נדל"ן מניב | אקזיט וסוגי עסקאות בנדל"ן

היום אנחנו נדבר על סוגי העסקאות העיקריות שרלוונטיות לנו בעולם המינוף שבנדל"ן, בואו נתחיל.

1.נכס מניב

נכס מהסוג הזה בא לידי ביטוי בד"כ בעסקאות ארוכות טווח של 5-25 שנים ומעלה, ובעצם זה נכס שמייצר רווח גדול לטווח הרחוק לאחר החזר מלא של המשכנתא, מה הכוונה?
קודם כל נניח שיש לי הון עצמי ואני מחפש השקעה ארוכת טווח שתכניס לי כסף עם השנים,אני קונה דירה עם משכנתא + הון עצמי, ואז השוכר משלם לי את המשכנתא דרך דמי השכירות,
ועם השנים הוא מחזיר לי לאט לאט את המשכנתא עד להחזר מלא.
אז נשאר לנו ביד נכס שלנו נקי ממשכנתא וכמובן שרוב הישראלים מאוד אוהבים סוג עסקה של נכס מניב וכשמו כן הוא-מניב כסף.

המון ישראלים רוכשים נכסים מניבים בשביל הכנסה פסיבית שתממן אותם גם בגילאי פרישה מהעבודה,
היתרון של נכסים מניבים הוא היציבות שלהם והביטחון שהם מעניקים לבעל הנכס,
וגם ההכנסה הפסיבית החודשית מהשוכר.
החיסרון המשמעותי הוא שלוקח המון זמן לסגור את המשכנתא,
עד שמרגישים הכנסה פאסיבית משמעותית ורווחים משמעותיים מהשוכר.

2.עסקת אקזיט בנדל"ן

שכאן כבר מדובר על עסקה לטווחים קצרים יותר,זאת אומרת עסקה מהירה – בד"כ חצי שנה עד שנתיים (במקרים חריגים 3 שנים).
זו עסקה שמתנהלת באופן שונה מנכס מניב כי אם נכס מניב בא להגדיל לנו את ההכנסה הפאסיבית בכל חודש, אז עסקית אקזיט יותר מיועדת להגדלת ההון העצמי בטווח קצר,
זאת עסקה שבדרך כלל צעירים נמשכים אליה יותר.
ברור שלא רק אבל כשמדובר בנדל"ן שהמשך הממוצע של העסקאות שלו הוא מספר שנים,
אז עסקאות אקזיט קורצות מאוד לאנשים שרוצים לעשות רווח מה שנקרא "מהיר".
עסקאות האקזיט מתחילות ברכישה תמיד מתחת למחיר השוק, זאת אומרת שבעסקת אקזיט הרווח שלנו מתבצע כבר בקנייה ולא במכירה.

האופי של כל עסקת אקזיט נראה בצורה הזו:
1.קנייה – שהיא הצעד הראשון ובעצם המשמעותי ביותר בעסקה כי רוב הרווח שלנו יסתמך על ההזדמנות שמצאנו והחקר שעשינו לפני.
2.השבחה – היא הצעד השני בעסקת אקזיט אבל היא לא מחייבת, זאת אומרת שלא בכל עסקת אקזיט תהיה השבחה,
אבל בכל מקרה חשוב לדעת שהשבחה היא למעשה פעולה שאנחנו עושים כמשקיעים בנכס כדי להעלות את השווי שלו ולהגדיל את הרווח שלנו במכירה (דוגמא מעולה להשבחה נפוצה היא שיפוץ דירה).
3.מכירה – והצעד השלישי והאחרון הוא בעצם המכירה,למרות שעוד בשלב הקנייה עשינו את הרווח שלנו מה שנקרא על הנייר, בשלב המכירה אנחנו ממש פודים את הנכס ולוקחים את הרווח לכיס.

קנייה > השבחה > מכירה

חשוב לזכור שיש כאן עוד שלב של הכנסת שוכר לדירה, לא הכנסתי אותו כאן כי הוא לא חלק הכרחי לעסקת אקזיט, אבל ברור שהוא תוספת מעולה לעסקה.
כלומר להכניס שוכר שישלם לנו כל חודש עד שנמצא קונה, וגם חשוב לזכור שהרבה יותר קל למכור דירה למשקיע אחר כשכבר יש לו שוכר בדירה והוא לא צריך לחפש שוכר בעצמו.

