איך קונים דירה מכונס נכסים ומה זה בכלל ?

שלום משקיעים יקרים המאמר הקרוב יעסוק כל כולו באחת הדרכים המדהימות לאיתור הזדמנויות ומציאת נכסים מתחת למחיר השוק, והיום אני רוצה שנרחיב לעומק על כל הנושא של כונס נכסים, זהו נושא שמאוד כדאי להתעכב עליו כי טמון בו לא מעט כסף אם יודעים להשתמש בכל הנושא הזה נכון ולטובתנו.

מה זה כונס נכסים?

אז כונס נכסים הוא בן אדם – עורך דין מטעם הוצאה לפועל.
זאת אומרת שהוצאה לפועל לוקחים נכסים מסויימים ורוצים להכניס אותם לתהליך של כונס נכסים.
והדבר הראשון שהם עושים הוא למנות עורך דין שיהיה מנהל זמני של הזכויות בנכס.

הוא מקבל את הזכויות בנכס מטעם הוצאה לפועל והמטרה של כונס נכסים היא לנהל מכירה מזורזת על הנכס ולהמיר את הנכס לכסף במהירות האפשרית.
אני חוזר ומדגיש כשאנחנו רוצים למכור נכס במהירות ויש כאן לחץ של זמנים שמעורב בעסקה אנחנו נצטרך להוריד את מחיר הנכס והרעיון של כונס נכסים הוא שהוא לא מחפש להפיק רווחי מהעסקה הזו, אלא כונס הנכסים מחפש למכור את הנכס כמה שיותר מהר ולהחזיר את החובות לנושים לדוגמא לבנקים במקרה שהכסף שייך להם ובעקבות העניין הזה בכונסי נכסים אנחנו נוכל למצוא נכסים בדר"כ עד 25% מתחת למחיר השוק, וזה כבר משתנה כל עניין לגופו וזה כמובן תלוי בתחרות וכמה אנשים משתתפים בכל התהליך הזה.

איזה נכסים מגיעים לכונס נכסים ?

1. גירושין וסיכסוכים

במידה ובני הזוג לא מגיעים להסכמה על מכירת הנכס והעניינים מתעכבים, בית המשפט רשאי להכניס כונס נכסים לסיטואצייה שיפתור את הבעיה וימכור את הנכס בעצמו.

2. ירושה וסיכסוכים

במקרים בהם היורשים לא מצליחים להגיע להסכמה ביניהם על מכירת הנכס הם יכולים למנות כונס נכסים מטעמם שינהל את עניין מכירת הנכס.

3. שותפות שהתפרקה

במקרים שבהם אחד מהשותפים רוצה לפרק את השותפות ולמכור את החלק שלו בנכס בזמן ששאר השותפים לא מגיעים להסכמה בינם לבין עצמם איך העניין הזה יוסדר, אז אחת האפשרויות היא להעביר את הנכס לכונס נכסים שיבצע את התהליך הזה בעצמו.

4. משכנתא שלא נפרעה

כשאני קונה נכס נדל"ן מסויים ולוקח משכנתא אני משעבד את הנכס לטובת הבנק ככה שהבנק מבטח את עצמו שבמקרה ואני לא אוכל להחזיר לו את הכסף על המשכנתא, הבנק ייקח את הנכס הזה ויעמיד אותו לכינוס נכסים כדי לפדות את המשכנתא בצורה הזו.
אז איך זה עובד ?
נתחיל בשלב הראשון.

כונס נכסים – תהליך ההצעה

1. אנחנו מחפשים באתרים / עיתונות(כונס ONLINE, כונס FREE, יד 2)

מחפשים מודעות של נכסים שנמצאים בתהליך של כינוס נכסים.
בעיתונות אנחנו נוכל למצוא אותם לקראת סוף העיתון באזור שאחרי מודעות האבל,אבל למי שפחות משתמש בעיתונים יש גם אתרים שמרכזים את כל המודעות שנמצאות בעיתונים של המדינה ומעלות אותם לאתרים,האתרים האלה אומנם הם לא חינמיים אבל הם בהחלט מקלים על העניין וכשמדובר בעסקאות נדל"ן אני ממליץ מאוד לעשות את המנוי.
אז אחרי שמצאנו מודעה של כונס נכסים יהיו רשומים לנו כמה פרטים יבשים בנוגע לכתובת של הנכס ודרך ליצירת קשר.

