הוצאת היתר בניה והשבחת קרקעות

היום אנחנו נדבר על קרקעות ובעצם מהם האפשרויות שבהן אנחנו יכולים לבחור בעסקה כשמדובר בקרקעות, וחשוב מאוד להכיר אותן עוד לפני שאנחנו מחליטים אם לרכוש קרקע מהסיבה שאנחנו צריכים לדעת על איזה אסטרטגייה אנחנו הולכים כי זה מאוד ישפיע לנו על הקרקע שנבחר לעסקה שלנו.
כמו כן, נדבר על הוצאת היתר בנייה ועל בעלי המקצוע שילוו אותנו בתהליך המורכב.

איך עושים השבחת קרקעות ?

כשמדובר בהשבחת קרקעות ורווח נדל"ני, עומדות לפנינו ארבע אפשרויות.

1. לקנות חול, למכור חול

האפשרות הראשונה והכי פשוטה שעומדת לפנינו היא פשוט לקנות חול ולמכור חול.
זאת אומרת לקנות את הקרקע מתחת למחיר השוק שלה ולמכור במחיר השוק, כאן לא תהיה השבחה אקטיבית מהצד שלנו ואם נשווה את זה לדירות, אז עסקה מסוג כזה היא ממש לגלגל את הנכס לידיים אחרות.

2. הוצאת היתר בניה ומכירה

האפשרות השנייה היא כבר להתחיל לעשות השבחה אקטיבית מהצד שלנו.
באפשרות הזו אנחנו נלך ונוציא היתר בנייה על הקרקע שלנו.
הוצאת היתר בניה זהו תהליך ארוך שבדרך כלל לוקח זמן וכולל בתוכו המון בירוקרטייה מול הרשויות.
ברגע שאנחנו מוציאים היתר בנייה אפשר כבר ממש לבנות על הקרקע, מה שחוסך לקונה הפוטנציאלי שלנו זמן והתעסקות ארוכה עם הרשויות וזה בעצם מה שמעלה את ערך הנכס.

3. בניית שלד ומכירה

באפשרות השלישית שלנו אנחנו כבר מתחילים ממש לבנות על הנכס, אבל מוכרים את הנכס באמצע הבנייה כבר לקונה הפוטנציאלי שלנו ומשאירים לו את שלב הגמרים בבנייה שיסיים אותה בעצמו.
זאת אומרת שאנחנו נותנים לקונה שלנו את ההזדמנות לבחור בעצמו את כל הפנים של הבית, לרצף בעצמו את הכל לרהט בעצמו את הכל ובעצם לבחור ולעצב לעצמו את הבית מבפנים.
מין הסתם ככל שנתקדם בבנייה וכל יום שעובר הנכס שלנו שווה יותר.

4. יזמות בניה ומכירה

האפשרות הרביעית והאחרונה היא בעצם לעשות את תהליך היזמות מההתחלה ועד הסוף.
לקנות את הקרקע, להוציא היתר בנייה לבנות את השלד וגם את הגמרים, להוציא טופס 4 ואז לאכלס שוכר בנכס שישלם לנו כל חודש ולמכור את הנכס.
מין הסתם כל אפשרות שאנחנו מתקדמים בעצם מעלה את ערך הנכס ואת הרווח שלנו, אבל מצד שני מצריכה יותר זמן, השקעה ומאמץ מהצד שלנו.

לפני שנכנסים לעסקה לקניית קרקע, חשוב כבר לתכנן את אסטרטגיית היציאה שלנו מראש ובעצם איזה אפשרות מבין ה-4 אני בוחר לעסקה שלי.
אז אחרי שזה נאמר – אני רוצה שנדבר בהרחבה על היתר בנייה ובכלל על כל בעלי המקצוע שמלווים את היזם בעסקה המורכבת הזו.

הוצאת היתר בניה להשבחת קרקעות

אז קודם כל – מה זה היתר בניה ?

