מה זה עסקת קומבינציה בנדל"ן ?

מבין מגוון עסקאות שכולנו מכירים בנדל"ן, כמו נדל"ן מניב או עסקת אקזיט ישנן גם עסקאות פחות מוכרות שנחבאות אל הכלים כמו עסקת קומבינציה בנדל"ן – מה זה עסקת קומבינציה ומה המשמעות שלה ?

מה זה עסקת קומבינציה ?

המשמעות של עסקת קומבינצייה היא שבעל הקרקע מוכר חלק מהזכויות בקרקע ליזם או קבלן, ובתמורה יקבל שירותי בנייה ודירות עתידיות בקרקע.

זאת אומרת שאם יש לי קרקע מסויימת שמיועדת לבנייה רוויה, אני מביא את הקרקע והקבלן מביא את הבנייה.
בסוג עסקה הזה הקבלן לא מגיע ומשלם לי כסף במזומן, אלא הוא משלם לי בזה שהוא נותן לי שירותי בנייה על הקרקע ואז בסוף הבנייה אנחנו מתחלקים בינינו בדירות.
אחוז הדירות שאני בתור בעל הקרקע אקבל – תלוי במיקום הגיאוגרפי.

ככל שהקרקע שלי שווה יותר כסף ותהיה במיקום יותר מרכזי, אני עתיד לקבל אחוז גבוה יותר מסך הדירות שנבנו, ולהפך.
עסקאות קומביניצייה נפוצות מאוד בישראל בגלל הפלוסים המשמעותיים שלהם, אבל בואו נדבר קודם כל מהצד של בעל הקרקע.

עסקת קומבינציה – יתרונות וחסרונות לבעל הקרקע

היתרון הראשון שבעל הקרקע נהנה ממנו הוא חיסכון בעלויות הבניה, תסתכלו על זה כאילו בעל הקרקע מקבל בנייה "בחינם" במרכאות כי הוא לא משלם לקבלן כסף במזומן.

היתרון השני והגדול ביותר לבעל הקרקע הוא רווח משמעותי לעומת מכירת קרקע וקניית דירות, זאת אומרת שאם בעל הקרקע היה מוכר ליזם את הקרקע במזומן והולך עם הכסף הזה לקנות דירות, הוא היה יכול לקנות הרבה פחות מאשר מה שהיה מקבל מהיזם בעסקת קומבינצייה שבה היזם היה בונה לו דירות במיוחד.

יתרון נוסף וגדול מאוד בעסקאות קומבינצייה הוא חיסכון במיסים, וכשאנחנו מדברים על מיסים מצד בעל הקרקע, אז אנחנו יודעים שבמכירת הקרקע ליזם – בעל הקרקע צריך לשלם מס שבח, אבל בעסקאות קומבינצייה בעל הקרקע מוכר רק חלק יחסי מהקרקע לקבלן ולכן הוא משלם מס שבח רק על החלק היחסי הזה ולא על כל שווי הקרקע שזה חוסך בהמון כסף.

חוץ מזה, בעל הקרקע גם לא יצטרך לשלם מס רכישה על הדירות שיקבל מהקבלן מהסיבה שהוא קיבל שירותי בנייה מהקבלן ולא קנה ממנו את הדירות.

מצד שני יש שני חסרונות בולטים שאנחנו יכולים לראות בעסקת קומבינצייה מהצד של בעל הקרקע.
הראשון הוא שעובר זמן ארוך עד לקבלת התמורה, זאת אומרת שאם בעסקת מכר רגילה בעל הקרקע מוכר את הקרקע לקבלן ומקבל כסף במזומן באותו רגע, אז בעסקת קומבינצייה בעל הקרקע צריך לחכות לא מעט זמן עד שיהנה מהתמורה שלו.
הוא צריך לחכות שיאשרו תב"ע על הקרקע,שהקבלן יוציא היתר בנייה ויבנה ותהליך כזה לוקח לא מעט זמן.

החיסרון השני הוא שבין הקבלן לבין בעל הקרקע יכולים להתעורר חילוקי דעות בדרך מה שיכול להקשות על התהליך ובמיוחד אם דברים מתעכבים או הולכים לא כמו שהם תיכננו.

עסקת קומבינציה – יתרונות וחסרונות לקבלן / יזם

מצד שני יש לנו גם את היזם בעניין הזה.
היתרון הראשון והמשמעותי ליזם הוא חיסכון בעלויות הקרקע, זאת אומרת שהיזם צריך הון יותר נמוך ולהוציא פחות כסף מהכיס שלו לפרוייקט מסוג כזה כי הוא לא צריך לקנות את הקרקע במזומן מבעל הקרקע, אלא הוא משלם לו בשירותי בנייה מה שחוסך לו את הצורך בהון התחלתי גבוה יותר בתחילת העסקה.

היתרון השני הוא חיסכון במיסים גם ליזם, זאת אומרת שהיזם מגיע ורוכש רק חלק מהמגרש מבעל הקרקע וזו הסיבה שהוא צריך לשלם מס רכישה רק על החלק היחסי של הקרקע שהוא רכש.

מצד שני יש כאן יש לנו 2 חסרונות עיקריים והראשון הוא שהיזם מעריך את כדאיות העסקה בצורה לא נכונה ומגיע ומסכם משהו אחד עם בעל הקרקע, אבל אחר כך לדוגמא העירייה מאשרת לו פחות יחידות דיור בהיתר הבנייה ממה שתוכנן-דברים כאלו יכולים להוביל לבעיות כי לפעמים אי אפשר לדעת מראש מה יאשרו וכמה יאשרו.

החיסרון השני כאן הוא שליזם ולקבלן יהיו חילוקי דעות בדרך מה שגם יכול להקשות על היזם מהצד שלו לעשות את העבודה כמו שצריך.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)