2. יצירת קשר עם הכונס

אנחנו נרצה לדבר עם עורך הדין, זאת אומרת כונס הנכסים במייל או בטלפון ולבקש ממנו כמה פרטים יבשים לגבי הנכס.
אנחנו נבקש גם לדעת מתי מתקיים היום סיור בנכס.

3. לקבל את השמאות מהכונס

אומנם בכונסי נכסים אנחנו לא נקבל את השמאות מעורך הדין עם המחיר, זאת אומרת שעורך הדין לא יגיד לנו מה השווי של הדירה, אבל הוא כן יכול לשלוח לנו את המפרט שעליו השמאי יסתכל ופירט בתהליך השמאות שלו, וימחק את המחיר בסוף.
זה גם יכול לתת לנו אינדיקצייה טובה להבין על מה בדיוק השמאי יסתכל וייתן לנו קצת יותר מושג לגבי התהליך שהתבצע מאחורי הקלעים.
הדבר השני שאנחנו נרצה לבקש מעורך הדין הוא את חוזה המכר.

3. לקבל את חוזה המכר מהכונס

לקרוא את כל התנאים שמפורטים בו לפני שאנחנו מחליטים ללכת לכיוון העסקה הזו.
דבר נוסף שאנחנו נבקש מעורך הדין שישלח לנו הוא נסח טאבו.

4. נסח טאבו

עוד לא למדנו על נסח טאבו לעומק, אנחנו נרחיב על זה בהמשך במודול של משפט ומיסוי אבל מה שחשוב להבין הוא שנסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס ובנסח הטאבו אנחנו נרצה לבדוק מיהו בעל הנכס ונרצה לבדוק למי הנכס משועבד ובאיזה סכום.

5. תשריט ותקנון בית משותף

אני ממליץ בחום לבדוק תשריט ותקנון בית משותף שבו יהיה מפורט כל ההצמדות שקיימות לדירה והאם מוצמדת לה חנייה או גג או מחסן או כל דבר אחר.
אנחנו גם נלך לעירייה וניקח משם את תיק הבניין.

6. תיק הבניין

ותיק הבניין בעצם כולל את היתר הבנייה שעל פיו נבנה הנכס הספציפי שאותו אנחנו חוקרים ואנחנו נרצה לבדוק שאין חריגות בנייה בנכס לדוגמא מרפסת שמש שנבנתה בניגוד להיתר הבנייה.
אחרי השלב הראשוני אנחנו מתחילים להיערך ליום סיור בנכס.

מטרות ליום סיור בנכס

ביום הסיור בנכס יש לנו כמה מטרות עיקריות.

1. הערכת מחיר השוק

כשאנחנו מגיעים לנכס אנחנו רוצים להעריך בצורה די זריזה מה מחיר השוק שלו ולעשות את כל הבדיקות ברמת הנכס והבניין (אני מחזיר אתכם אחורה לשלב חקר השוק), ואם אפשרי אז גם להביא שמאי מטעמנו שייתן לנו הערכת שמאי כמה הנכס הזה שווה.
מתוך הערכת מחיר השוק אנחנו גם נגזור את ההצעה המקסימלית.

2. קביעת ההצעה מקסימלית

כבר בו ביום להחליט את הסכום המקסימלי שאנחנו מוכנים לשים על הנכס.
זאת אומרת אם עכשיו אני יודע שמחיר השוק הוא 800,000 ש"ח אז אני מבין שהמקסימום שאני מוכן להשקיע על הנכס הוא 720,000 ש"ח כי אני רוצה לקנות את הנכס ב-10% מתחת למחיר השוק שלו, אז אני הולך לבנק עם חוזה המכר שקיבלתי מעורך הדין ומוציא אישור עקרוני למשכנתא.

