מה זה פינוי בינוי והתחדשות עירונית ?

שלום חברים המאמר הקרוב יעסוק בסוגייה של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
יש לא מעט בילבול בנושא, מה זה פינוי בינוי ומה זה התחדשות עירונית, מה ההבדלים ביניהם ואיך זה עובד.
עד סוף המאמר הכל יהיה ברור יותר – Stay Tuned 🙂

מה זה התחדשות עירונית ?

דבר ראשון שאני רוצה לדבר עליו הוא כל התהליך של התחדשות עירונית ובכלל מה נכלל תחת המושג הזה.
אז קודם כל מי יוזם את התהליך הזה שנקרא התחדשות עירונית.
התהליך הזה הוא בעצם ביוזמת הועדה המקומית.

הכוונה היא שהעירייה מחליטה מיוזמתה ועל חשבונה לבוא ולבצע מה שנקרא חידוש ושיפור של פני העיר.
 העירייה באה ואומרת אנחנו רוצים לחדש את פני העיר, אנחנו רוצים לבוא ולתת את הנגיעה שלנו בכל השטחים הציבוריים.
רוצים לבנות גני שעשועים חדשים, לשדרג את כל התשתיות ברחובות, להחליף עמודי תאורה, לפתח מסלולי אופניים חדשים, לחדש כבישים וכו' וכו'.

תחת הכובע של התחדשות עירונית נכנס גם העניין של שיפור נראות בניינים (מבחינה חיצונית), זאת אומרת שהעירייה יכולה להחליט שהיא מתלבשת על בניין או כמה בניינים מסויימים, ומשפצת אותם מבחינה חיצונית, זאת אומרת עושה להם צבע טיח שפכטל וכו'.

וכמובן נכנס גם כל הנושא של שידרוג תשתיות, כמו שאמרנו לפני רגע לגבי כל התשתיות הציבורית בעיר.
בכלליות התהליך הזה שהעירייה באה ומשדרת את המרחב הציבורי מיוזמתה נקרא שיקום שכונות.
אנחנו יכולים לראות גם איפה מתוכנן התהליך הזה בלשונית שיקום שכונות (ב-GOVMAP).

בגדול בגדול תחת הנושא הזה של התחדשות עירונית ובכלל בשיקום שכונות הועדה המקומית בעצם עושה סוג של "שיפוץ קוסמטי" בעיר, אבל תחת הכובע של התחדשות עירונית גם נכנס כל הנושא של פינוי בינוי, שזו תוכנית מאוד דומיננטית שהועדות המקומיות עומדות מאחוריה ופועלות חזק מאוד כדי לקדם אותה.

מה זה פינוי בינוי ?

אז בואו נדבר על התהליך מה זה פינוי בינוי.
הרעיון של פינוי בינוי בא ואומר שלוקחים מתחם מסויים של בניינים ועושים מה שנקרא הריסה ובנייה מחדש.
הכוונה היא שלוקחים את הדיירים שמתגוררים במתחם המסויים הזה שהכריזו עליו כמתחם שמיועד לפינוי בינוי ומפנים אותם זמנית למקום אחר, בזמן שהורסים את הבניינים הישנים ובמקומם בונים בניינים חדשים עם יותר יחידות דיור ומחדשים תשתיות.

אני מזכיר שפינוי בינוי נמצא תחת הכובע של התחדשות עירונית והמטרה העיקרית של התוכנית הזו הוא בעצם חידוש פני העיר.
כשהעיריות רוצות לשפר את העיר שלהם ולשדרג אותה גם מבחינת תשתיות, גם מבחינת נראות וגם מבחינת יחידות דיור הן הרבה פעמים יעדיפו לעשות את זה בתהליך של פינוי בינוי.

תחשבו שהמון ערים באזור המרכז רוצות להמשיך להתרחב ולענות על הביקושים שרק עולים ועולים ועל ההגירה החיובית לעיר, ומה שבעצם קורה הוא שרוב הערים במרכז כבר ניצלו את כל השטח העירוני ואין להם לאן להתרחב,
אז הרעיון של פינוי בינוי דוגל בדרך הזו של להתרחב – אבל לגובה.