אז היתר בנייה הוא אישור שאנחנו מקבלים מהועדה המקומית לבנות על הקרקע.
היתר בנייה הוא תוכנית בנייה שאנחנו מגישים לועדת הנדסה בעירייה, ואנחנו צריכים שהועדה תאשר לנו שאנחנו יכולים לבנות על פי התוכנית הזו.
היתר הבנייה חייב להיות כפוף לתוכנית בניין עיר שחלה על הקרקע שלנו, ומין הסתם כפוף לזכויות הבנייה שקיבלנו.

זאת אומרת שאם קיבלנו זכויות בנייה לבנות 200 מ"ר על הקרקע שלנו ואנחנו יכולים לבנות את הבית שלנו ב-3 קומות, הכוונה היא לקומת מרתף, קומת קרקע וקומה א', אז זו התוכנית שלנו ואנחנו לא יכולים לסטות ממנה.

מין הסתם שאת היתר הבנייה אנחנו נוציא בהתאם לסטנדרט של האוכלוסייה.
לדוגמא, אם בזכויות הבנייה שקיבלתי מהעירייה אני יכול לבנות את הבית שלי בגודל 200 מ"ר אבל אני מכיר את אזור ההשקעה שלי טוב, ואני יודע שכל הבתים החדשים שנבנו הם בגודל 120 מ"ר אז אני אלך לפי הסטנדרט של האוכלוסייה ואני אבנה 120 מ"ר.

זאת אומרת שלא תמיד אני אנצל את המקסימום של זכויות הבנייה שקיבלתי, אלא אני אבנה את מה שכולם עושים – אני משקיע ואני לא מחפש הרפתקאות, אני הולך על בטוח.
או לדוגמא אם בזכויות הבנייה יש לי אפשרות בהיתר לבקש בריכת שחייה או לבנות את הבית שלי ב-3 קומות,
אני אלך ואבדוק מה הסטנדרט של האוכלוסייה.
אם 90% מהבתים בנויים ב-2 קומות וב-90% מהבתים אין בריכת שחייה, אז אני מבין כבר מה אני צריך לבקש בהיתר שלי – אני רוצה להיות כמוהם.

ההיתר הוא תהליך בירוקרטי ארוך ולוקח זמן עד שמאשרים אותו, אם אנחנו מסתכלים על הפריפרייה להיתר בנייה בדרך כלל לוקח בין חצי שנה לשנה להיות מאושר, וככל שנתקרב לאזור המרכז הזמן לקבלת היתר יעלה בעקבות הביקוש הגדול יותר – עד שאנחנו מגיעים לתל אביב ששם היתר גם יכול להגיע לכיוון 3 שנים.

בעלי מקצוע בתהליך הוצאת היתר בניה

בכל תהליך כל כך חשוב כמו יזמות בכלל והיתר בנייה בפרט, נכנסים כמה בעלי מקצוע לתמונה – וכל אחד עושה את החלק שלו כדי לזרז את התהליכים בהיתר הבנייה.

1. מודד

אז קודם כל כשאנחנו רוצים להוציא היתר בנייה, המודד הוא בעל המקצוע הראשון שאנחנו פונים אליו.
התפקיד של המודד הוא בעצם להגיע איתנו פיזית לשטח ולמדוד גבולות וגבהים בשטח.
המודד בעצם מביא לנו מפה טופוגרפית.

מפה טופוגרפית זו בעצם מפת גבהים שאותה המודד מביא לנו בסוף המדידה, ועם המפה הזו אנחנו הולכים לאדריכל כדי להתחיל לעבוד.
המודד מסמן במפה הזו את שיפועי הגבהים בשטח, וגם מסמן אם יש עצמים מסויימים על המגרש שיכולים להפריע בבנייה כמו עץ לדוגמא.
בגדול – התפקיד של המודד הוא "להביא את המגרש" לאדריכל במרכאות, כי האדריכל בתחילת התהליך לא יגיע איתנו לשטח, ולכן הוא יעבוד על סמך המפה הטופוגרפית שקיבל מהמודד.

אנחנו כבר מכירים את זה מעניין הקבלנים, וכאן אנחנו רוצים לעשות למודד בדיקת רישיון בתוקף ולוודא שהמודד שמולנו הוא מודד בעל רישיון ושהכל בסדר, ושהמדידה שלו תהיה קבילה לקבלת ההיתר.
אנחנו נכנסים לאתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל ברשימת המודדים ומזינים את הפרטים של המודד כדי לבדוק אם הוא עם רישיון בתוקף ואנחנו יכולים להיות רגועים.