3. אישור עקרוני למשכנתא

להוציא אישור על סך הסכום המקסימלי שאותו אני רוצה להשקיע בקניית הנכס.
זאת אומרת שאם קניתי את הנכס בפחות אז מעולה, אבל אני מבקש על המקסימום שאני אישית מוכן להשקיע על הנכס כדי להיות בטוח שיש לי את התקציב שאני צריך.
המטרה האחרונה שלי ביום הסיור היא בעצם הגשת ההצעה.

4. הגשת ההצעה

אחרי שאני ראיתי את הנכס ואני יודע מה מחיר השוק שלו אני יודע גם כמה אני הולך להציע ומתוך זה נגזרת ההצעה שלי.
את ההצעה הראשונית אנחנו מגישים לכונס והיא תהיה בדרך כלל 10% מסך ההצעה הכוללת שלנו, לדוגמא אם אני מציע 700,000 ש"ח אני אגיש הצעה ראשונית על סך 70,000 ש"ח כדי להביע רצינות בעסקה וגם חשוב לזכור שהיא תהיה בצורה של צ'ק בנקאי ולא צ'ק רגיל.

איך מתנהלים ביום הסיור בנכס ?

1. להגיע לכל ימי הסיור

בדרך כלל כונסי נכסים מחוייבים לתת לפחות יום סיור אחד בנכס וחלקם יתנו אולי שניים או שלושה ואנחנו רוצים להגיע לכל ימי הסיור כדי לשאוב כמה שיותר מידע גם על הנכס וגם על המתחרים שלנו בהתמחרות.

2. הראשון שמגיע, והאחרון שיוצא

זאת אומרת שאני רוצה לראות בדיוק איזה סוגים של אנשים מגיעים ?
כמה אנשים מגיעים בכלל ומול מי יש לי עסק ?
האם יש לי כאן תחרות מול שלושה אנשים או מול שלושים אנשים ואולי אני מבזבז כאן את הזמן שלי ?

3. לדבר עם בעל הנכס

ובעצם לקבל מידע ממקור ראשון על הנכס עצמו.
בחלק מהפעמים שבהם יש כונסי נכסים אנחנו נראה שבעל הנכס גר בדירה והוא יוכל להגיד לנו בעצמו האם יש בעיות וליקויים בנכס שאנחנו אולי יכולים לפספס.
דבר נוסף שחשוב לדעת זה מול מי יש לי עסק ומי בעל הדירה, ובכלל מה העמדה שלו לגבי כונס הנכסים ואולי אין לו בכלל כוונה לפנות את הדירה בצורה יפה אלא רק בכח ואולי מלכתחילה לא נרצה להתעסק בעסקה שמעורב בה בעל בית בעייתי שכזה, ולכן חשוב מאוד לשים לב ולדבר עם בעל הנכס.

4. לדבר עם המציעים האחרים

לספוג כמה שיותר מידע מהמתחרים שלנו.
האם הם משקיעים שמחפשים למקסם רווחים או שאולי הם משפחה שמגיעה לגור בנכס ?
משפחות שבאות לגור בנכס יהיו מכשול בשבילנו מהסיבה הפשוטה שמשפחות מוכנות להשקיע יותר כסף על בית החלומות שלהם ופחות מסתכלים על רווחים ומחירי שוק.
בנוסף אנחנו נרצה לנהל איתם שיח ואולי הם יגלו לנו דברים שהם שמו לב על הנכס שאנחנו בעצמנו לא שמנו לב וכמו שאנחנו יודעים עוד מידע ועוד מידע זה תמיד דבר טוב.

5. כמה מתחרים יש לנו ?

למספר המתחרים יש משקל מאוד גבוה בעסקה.
אנחנו צריכים לקחת בחשבון שככל שיש יותר מתחרים הסיכוי שלנו לנצח בשלב ההתמחרות הוא נמוך, ואם ננצח בשלב ההתמחרות סביר מאוד להניח שנצטרך להשקיע יותר כסף ככל שיהיו יותר מתחרים.