אז כמו שאנחנו כבר יודעים העיריות רוצות להתעסק כמה שפחות עם בנייה וכמה שפחות להשקיע מהתקציב שלהם על העניינים האלו, וזו הסיבה שבתוכנית הזו הם נותנים תמריץ כספי ליזמים.
תקראו לזה גם פיתוי כדי למשוך יזמים, זאת אומרת שיזם שיבוא ויבצע עבודה במסגרת התהליך של פינוי בינוי יקבל תוספת של דירות חדשות.

זאת אומרת שהיזם יבוא וישקיע מהכיס שלו על הפרוייקט – יהרוס ויבנה את הבניין מחדש, אבל הוא צריך לקבל על זה תגמול כדי שתהיה כאן כדאיות כלכלית, אז הרעיון הוא שעל כל דירה שהיזם יבנה לאחד מהדיירים הקיימים, הוא יבנה בין 2 ל-4 דירות נוספות שאותן הוא יוכל למכור ומהן לעשות את הרווח שלו מהפרוייקט, היחס בין דירות קיימות לחדשות משתנה וזה תלוי כבר כל פרוייקט לגופו, אבל היחס בדרך כלל נע בין 1:3 לבין 1:5.

בסופו של דבר גם הדיירים שמתגוררים במתחם מרוויחים מזה, כי הם מקבלים פיצוי, על זה שהם סוג של נתקעים באמצע בכל התהליך.
הם צריכים גם בתהליך עצמו להתפנות מהמתחם ולעבור דירה וזה מצריך מהם מאמץ ויש כאן אי נוחות מסויימת מהצד שלהם, אז הפיצוי שהם מקבלים מהיזם הוא קודם כל להחליף את הדירה הישנה שלהם בדירה חדשה מקבלן, ועוד הרבה פלוסים שמתלווים לתהליך ואנחנו ניגע בהם בעוד רגע.

פינוי בינוי – איך זה עובד ?

אז כשאנחנו מדברים על פינוי בינוי, יש 2 דרכים שבהן התהליך יכול להתבצע.

דרך מספר 1 – מסלול הרשויות המקומיות

בדרך הזו הצעד הראשון כאן מגיע מיוזמת הועדה המקומית שמחליטה שהיא רוצה לקחת מתחם ולבצע בו פינוי בינוי.
מה שהועדה הזו עושה היא פונה למשרד הבינוי והשיכון ומציגה בפניהם את התוכנית ומבקשת אישור.
משרד הבינוי והשיכון מאשר את הבקשה ואז הועדה המקומית מכריזה על המתחם שהוא מיועד לפינוי בינוי.

אחרי ההכרזה יושבת הועדה המקומית ומתחילה לכתוב תב"ע שבעצם מפרטת על כל אופן התהליך ועל זכויות הבנייה שיינתנו ליזם.
אחר כך בא יזם או קבלן חתימות, או אפילו אחד הדיירים מהמתחם מגיע ומתחיל לארגן את כולם ומחתים את הדיירים.
אחרי שיש לנו החתמה של הדיירים יוצאים לכל התהליך של הגשת היתר בנייה.
קיבלנו היתר בנייה, ואפשר להתחיל בתהליך.

דבר ראשון היזם דואג לפנות את כל הדיירים ומאכלס אותם במקום אחר, ואז מתחילים ממש בפרקטיקה של הפינוי.
הורסים את המבנה הקיים, ובונים במקומו את המבנה החדש.
מסיימים לבנות את המבנה החדש, היזם מאכלס את הדיירים הישנים בדירות שהובטחו להם, ומוכר את הדירות הנוספות וככה בעצם יש לנו תהליך פינוי בינוי מוצלח.

הועדה המקומית חידשה את פני העיר והגדילה יחידות דיור כמו שהיא רצתה, היזם הרוויח מהדירות הנוספות שהוא מכר, והדיירים הקיימים קיבלו דירה חדשה ועליית ערך יחד עם כל הפלוסים שמסביב.
אז זו בעצם הדרך הכשרה לפינוי בינוי וככה כל העניין הזה עובד.

