהלכתם להוציא בבנק.
בתור משקיעים חכמים מה שאנחנו רוצים לעשות זה למצוא יהלום בין אבנים, ואני אסביר.

3. למצוא את העיר הזולה ביותר בסביבת ערים יקרות עם ביקוש

זאת אומרת שאם נפעיל היגיון פשוט, אנחנו נראה לדוגמא שבעבר המון אנשים רצו להתגורר במרכז ובעיקר בתל אביב, מה שגרם לביקוש לעלות ולמחירים בתל אביב לעלות לשמיים.
אחרי תקופה מסויימת הגיעו עוד אנשים שרצו לגור בתל אביב, אבל כבר לא יכלו לרכוש שם דירה.
תחשבו שהאנשים האלה עובדים בתל אביב וצריכים להתגורר בסביבה כדי שיהיה להם גישה לעבודה וגם נוחות מסויימת.

לאנשים האלה נותרו 2 ברירות – או לשכור דירה בתל אביב, או לקנות דירה בעיר קרובה לתל אביב שהוא יכול להרשות לעצמו בתקציב שברשותו.
בגלל התופעה הזו לאט לאט גם המחירים של כל הערים בסביבה של תל אביב עלו בצורה דרסטית, אני מדבר על רמת גן, גבעתיים, הרצלייה, בת ים, ראשון לציון ועוד.
בנדל"ן זה הכל עניין של היגיון, אז בתור משקיעים חכמים אנחנו רוצים למצוא את העיר הזולה ביותר שנמצאת קרוב לערים יקרות שיש להן ביקוש גבוה.

בנדל"ן אנחנו מחפשים אזורים שבהם יהיה פיתוח סביבתי עתידי, שיגרור להגירה חיובית אל העיר ועליית ערך.
ברגע שנוכל לראות את העתיד ולדעת מה מתוכנן להיבנות בכל אזור, יהיה לנו יתרון לא הוגן למינוף הכסף על פני אנשים אחרים.
פיתוח עתידי מתבטא בשכונות חדשות, נתיבי דרכים ראשיות חדשות, מוסדות אקדמאיים, אזורי תעשייה, רכבות ותחבורה ציבורית, בתי חולים וכו'.
אז בואו נדבר פרקטיקה.

מהו הצעד הראשון ?

הדבר הראשון שנעשה הוא חיפוש נכסים ביד 2 בהתאם ליכולת הרכישה שלי:
דבר ראשון אני מזין את התקציב מבלי שום פרמטר אחר ומתחיל לחפש.
בודק באילו ערים התקציב שלי מאפשר לי להשקיע, לדוגמא התקציב שלי הוא 800,000 ש"ח, אז אני מחפש דירות בשווי 800,000 שקל ביד 2, ומתחיל לראות מהן הערים הפוטנציאליות שבהן אני יכול להשקיע.

לדוגמא עם 800,000 ש"ח אני יודע שאני יכול למחוק את ירושלים ותל אביב לדוגמא מהלקסיקון שלי אז למה להתאמץ בכלל לנסות לחקור עליהן ?
אחרי הכל, בכל עיר הנדל"ן מתנהל בצורה אחרת ולכל אזור יש שוק שונה.
אז אני מצמצם את החיפוש שלי ומקבל רק את הערים שבהן אני יכול להשקיע בהתחשב בתקציב שיש לי.
אני מקבל את התוצאות ורושם הכל בצד, מה שרשמתי אלו הערים הפוטנציאליות להשקעה בשבילי.

ומה שנשאר לי בעצם זה לבחור מתוכן את המועדפת ביותר.
זאת אומרת שאנחנו פועלים בשיטת האלמינצייה, כל הזמן להוריד עוד ועוד אפשרויות שלא מתאימות לנו עד שאנחנו נגיע לאפשרות הטובה ביותר בשבילנו.
אז איך אני בוחר מהי העיר הכי טובה להשקעה מבין הערים שקיבלתי ?
עוברים לצעד מספר 2.

מהו הצעד השני ?