היתרון המשמעותי בעסקת אקזיט הוא הזמן – מדובר כאן על רווח מהיר וחיסכון בזמן, זה סוג העסקה הקצר ביותר בנדל"ן.
ומצד שני החיסרון הוא סיכון גבוה יותר-עסקת אקזיט מצריכה מאיתנו אינטנסיביות בדרך כלל יותר מעסקאות אחרות ויש יותר מקום לטעויות, כי אם לדוגמא נחשב את התקציב שלנו לא נכון לפני כניסה לעסקה מהסוג הזה – והשיפוץ לדוגמא יהיה יקר יותר ממה שחשבנו זה ינגוס לנו מהרווח אז חשוב לזכור את הדברים האלו.

3.עסקת אופציה בנדל"ן

זוהי עסקה שבה אנחנו מחייבים את מוכר הנכס להשאיר לנו אופצייה לקנות את הנכס לתקופת זמן מסויימת, ובמחיר שסוכם מראש.
זאת אומרת נניח שמצאתי נכס שבעיניי יש לו פוטנציאל לרווח ואני מאוד מעוניין לבצע בו עסקה אבל לא בהכרח עכשיו,
או שאולי אני רוצה לבדוק אם אני בכלל יכול להשיג את הכסף כדי לקנות את הנכס,
או שאולי אפילו לבדוק אם לנכס הזה יש ביקוש בשוק או כל סיבה אחרת,
מה שאני אעשה זה להציע לבעל הנכס עסקת אופצייה.

ולמעשה מה שאני מציע לו זה לתת לו סכום מסויים מערך הנכס כדי להביע את הרצינות שלי לקנות את הנכס אבל לא עכשיו, בתמורה לזה שהוא יתחייב אליי לא למכור את הנכס לאף אחד אחר,
והוא בעצם שומר את הנכס "בשבילי" עד לתאריך שסיכמנו מראש,
זאת אומרת הוא משאיר לי את האופצייה לבחור האם מתאים לי לקנות את הנכס עד לתאריך מסויים.
התאריך שאנחנו קובעים מראש לא יכול להיות מעבר ל-24 חודשים מיום הסכם האופצייה.

בד"כ אנחנו ניתן לו מקדמה של עד 5% כדמי רצינות,ולא יותר.
במידה ונגמרה התקופה שסוכמה בינינו ולא קנינו את הנכס,
המקדמה שלנו תישאר אצל המוכר פלוס ריבית.
זהו סוג עסקה פחות נפוץ כי רוב האנשים בכלל לא מכירים אותו,
אבל אנחנו נוטים לראות אותו המון בקרב קבלנים שרוכשים אופצייה על מגרש מסויים שהם מתכננים לבנות עליו,
אבל עוד אין להם מימון, ולכן מה שהם עושים זה למכור לאנשים "דירות על הנייר" בהנחה,
כדי למשוך דיירים עתידיים לשלם להם עכשיו ובעצם לממן להם את הבנייה,
וכשלקבלנים האלו יש מספיק כסף הם מממשים את האופצייה ומתחילים את הבנייה.

היתרון הגדול בעסקה הזו הוא שאם מצאנו הזדמנות מעניינת במחיר טוב ואפילו מתחת למחיר השוק,
יש לנו הזדמנות "לכבול" במרכאות את המוכר אלינו ולחייב אותו למכור את הנכס רק לנו,
עד לתאריך מסויים שנסכם מראש כמובן.
מצד שני החיסרון בעסקה הזו הוא שאנחנו מסכנים את המקדמה שנתנו לו בתמורה להתחייבות שלו באופצייה.
וסוג עסקה נוסף ומאוד מעניין שלא מקבל מספיק קרדיט בארץ למרות הפוטנציאל שטמון בו הוא למעשה…

4.מגרשים

מה זה בכלל מגרשים ?
אני מניח שחלקכם כבר מבינים לפי השם אבל בכל מקרה קניית מגרשים זה למעשה קניית "חול" כנכס.
מדובר כאן על סוג עסקה שבה אנחנו קונים מגרשים ומוכרים אותם כמו שהם,
זאת אומרת קונים חול-ומוכרים חול.

זו עסקה שלמעשה הרבה פעמים נתפסת כ"מורכבת" בעיני הציבור הישראלי,
בגלל שאין מספיק מודעות לגבי כל הנושא של קרקעות.
מה שמצחיק כאן הוא שבקרקעות צריך הרבה פחות לדעת מאשר בדירות,
כי בדירה יש יותר מקומות ליפול ולטעות – דוגמא אחת היא שנניח שקנינו דירה ויש לה רטיבות בקירות שלא שמנו לב,
אז אחר כך יעלה לנו המון כסף לתקן את הרטיבות הזאת.