כמה עולה מודד ?
המודד יעלה לנו בדרך כלל בין 1,000-2,000 ש"ח והוא בעל מקצוע חיוני לתהליך של היתר הבנייה ואי אפשר לוותר עליו.
אז אנחנו חוזרים אחורה להיתר שלנו, ואחרי שהלכנו למודד וקיבלנו את המדידה, אנחנו פונים לאיש המקצוע השני שלנו והוא אדריכל – בואו נדבר על אדריכל.

2. אדריכל

אז האדריכל הוא בעצם בונה תוכנית הגשה לעירייה.
האדריכל והועדה המקומית מדברים באותה שפה תיכנונית, האדריכל ממש בונה את החלום שלנו, זאת אומרת שהאדריכל מבין את הצרכים והבקשות שלנו, ויודע לתרגם את זה לתוכנית על הנייר.

מכל בעלי המקצוע בהיתר האדריכל בדרך כלל יהיה החבר הכי טוב שלנו בתהליך, ואחת הסיבות לזה היא גם שהאדריכל הוא איש הקשר בינינו לבין הועדה המקומית.
זאת אומרת שהאדריכל יילך ויגיש את התוכנית להיתר הבנייה לועדה המקומית בשבילנו וכל בעיה שתהיה מול הועדה המקומית בהיתר הוא יהיה מעורב ויוכל לעזור לנו בעניין הזה.

בכללי חשוב להבין שבגדול אנחנו פונים אל האדריכל כשאנחנו להתחיל תהליך של היתר, למרות שאין דבר כזה באמת הזמן הכי נכון.
זאת אומרת שאנחנו יכולים לפנות לאדריכל גם עוד לפני שאנחנו ניגשים למכרז כדי לשאול אותו איזה מגרש הוא מציע לבחור, או גם להגיע אליו עוד לפני שאנחנו פוגשים מודד כדי לקבל ממנו התייעצות נוספת.

בכללי הזמן האופטימלי שבו אנחנו צריכים ממש ללכת לאדריכל הוא אחרי שפגשנו את המודד וקיבלנו את המדידה שלנו.
אנחנו מגיעים לאדריכל עם המדידה, כדי שהוא כבר ממש יוכל להתחיל לעבוד על התיכנון.
התיכנון של האדריכל עובד בצורה כזו שאחרי שפגשנו את האדריכל והכרנו אותו, הדבר הראשון שהאדריכל עושה הוא בעצם קודם כל להבין מה אנחנו רוצים לבנות על המגרש.

אחר כך אנחנו שולחים את האדריכל לשיעורי בית ואז האדריכל מוציא לנו סקיצות כדי שנוכל לראות מה שהוא תיכנן, ובעצם אנחנו מחזירים לו הערות והוא מתקן ועוד פעם מחזירים לו הערות והוא מתקן עד שהוא מכין תוכנית שאנחנו מאשרים אותה.
החלק השני כאן מגיע אחרי שאישרנו לאדריכל את הסקיצות ואז האדריכל מתחיל להכין תוכנית הגשת להיתר בנייה לועדה המקומית, או במילה היותר מוכרת "גרמושקה".

האדריכל יקבל תיקונים והערות שצריך לסדר גם מהועדה המקומית ויתייעץ איתנו בנושא, עד שנקבל היתר בנייה.
כשמדובר על אדריכל כמובן שאנחנו גם נבצע בדיקת רישיון בתוקף כדי לדעת שאנחנו מתנהלים מול אדריכל עם רישיון שיש לו סמכות לבנות ולהגיש את ההיתר שלנו ושאנחנו לא מבזבזים את הזמן והכסף שלנו איתו.

כמו שאתם רואים כאן בתמונה אפשר להיכנס ל"שאילתה לרישום בפנקס המהנדסים והאדריכלים" באינטרנט, ולהזין את הפרטים של האדריכל לבדוק אם יש לו רישיון בתוקף.

