מה זה נדל"ן | נכס מול התחייבות

הגדרת הנדל"ן

בהגדרה יבשה בעצם נדל"ן-פירושו נכסי דלא ניידי,כלומר נכס שמחובר חיבור של קבע לקרקע.
ושלא ניתן להזיז אותו, לדוגמא בית.
בנוסף הנדל"ן גם ידוע בשמו המילוני "מקרקעין" ולבעל הזכות במקרקעין יש זכות לעשות עסקאות בנכס,זאת אומרת שאם יש דירה שהיא בבעלותי אז אני בעל הזכות במקרקעין (הדירה), ולי יש את הזכות לעשות עסקאות בנכס,לדוגמא להשכיר או למכור אותה.
ועכשיו, אחרי שהסברנו קצת הגדרות יבשות נתקדם לעובדות קצת יותר מעניינות בשטח לגבי הנדל"ן בישראל.

נדל"ן בישראל

1.מ-2,009 מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות(במגמה ארצית)

זאת אומרת שכבר יותר מעשור המחירים רק עולים ועולים במדינת ישראל ואם לומר את האמת, אפילו אם נסתכל אחורה מקום המדינה ועד היום,אנחנו נראה שהמחירים עלו ביותר מ-300%,
וכן ברור שהיו ירידות בדרך,
אבל כמו שההיסטוריה מלמדת אותנו אלו תמיד ירידות זמניות והן היו מה שנקרא,
"ירידה לצורך עלייה".

2.מחירי הדיור בישראל הם בשיטה מעגלית, כאשר מרכז הגרעין הוא תל אביב

זאת אומרת שאם נסתכל לרגע על מחירי הדיור בישראל נבין שתל אביב היא היקרה ביותר,
ואם היא בעצם מרכז הגרעין ונשרטט מסביבה עיגול,
ככל שהעיגול יתרחק יותר מתל אביב,
ככה נראה את המחירים יורדים,
לדוגמא עם נשרטט עיגול קטן מסביב לתל אביב,אנחנו נראה את רמת גן/גבעתיים/ראשל"צ/בת ים ששם המחירים הם עדיין גבוהים אבל יותר נמוכים מתל אביב,
ואם נרחיב את העיגול שלנו יותר ויותר אנחנו נגיע לאזורי הצפון והדרום(הפריפרייה),
ששם המחירים ממשיכים לרדת ולרדת.

3.ככל שנתרחק מהמרכז המחירים יירדו

ובנוסף ככל שנתרחק מהמרכז, התשואה תעלה.
זו עובדה שחשוב לזכור ובמאמר אחר הרחבתי בדיוק על מה זה תשואה, ואחרי שתקראו אותו הכל יתחבר לכם.

האם עדיף להשקיע במרכז או בפריפריה ?

ממבט מהצד על מחירי הנדל"ן אנחנו יכולים לראות שמחירי הנדל"ן במרכז מימשו את הפוטנציאל שלהם ודי הגיעו לתקרה שלהם,
ובנוסף המרכז הוא ברמת פיתוח מאוד גבוהה,
זאת אומרת שהבנייה והתוכניות החדשות שמתחילות באזור המרכז הם יחסית נמוכות כי רוב האזור כבר בנוי ומפותח,
מה שמוסיף על דעתנו שהמרכז באמת הגיע למקסימום פוטנציאל שלו מבחינת המחירים,
וחשוב גם להבין שבתור משקיע מתחיל אין לנו מספיק הון עצמי כדי להיכנס לעסקה באזור המרכז ולמען האמת,
אנחנו גם לא רוצים להיכנס לאזור שבו השוק הוא די קפוא ותקוע,והתנועה של הכסף בו היא די איטית.

מצד שני יש את הפריפרייה שבשנים האחרונות מתפתחת מאוד,
ורוב הבנייה והתוכניות החדשות בארץ מתרחשות שם,
מה גם שהמחירים בצפון ובדרום מאפשרים לנו להיכנס ולבצע את ההשקעה הראשונה שלנו בעולם הנדל"ן מהפריפרייה ולהתחיל משם,
כי בניגוד לאזור המרכז,המחירים בפריפרייה עוד רחוקים ממימוש הפוטנציאל שלהם ולכן בתור משקיעים מתחילים עם תקציב נמוך או אפילו לא קיים,
הפריפרייה היא המקום הנכון להשקעה הראשונה שלנו.
אני גם רוצה שנדבר על 2 מושגים מאוד בסיסיים ואחריהם אנחנו ננפץ מיתוס מרכזי ובעייתי מאוד בחברה הישראלית,
קודם כל חשוב שנבין בכלל מהו ההבדל בין נכס להתחייבות.