6. סיפור כיסוי (אנחנו לא משקיעים)

בשיחה שלנו עם בעל הנכס אנחנו לא מציגים את עצמנו כמשקיעים מהסיבה הפשוטה שלוקחים לבן אדם הזה את הבית, ותחשבו איך זה היה מרגיש לכם אם היו לוקחים לכם את הבית והיה מגיע משקיע שעושה רווח על ה"גב" שלכם במרכאות – התגובה האידיאלית של בעל הנכס ישר תהיה לפתח אנטי לאנשים כמונו, אז קודם כל כדי להתחבב עליו עדיף מאוד שנציג את עצמנו כאנשים שמחפשים את הדירה הזו למגורים.

סיבה נוספת שנרצה להציג את עצמנו כמשפחה היא בשיחה מול המציעים האחרים, שכמו שאני אמרתי לכם תחשבו שיש משפחה שמתחרה מולכם שכבר זה מרתיע אתכם בתור משקיעים, ככה אתם תרתיעו משקיעים אחרים אם תציגו את עצמכם כמשפחה שמגיעה לגור בנכס ותשדרו שאין לכם בעיה להשקיע כאן לא מעט כסף כדי לנצח.
אז אלו הכללים לגבי היום סיור בנכס.
אז נגמר יום הסיור בנכס הגשנו את ההצעה שלנו והגענו לשלב המכירה.

כונס נכסים – שלב המכירה

אז שלב המכירה תמיד מתחיל מההצעה המקסימלית = שהיא המחיר המינימלי.
אוספים את כל המקדמות של כולם, ולדוגמא הוא הציע 600 אלף והוא הציע 620 אלף ואני הצעתי 650 אלף, אז כונס הנכסים מכריז ששלב ההתמחרות מתחיל מההצעה של עדן שרעבי מ-650 אלף ומכאן מתחיל שלב ההתמחרות.

שלב ההתמחרות מתנהל כמכירה פומבית במשרד.
זאת אומרת שיושבים כל המציעים סביב שולחן עגול או במשרד מסויים ומתחילים להציע מחירים.
אז אם אמרנו שהתחלנו מ-650 אלף אז זה שליידי הרים את היד ואמר 655 אלף ואז אני הרמתי ואמרתי 660 אלף וכך הלאה עד שמגיעים למחיר הגבוה ביותר ובעצם המחיר הגבוה ביותר יזכה.

מי שהמשיך להציע והגיע למחיר הגבוה ביותר ונשאר אחרון בזמן שכולם פרשו זכה בשלב ההתמחרות וחותם עם כונס הנכסים על טפסי זכייה.
עכשיו, אם דיברנו על אסטרטגייה לכונס נכסים לבוא ולשדר שאני משפחה שבאה לגור בנכס ביום הסיור, אנחנו ממשיכים עם סיפור הכיסוי שלנו, כי אני מבחינתי "באתי לגור כאן" והעניין הזה מרתיע משקיעים.

זאת אומרת שאני לא ארצה להראות יותר מדי ידע ובקיאות בנושא, ולמען האמת אני אפילו ארצה להראות את עצמי סוג של מתלהב משלב ההתמחרות ברמה שגובלת בטיפשות.
זאת אומרת שכל פעם שמישהו מציע הצעה גבוהה משלי אני ארצה ישר להרים את היד ולהציע הצעה גבוהה יותר ממנו בעצם "בלי לחשוב" במרכאות ודבר כזה יכול לגרום למשקיעים לפרוש מהר מאוד.

לא תהיה לנו בעיה כל פעם להעלות את המחיר מהסיבה הפשוטה שהתקציב שלנו קבוע מראש, זאת אומרת שלפני שבכלל נכנסתי לשלב ההתמחרות אני ידעתי שמחיר המקסימום שאני מוכן להשקיע בעסקה הוא 700 אלף, ולכן לא תהיה לי בעיה להעלות את המחיר כל פעם ולהיראות "פזיז" בהחלטות שלי למרות שכל העניין כבר שקול מראש מבחינתנו.