אז כמה עולה אדריכל ?
לגבי כמה עולה אדריכל אז האמת היא שלאדריכל אין מחיר קבוע שמוגדר מראש, אבל אני יכול להגיד
שבממוצע שירותים של אדריכל טוב עולים בסביבות 25,000 ש"ח, זאת אומרת שהמחיר המינימלי של אדריכל הוא 15,000 ש"ח ולא פחות, ויכול גם להגיע למחיר הרבה יותר גבוה גם מ-50 אלף שקל אבל זה תלוי בניסיון של האדריכל,במה אנחנו רוצים לתכנן ובפרוייקטים שהוא עשה.

המחיר של האדריכל גם תלוי בביקוש שיש לאותו אדריכל, וטיפ אחרון וקטן ממני – עדיף מאוד ללכת לאדריכל שנמצא באזור ההשקעה שלכם וכבר מכיר ומנוסה עם הועדה המקומית מה שיחסוך לכם זמן וגם תוכלו להיות רגועים שהאדריכל מכיר את האזור ויכול לתת לכם עצות בעצמו.
אז זה הכל לגבי האדריכל.

3. מהנדס

אני אוהב לתת למהנדס את הכינוי "המבוגר האחראי", למה ?
דבר ראשון חשוב להבין שלפני שהאדריכל יוכל להגיש את התוכנית לועדה המקומית, הוא צריך בדיקה ואישור של מהנדס.
אז המהנדס הוא המבוגר האחראי כי הוא בא ובודק את התוכנית בצורה הפרקטית, זאת אומרת הוא מסתכל בצורה ממש ריאלית איך אפשר לבוא ולבנות את הבית על פי התוכנית של האדריכל.

התפקיד של המהנדס הוא לדאוג שהבית לא יקרוס עלינו ושלא יהיו תקלות בדרך.
המהנדס אחראי על בדיקת חומרים של ברזל ובטון, כך שכל הברזל והבטון שצפוי להיכלל בבנייה של הבית, המהנדס אחראי על העניין הזה ועל בנייה של תוכניות עבודה.
המהנדס יבנה תוכניות ויגיד לנו איפה בדיוק יעמדו עמודי התווך של הבית ואיך תיראה כל קומה.

המהנדס גם עובד בשיתוף עם האדריכל.
זאת אומרת שהם ידברו ביניהם וינסו להגיע להסכמה משותפת כי אחרי הכל שניהם עובדים על אותה תוכנית ולכן אני ממליץ לקחת מהנדס שהאדריכל ממליץ לכם עליו.
אנחנו נעדיף שתהיה ביניהם שפה משותפת כדי שתהיה לנו כאן תוצאה מקסימלית ובית בטוח שיוכל לעמוד לאורך שנים.
אל המהנדס אנחנו נפנה אחרי שאישרנו לאדריכל שלנו את הסקיצות ואנחנו מוכנים לעבור לשלב הפרקטי של תוכנית ההגשה שלנו.

גם בדיוק אותו הדבר כמו האדריכל, אנחנו נבצע למהנדס בדיקת רישיון בתוקף בפנקס לרישום האדריכלים והמהנדסים,
כי אנחנו רוצים לדעת שהחותמת של המהנדס היא קבילה ויש לו רישיון בתוקף והכל בסדר.

כמה עולה מהנדס ?
לשכור שירות של מהנדס יעלה לנו בערך בין 7,000-15,000 ש"ח, וגם כאן זה מאוד תלוי בפרוייקט עצמו,זאת אומרת כמה המהנדס צריך לתכנן וככל שהפרוייקט יהיה גדול יותר זה יעלה לנו יותר, ומין הסתם גם תלוי בניסיון של המהנדס וכאן אני ממליץ מאוד לא לחסוך כי זה הבסיס של הבית שלכם.

אז זה לגבי המהנדס שלנו, ובעצם מודד, אדריכל ומהנדס הם שלושה בעלי מקצוע שיהיו מעורבים בכל תהליך היתר בנייה שאנחנו נרצה להוציא.

4. יועצים נוספים להיתר בניה

מלבד השלושה האלו, יש לנו כאן את הסוגייה של יועצים נוספים – ומה הכוונה ?