זה רק אחד מעוד המון בעיות פוטנציאליות שאנחנו חוסכים לעצמנו כשאנחנו קונים קרקע,
ואם כבר מדברים אז יתרון נוסף ומאוד משמעותי הוא שהקרקעות זולות יותר ממחירי הדירות,
ככה שקרקע יכולה להיות נקודת פתיחה מאוד מעניינת כעסקה ראשונה למשקיעים שהם בעלי הון עצמי נמוך או אפילו חסרי הון עצמי.
בנוסף מאוד מאוד מאוד חשוב לשים לב שהקרקע שאנחנו רוכשים לעסקה היא מופשרת לבנייה,
וזה אומר שאנחנו צריכים לוודא שהייעוד של הקרקע הוא בנייה למגורים,
ושלקרקע הזו יש פוטנציאל גדול יותר מאשר להישאר סתם "חול".

היתרון המשמעותי של המגרשים הוא שזה עסקה מאוד פשוטה לניהול ביחס לאחרות,
ויכולים להיות במגרשים רווחים מאוד יפים,
אבל החיסרון המשמעותי הוא שאי אפשר להכניס שוכר שישלם לנו כל חודש,
ולמעשה במגרשים אין הכנסה פאסיבית.
הנושא של מגרשים מופשרים לבנייה הוא בדיוק מה שמוביל אותי לסוג העסקה האחרון שבניגוד לכל השאר,
אותו אנחנו לומדים כדי להתרחק ממנו והוא..

5.קרקעות חקלאיות

 סוג עסקה לא מומלץ,שאני ממליץ בחום להתרחק.
המשמעות של קרקעות חקלאיות היא למעשה
קרקעות שאינן מופשרות לבנייה ונועדו לחקלאות.
ממש כמו שזה נשמע – קרקע חקלאית זה קרקע שאין בה שום שימוש חוץ מחקלאות.
זאת אומרת שאם יש לכם חבר שסיפר לכם שהוא קנה קרקע במחיר מאוד אבסורדי ונמוך,
סביר להניח שמדובר בקרקע חקלאית וכל מה שהוא יכול לעשות איתה זה לגדל עגבניות וחסה.
זה נשמע מצחיק אבל מצד שני כל העסק של קרקעות חקלאיות הוא די אכזרי,
זאת אומרת שיש אנשים וחברות שונות שתופסות אנשים תמימים ומנצלת את חוסר ההבנה שלהם ולצערי עוקצת אותם בדרך די חוקית ומבצעת מה שנקרא מכירת "חלומות" על הנייר, ולמה חלומות?

כי כמו שרשמתי – אי אפשר לעשות כלום עם השטח הזה חוץ מלגדל עגבניות וחסה, ואפילו יצא לי לשמוע המון אנשים שאומרים "נו אז מה הבעיה-אמרו לי שכבר הגישו בקשה לועדה המקומית כדי להפשיר את הקרקע לבנייה".
-אז חברים תקשיבו טוב לתהליך שקרקע חקלאית צריכה לעבור, עד שהיא עוברת הפשרה.

דבר ראשון אנחנו מגישים תוכנית להפשרת הקרקע לועדה המקומית,
ואם היא מאשרת אז היא מעבירה את התוכנית לועדה המחוזית לאישור,
ואם הועדה המחוזית מאשרת,
היא מעבירה את התוכנית לועדה הארצית לאישור,
ואם גם היא מאשרת היא מעבירה את התוכנית למשרד הפנים לאישור,
ואם גם הם מאשרים,
הם מעבירים את התוכנית לשר הפנים שיחתום לכם בכבודו ובעצמו.

אם נעשה קצת חישובים של בירוקרטייה במדינת ישראל אנחנו נבין שכל העניין הזה..
יכול לקחת עשרות שנים לתהליך הפשרת הקרקע,
ולכן חשוב מאוד שתבינו שאסור לכם להתפתות כשמציעים לכם או לקרובים אליכם מחירים
זולים משמעותית ממחירי מגרשים מופשרים לבנייה.

בכוונה הרחבתי המון על הנושא של קרקעות חקלאיות כי לא מזמן אפילו חבר קרוב שלי זרק קצת יותר מ-100,000 שקל על קרקע חקלאית שהיום אין לו שום דבר לעשות איתה.
בנוסף יש לא מעט ישראלים שנופלים בעניין הזה וקונים קרקעות חקלאיות בגלל המחיר הנוצץ,
אז חשוב לזכור-שלא כל הנוצץ זהב.

בשורה התחתונה-ה"יתרון" במרכאות בקרקעות חקלאיות הוא שהן זולות,
אבל את החסרונות אני די בטוח שכבר הבנתם.

אז אלו הן סוגי העסקאות העיקריות שכל משקיע מתחיל צריך להכיר, מקווה שזה עשה לכם קצת סדר ובהצלחה בהמשך.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)