המשמעות היא שמעורבת בעסקה מהסוג הזה גם הרבה פסיכולוגייה, ואנחנו רוצים להיות מהצד שלוקח את הפסיכולוגייה הזו לטובתו ולא לרעתו.
אנחנו נמשיך ונמשיך להעלות מחירים ונגרום לכולם לפרוש עד שנגיע למצב שזכינו – מעולה!

ובמידה ואנחנו ממשיכים להעלות את ההצעה שלנו ואנחנו רואים שאנשים ממשיכים לעלות יחד איתנו עד שאנחנו מגיעים למצב שחרגנו מהתקציב – לפרוש בזמן ולא קרה כלום.
לא בכל כונסי הנכסים כולם זוכים ולפעמים מפסידים ולא קרה כלום אנחנו נדע לפרוש בזמן.
כי אנחנו לא נקנה בכל מחיר, אנחנו צריכים לזכור שהסיבה שאנחנו הלכנו לכונס נכסים היא כדי למצוא נכס שהוא משמעותית מתחת למחיר השוק, זאת אומרת ש10-15% מתחת למחיר השוק יהיה מצויין בשבילנו.
מעבר לזה יש כמה דגשים שאני רוצה לתת לגבי כונס נכסים.

דגשים לגבי כונס נכסים

הראשון הוא להשתתף בכונסי נכסים אך ורק באזור ההשקעה שלנו.
זאת אומרת שאנחנו לא נתחיל להסתובב בעסקאות של כונסי נכסים בכל הארץ מהסיבה הפשוטה שיש לנו אזור השקעה שבו אנחנו מתמחים, ובו אנחנו יודעים את המחירים בסביבה ויודעים מה הפוטנציאל של כל נכס ומה הצרכים של האוכלוסייה המקומית.
אנחנו נדע לזהות הזדמנויות ויהלומים רק אחרי שראינו מספיק אבנים.

ואם כבר כונסי נכסים אז מומלץ מאוד באיזורי הפריפרייה ששם שלב ההתמחרות שלנו יכול להיות עם מספר אנשים בודדים וככה גם הסיכוי שלנו לנצח עולה בזמן שבאזורי הביקוש – התחרות גבוהה מה שמקטין לנו את הסיכוי לנצח משמעותית.

דבר נוסף שאני מאוד ממליץ הוא לקחת עורך דין ושמאי מטעמנו זאת אומרת עורך דין שיעבור בעצמו גם על חוזה המכר שכונס הנכסים שלח לנו וגם להביא שמאי ביום הסיור שייתן לנו הערכת שמאי על הנכס עם חותמת שלו עליה.

חשוב לי להדגיש גם שבעסקה מסוג של כונס נכסים כל האחריות עלינו!
כל האחריות לוודא לגבי מיסים וחובות בעירייה או חריגות בנייה או תקלות בנכס היא מוטלת עלינו וכונס הנכסים מתנער מכל אחריות לגבי תקלות בנכס.
כונס הנכסים גם רושם את זה בדרך כלל בקטן במודעה שהוא לא מתחייב לשום תקלה שתתגלה בנכס וכל הבדיקות מוטלות עלינו, זאת אומרת שבחוק להגנת הצרכן יש את חובת הגילוי ללקוח ועסקאות מול כונסי נכסים לא נמצאות תחת הכובע הזה של החוק להגנת הצרכן.

לכן חשוב מאוד ללכת ולבדוק מיסים וחובות בעירייה כי במקרה ויהיו מיסים וחובות שלא שמנו לב אליהם,אחרי שאנחנו נזכה בנכס אנחנו נצטרך לשלם אותם.

בנוסף צריך גם לבדוק חריגות בנייה, צווי הריסה וכו' (בתיק בניין)
שלא נקנה נכס עם חריגת בנייה או צו הריסה זה חשוב מאוד לשים לב לדברים האלו.
ומן הסתם גם לבדוק מצב פיזי של הנכס, רטיבויות, תקלות ופגמים כמו שהסברתי במאמר על חקר שוק ברמת הנכס.