אז היועצים האלו שאנחנו נשכור את השירות שלהם יהיו כמובן לפי בקשת הועדה המקומית.
זאת אומרת שזה מאוד משתנה, וכל ועדה יש לה את הבקשות שלה.
הועדה המקומית לדוגמא יכולה להגיד לנו שהתנאי הכרחי לקבלת היתר הוא שאנחנו נקבלת חוות דעת מיועץ מיזוג,
ובלי ללכת ליועץ מיזוג לא נוכל לקבל היתר.

הזמן שאנחנו צריכים ללכת ליועצים הוא בסיום עבודת האדריכל ולפני הגשת היתר בנייה, ולתת להם לעבור על התוכנית שלנו ולהעיר את ההערות שלהם כל אחד לפי התחום שלו, ולתקן בהתאם.
את חוות הדעת של היועצים אנחנו נצרף כנספחים לתוכנית ההיתר.
היועצים האלו נותנים חוות דעת שמאוד מוסיפה לבנייה וכל אחד בתחום שלו, וחשוב לי להדגיש שאנחנו יכולים ללכת ליועצים כאלה ואחרים במידה ואנחנו מרגישים שאנחנו צריכים גם אם הועדה המקומית לא דרשה.

כמה דוגמאות ליועצים לדוגמא אז יש לנו יועץ מיזוג שאחראי על תיכנון של המיזוג בבית, או יועץ תרמי שדורשים במקומות קרים או חמים מאוד, ובעצם היועץ התרמי אחראי על תיכנון נכון לבידוד של הבית כדי לחסוך באנרגייה, או יועץ אינסטלצייה שיתכנן לנו את כל הנושא של מים וביוב בבית, או יועץ חשמל שאחראי על כל תיכנון עבודות החשמל בבית ותיכנון של כתב כמויות וממש איך מוציאים את זה לפועל.

יש עוד המון המון יועצים וכאן יש רק מעט דוגמאות לחלק מהם, וכמובן שאת מי שנביא,זה הכל משתנה בהתאם לדרישה של הועדה המקומית.
בגלל שיש מגוון גדול של יועצים, גם העלות שלהם משתנה מאוד, אבל בגדול בגדול העלות שלהם היא בדר"כ אלפים בודדים.
אז זה לגבי היועצים הנוספים.

אגרות בניה לועדה המקומית

אנחנו חוזרים פעם אחרונה להיתר הבנייה שלנו, ואני רוצה שנדבר על החלק האחרון בהיתר שלנו והוא אגרות בנייה לועדה המקומית.
ברגע שנקבל את היתר הבנייה שלנו מהועדה המקומית, הם גם ידרשו מאיתנו תשלום מסויים והתשלום הזה נקרא אגרות בנייה.

זה מס סמוי שכולם שוכחים לקחת אותו בחשבון בדו"ח האפס שלהם אבל חשוב להכיר אותו.
המס הזה הוא סכום שהועדה המקומית דורשת מאיתנו כתשלום על כל מטר רבוע שהיא אישרה לנו לבנות.
גובה התשלומים משתנה מעירייה לעירייה בזמן שבפריפרייה אנחנו נשלם עשרות שקלים למטר רבוע, וככל שנתקרב למרכז הסכום יעלה כשבאזורי הביקוש אנחנו נשלם כבר מאות שקלים לכל מטר רבוע שנבנה, אז זה סכום לא מבוטל וחשוב לזכור את זה ולקחת אותו בחשבון.

אז זה הכל בנושא של השבחת הקרקעות.
חשוב לזכור שאנחנו יכולים לקנות קרקע מתחת למחיר השוק ולמכור אותה כמו שהיא, אבל אם אנחנו רוצים להגדיל את שורת הרווח שלנו, אנחנו נצטרך לבצע תהליך של היתר.
בהשבחת קרקעות ובכלל בבנייה – יש את הרווחים הגדולים ביותר בעולם הנדל"ן, ואלו סוג העסקאות האהובות עליי אישית – אני ממליץ מאוד לקחת אותן כאופצייה.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)