נכס VS התחייבות

אז קודם כל נכס – הוא בעצם כל דבר שמכניס לך כסף לכיס-ושאתה מרוויח ממנו,
לעומת התחייבות – שהיא בניגוד לנכס כל דבר שמוציא לך כסף מהכיס-ושגורם לך להפסדים,
אני מניח שזה די פשוט להבנה נכון ?
אז עכשיו כשאנחנו מבינים את ההבדל בין השניים עולה שאלה מאוד מעניינת.

האם דירה למגורים היא נכס או התחייבות?

וכדי להבין מהי התשובה, הכנתי לנו השוואה מעניינת שתעזור לנו להגיע אליה די בקלות.

דירה למגורים VS דירה להשקעה

1.אז קודם כל בדירה למגורים אנחנו אלה שמשלמים את החשבונות השוטפים,
בזמן שבדירה להשקעה השוכר שאנחנו נשים בדירה ישלם במקומנו.

2.בנוסף בדירה למגורים אנחנו אלה שמשלמים את המשכנתא מהכיס שלנו,
בזמן שבדירה להשקעה השוכר שאנחנו נשים משלם במקומנו את המשכנתא,
תחשבו כמה זה מטורף, למעשה השוכר קונה בשבילנו את הבית במהלך השנים כשמדובר בדירה להשקעה.

3.ולגבי הפוטנציאל לעליית ערך הנכס – שמתי לב שיש לא מעט אנשים שמאמינים שברגע שהם קונים דירה למגורים ערך הנכס שלה עולה ובעצם הם מרוויחים,
ובעצם זה נכון ולא נכון,כי אולי הם "מרוויחים" במרכאות על הנייר,
אבל מה הרווח על הנייר עוזר להם אם הם עדיין גרים באותה הדירה,הרי הם לא יכולים לפדות את הכסף כי הם צריכים שיהיה להם מקום לגור נכון?

ואז מה שנשאר לנו להבין הוא בעצם שבדירה למגורים מי שמוכר את הנכס מוכר כדי לשפר דיור/לקנות התחייבות יותר גדולה,בזמן שבדירה להשקעה מי שמוכר את הנכס מוכר אותו כדי לקנות עוד נכסים.
כי תחשבו על זה לרגע,
רוב האנשים שיש להם דירה למגורים והם מוכרים אותה,
הם עושים את זה בדרך כלל כדי לקנות בית יותר גדול,
זאת אומרת לשלם חשבונות שוטפים יותר יקרים, לקחת משכנתא יותר גדולה, לשלם יותר ארנונה, ואולי אפילו לקנות ריהוט חדש וכו'.

זאת אומרת שהם מוכרים את ה"נכס" שלהם במרכאות רק כדי לקנות התחייבות יותר גדולה,
ומכאן מה שאנחנו למדים בעצם הוא שדירה למגורים – לעולם תהיה 100% התחייבות,
אנשים שקונים דירה למגורים מאז ומתמיד הוציאו וימשיכו להוציא כסף מכיסם לטובת תשלומים על הדירה וימשיכו להפסיד כסף,
וגם אם יצא והם עשו "רווח" על הנייר,
הם יפדו את הרווח הזה בהתחייבות יותר גדולה,
זאת אומרת בבית יותר גדול שיחייב אותם בהוצאות שוטפות גדולות יותר.

זו בעיה רצינית שחלק גדול מהציבור קורא לדירה שלו למגורים "נכס",
כשלמעשה היא 100% התחייבות,
ומי שהתחיל בעצם לכנות את הדירות למגורים נכס הוא בעצם הבנק,
ואנחנו יודעים את זה כי כשאנחנו ניגשים לקבל משכנתא מהבנק הדבר הראשון שהבנקאי ישאל אותנו הוא "איזה נכס אתה קונה?",
אבל מה שהבנקים אף פעם לא סיפרו לנו הוא שבעצם הדירות למגורים שאנחנו רוכשים הם באמת נכס,
אבל הם נכס בשביל הבנק,
זאת אומרת שאנחנו נשלם לבנק משכנתא כל חודש,
והבנק הוא זה שירוויח מהדירה הזו,זאת אומרת שזה נכס בשבילו.
בזמן שלמעשה אנחנו נמשיך להוציא כסף מהכיס שלנו על הדירה שרכשנו(למגורים כמובן) שהיא למעשה ההתחייבות שלנו.
צריך לזכור שהתחייבות של צד אחד,הוא נכס של מישהו אחר,
וכשיוצא כסף ממקום אחד,הוא נכנס למקום אחר.
אנחנו רוצים להיות תמיד בצד של הנכס ולא של ההתחייבות.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)