דבר אחרון שחשוב לי להדגיש ושמתי לב שהוא קורה לא מעט בשלב ההתמחרות זה להיזהר מההתלהבות בשלב המכירה, זאת אומרת שבשלב ההתמחרות כשמגיעים למכירה הפומבית ואנשים מתחילים להעלות מחירים, הם די מתחילים לשכוח מלכתחילה שהם באו לכונס נכסים כדי לחסוך כסף ולפעמים יש אנשים ששוכחים מהפואנטה ומתחילים להאמין שכל מה שחשוב עכשיו זה לנצח.
נוצרת בשלב ההתמחרות סוג של אווירת התלהבות בחדר ומזה אני רוצה שתימנעו.
אני חוזר ואומר, אף פעם אל תפעלו מהרגש בעסקאות נדל"ן – רק מהראציונל.
אני רוצה שנעבור לדבר על היתרונות שיש לנו בכונס נכסים.

כונס נכסים – יתרונות

1. האופצייה לקניית נכסים עד כ-30% מתחת למחיר השוק

ואני מדגיש שזה עד 30% שזה באמת התקרה, אבל בדרך כלל ברוב המקרים ניתן יהיה לקנות בין 10% ל – 20% מתחת למחיר השוק, שזה משמעותי מאוד ומתבטא במאות אלפי שקלים.

2. נכס נקי משיעבוד

אנחנו יכולים להיות רגועים שאנחנו קונים נכס נקי משיעבוד מהסיבה הפשוטה שיש לנו כאן עסקה עם גוף ממשלתי, זאת אומרת שהוצאה לפועל ובית המשפט מעורבים כאן והם מחוייבים חוקית למסור לנו נכס נקי משיעבוד.

3. לעיתים הדירה ריקה – ואנחנו נוכל להיכנס אליה מיידית

זאת אומרת שלא תמיד בעל הנכס יגור בנכס מה שיאפשר לנו להיכנס ישר לדירה או להכניס אליה שוכר מבלי לחכות לתאריך מסויים עד הפינוי שלו.

3. דו"ח השמאי על הדירה

לפעמים נקבל גם דו"ח שמאי על הדירה מכונס הנכסים שלקח שמאי כדי להעריך את הנכס עוד מתחילת התהליך.
האמת שזה לא כל כך חשוב כי אנחנו בתור משקיעים חכמים ניקח כבר הערכת שמאי בעצמנו עוד לפני שנקנה את הנכס.

4. אין "סחבת" – חוזה המכר מסוכם מראש

זאת אומרת שיש לנו כאן עסק מול גורם ממשלתי ככה שאנחנו מקבלים חוזה מכר אחיד וזה סוג של TAKE IT OR LEAVE IT  ככה שיש כאן גם יתרון והיתרון הוא שזה חוסך לנו זמן על מיקוח ולהתחיל לשנות תנאים ולעשות סוג של פינג פונג בין עורכי הדין שלנו.

5. אם צצו בעיות שלא תלויות בנו – נוכל לבטל את ההצעה ולקבל את המקדמה

אפילו אם זכינו בשלב ההתמחרות ואנחנו מתקדמים לעבר קבלת הנכס, ופתאום צצו בעיות שלא תלויות בנו או אפילו לא תלויות בכונס הנכסים אנחנו יכולים לבטל את ההצעה ולקבל חזרה את המקדמה וכמובן שהכל באישור של ראש ההוצאה לפועל שאחראי על כונס הנכסים.
אז באותה נשימה אני רוצה לעבור לדבר על החסרונות בכונס נכסים כי חשוב שנכיר אותם לפני שנחליט האם כדאי לנו להיכנס לעסקה כזו.

כונס נכסים – חסרונות

1. אין אפשרות למשא ומתן

אם אנחנו מסתכלים על חוזה המכר האחיד שקיבלנו מכונס הנכסים ויש סעיפים שלא אהבנו, אין לנו כל כך למי לפנות ועם מי לדבר כי אני מזכיר זה TAKE IT OR LEAVE IT .