נכנסים לאתר רשות מקרקעי ישראל:
באתר הזה מפורסמות כל התוכניות שמדינת ישראל אישרה ומתכננת לבצע בכל הארץ.
אתם תבקרו באתר הזה עוד הרבה בתור משקיעים חכמים, כי המידע שיש שם יהיה שווה לכם המון כסף ברגע שתממשו את העסקה שלכם.
אז כמו שאמרנו באתר של רשות מקרקעי ישראל מפורסמות התוכניות, והן מתחלקות לשלושה סוגים.

1. תמ"א-תוכנית מתאר ארצית.

תחת הכובע הזה יהיו כל התוכניות שמאושרות ברמה הארצית, והן חלות על כל הארץ זאת אומרת שמפורסמים בהן תיכנונים שמשליכים על התוכניות המחוזיות והעירונית כמו שניגע בעוד רגע, אבל חשוב לדעת שהן תוכניות עקרוניות וכוללות שמנחות את הועדות המקומיות והמחוזיות לקבוע את התוכניות והתיכנונים שהם כבר ברמת העיר והמחוז, על פי התוכניות הארציות ולא לסטות מהן.
התוכניות האלו בעיקר מתייחסות לכל המרחב הציבורי וביניהם גם כבישים, אזורי תעשיה, מסילות ברזל וכו'.

2. תמ"מ-תוכנית מתאר מחוזית.

שאלו תוכניות שנמצאות כבר ברמת המחוז והתפקיד שלהן הוא סוג של לתווך בין ההוראות של התוכניות הגדולות ועל פיהם הועדה המחוזית יכולה לקבוע תנאים והוראות יותר ספציפיים אל הרשויות שנכללות בתוכה ברמת המחוז.

3. תב"ע-תוכנית בניין עיר.

שאלו תוכניות שהן ממש ברמת העיר שכל ועדה מקומית קובעת על פיתוח ספציפי לדוגמא על שכונה חדשה שתקום, או בניין מסויים שמשנים לו ייעוד וכו'.
כל התוכניות האלו יוכלו להגיד לנו במדוייק מה יקום בעתיד באיזורי ההשקעה הפוטנציאליים שלנו, ואנחנו רוצים לחפש את המקום שצפוי להיות בו הפוטנציאל הגבוה ביותר לעליית ערך, כדי להיות מסודרים אני מזכיר לכם – תוכניות שמצאתי – אני רושם בצד, ובהמשך תבינו בדיוק למה.

אז חברים…לחקור לחקור לחקור!
מדובר כאן על פוטנציאל לעליית ערך של עשרות ומאות אלפי שקלים אם אנחנו עושים את המחקר הנכון, וזו הדרך שלנו לדעת לפני כולם איך עיר מסויימת תיראה בדיוק בעתיד.

איך תוכנית מתאר בנויה ?

עכשיו,כל תוכנית מורכבת מ-2 חלקים.
כשהחלק הראשון הוא תשריט(מפה), שהוא בעצם מראה בציור על מפה מה בדיוק הולך להשתנות ואיפה.
והחלק השני הוא תקנון שמסביר את התשריט ששם רשום במדוייק את כל המאפיינים של התוכנית.
באיזה תנאים היא תתבצע, מתי אישרו אותה וכו' וכו'.
בנוסף יש אתר מאוד מאוד נח שכולכם הולכים להתחיל לעבוד איתו מהיום והוא הפורטל הגיאוגרפי הלאומי.

GOVMAP (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי) – הוא אתר ממשלתי שמשלב תוכניות פיתוח.
מאחר והוא יכול להיות נושא בפני עצמו אני לא אפרט עליו יותר מדי, אבל דבר אחד שחשוב לזכור לגבי האתר הזה ובכללי הוא שניתן למצוא ת.ז. של נכס, ע"י 2 מאפיינים והם:
1)גוש
2)חלקה
זאת אומרת שכמו שלכל בן אדם יש מספר ת.ז. אז ככה גם לנכסים, רק שבנדל"ן במקום מספר יש לנו גוש וחלקה שניתן לאתר בקלות.

אלו הצעדים הנכונים לבצע חקר שוק ברמת העיר, ולאחר שאיתרנו את העיר הפוטנציאלית להשקעה הבאה שלנו הגיע הזמן להתקדם לחקר שוק שכונתי.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)