2. מול המדינה – אנחנו לא מוגנים

אני מזכיר שאנחנו לא נמצאים תחת הכובע של החוק להגנת הצרכן ולכן כל הבדיקות באחריותינו, וזה ממש חשוב לעשות את כל הבדיקות האלו כי הבעיה היא שרוב המשקיעים שניגשים לכונס נכסים בטוחים שאם הם קונים את הנכס מעורך דין אז הם יכולים להיות רגועים ולא יעבדו עליהם והכל יהיה בסדר.
אז אולי אף אחד לא ינסה לעבוד עליהם בכוונה, אבל יש בדיקות שמוטלות עלינו הקונים בזמן שכונס הנכסים שהוא המוכר כאן מתנער מאחריות אז חשוב לשים לב אליהם.

3. אי וודאות בתהליך המכירה

אנחנו יכולים להשקיע זמן בכל התהליך, לעשות את כל הבדיקות ולעבור על חוזה המכר, להביא אפילו שמאי ולהגיע לתהליך ההתמחרות ובסופו של דבר לצאת בידיים ריקות שזה גם חיסרון די מהותי בכונס נכסים.

4. זכינו והתחרטנו – המקדמה תישאר אצל הכונס

לכן חשוב מאוד שאנחנו נפעיל שיקול דעת נכון לפני שאנחנו מציעים מחירים כי ברגע שזכינו אנחנו כבר מחוייבים לעסקה.

5. גם לאחר הזכייה – הנכס עוד לא שלנו סופית

עדיין יש תלות בראש ההוצאה לפועל בכמה דברים אחרונים לפני העברת הבעלות ולעיתים רחוקות דברים יכולים להשתבש גם בשלב הזה.

6. החייב יכול לרכוש את הנכס בגובה ההצעה שלנו

ברגע שאנחנו הצענו מחיר X וזכינו בהתמחרות, כונס הנכסים מחתים אותנו על מה שצריך לוחץ לנו יד ואחר כך הולך ומעדכן את בעל הנכס שהנכס שלו נמכר במחיר X ויש לו כאן זכות קדימה לבוא ולהציע את אותו הסכום והוא יהיה מועדף עלינו בקניית הנכס.
בדרך כלל דברים מהסוג הזה פחות קורים מהסיבה הפשוטה שרוב הנכסים מגיעים לכונס הנכסים כתוצאה מבעל בית שחייב כסף, וגם אם זה הגיע מבעל בית שלא חייב כסף אז כנראה שהוא רוצה למכור את הנכס בכל מקרה ולא לשמור אותו לעצמו.

כונס נכסים – הדעה הרווחת

רגע לפני הסיכום אני רוצה להקדיש מילה אחרונה לגבי הדעה הרווחת בארץ שלנו לגבי כל העניין הזה של כונס נכסים ושמתי לב שיש לא מעט אנשים שאומרים את המשפט הבא:

"אני לא מאמין בזה – להוציא בן אדם מהבית שלו ולהרוויח מזה".

לא מעט אנשים מתייחסים לכל העניין של כינוס נכסים כעניין אכזרי אבל אם נעצור לרגע לחשוב על זה אנחנו נבין שאם אני לא אעשה את זה, מישהו אחר יעשה.
ולהפך – אם אני לא אשתתף, התחרות תהיה קטנה יותר, ובעל הנכס יקבל פחות כסף מהמכירה ולכן זו הסיבה שמומלץ מאוד להשתתף, גם מהצד שלך, וגם מצד בעל הנכס.

אז אחרי שזה נאמר אני מקווה שהכל ברור לכם זה הכל לגבי העניין של כונס הנכסים מ-א' ועד ת', חברים בכונסי נכסים יש עסקאות מצויינות ואפשר למצוא שם רווחים מאוד יפים מתחת למחיר השוק ואני ממליץ לשקול ברצינות את האופצייה הזו.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)