המסלול הזה בדרך כלל לוקח להערכתי 7-8 שנים וזה משתנה גם בין פרוייקט לפרוייקט.
אז זה המסלול הראשון שלנו ובעצם הוא מהיר יותר, אבל יש גם את מסלול המיסוי.

דרך מספר 2 – מסלול המיסוי

מסלול מיסוי פינוי בינוי

המסלול הזה ברובו הוא דומה למסלול הקודם – חוץ מדבר אחד.
שימו לב שהפעם חתימת הדיירים באה עוד לפני שמכריזים על המתחם שהוא בפינוי בינוי, זאת אומרת שזה מסלול שמתחיל קודם כל מכיוון השוק הפרטי.

בא יזם ורוצה לבדוק קודם כל שהדיירים איתו ושהכל בסדר, כי למי שיודע או לא הדיירים בפינוי בינוי הם הרבה פעמים גורם שמעכב את התוכנית הזו בגלל התנגדויות של דיירים.
אז בא יזם ורוצה קודם כל להחתים את הדיירים, ורק אז הוא הולך בעצמו לועדה המקומית והמחוזית, ודוחף בעצמו את כל התהליך הזה של כתיבת תב"ע ומשכנע אותם שיכריזו על המתחם לפינוי בינוי.

המסלול הזה נקרא מסלול המיסוי כי במסלול שבו ההכרזה באה מיוזמתו של היזם והוא קודם כל מחתים את הדיירים ורק אז בא לשכנע את הועדה, אז הדיירים והיזם זוכים לפטורים ממיסים שונים כמו מס שבח והיטלי השבחה.
זה התהליך היותר ארוך של פינוי בינוי, ועד שהוא ייצא לפועל יכול לעבור לפחות – לפחות, 10 שנים.
מצד שני, רוב הפרוייקטים של פינוי בינוי שהתבצעו בארץ, התבצעו דרך המסלול הזה.
אז בואו נדבר קודם על היתרונות לכל אחד מהצדדים בתוכנית הזו ונתחיל עם הדיירים.

פינוי בינוי – יתרונות לדיירים

  • דבר ראשון והיתרון הברור ביותר כאן הוא עליית ערך בדירה החדשה.
    הדיירים באים ונותנים דירה ישנה לקבלן ובעצם נותנים את החתימה שלהם, בתמורה לדירה חדשה "בחינם", זאת אומרת שכל הפרוייקט הזה לא יוצא להם שקל מהכיס.
  • ולא רק זה, הם מקבלים גם דירה בסטנדרט בנייה גבוה, מין הסתם כי זו דירה חדשה – ובטוח שהרבה יותר גבוה מהדירה הקודמת שהייתה להם.
  • בכל פרוייקט פינוי בינוי גם הדיירים יקבלו ממ"ד, חנייה תת קרקעית, ומעלית.
    כל אלו מעלים את הנוחות שלהם ובכלל מגדילים עוד יותר את ערך הנכס שלהם.
  • בגלל שגם הורסים הכל ובונים מחדש הדיירים גם יהנו מתשתיות חדשות, זאת אומרת כל התשתיות של מים אינסטלצייה, חשמל וכל מה שקשור לזה, זה תשתיות שהם 40-50 שנה קדימה מהקודמות ככה שרמת החיים עולה עוד יותר.
  • פרוייקט פינוי בינוי כולל בתוכו בדרך כלל גם מענה למרחב הציבורי של המתחם שנבנה והכוונה היא למבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים חדשים, כי אל תשכחו שחוץ מהדיירים הקיימים צפויים להגיע עוד שכנים חדשים ולכן צריך להתאם את המבנים הציבוריים גם להם.
    צריך לדאוג שיהיה יותר גנים ציבוריים ומרכזים מסחריים בהתאם.
  • יתרון נוסף בפינוי בינוי הוא אוכלוסייה מעמד חברתי – כלכלי גבוה.
    בפינוי בינוי הרבה פעמים לוקחים אזורים חלשים מבחינת אוכלוסייה ממעמד חברתי – כלכלי נמוך, ובעצם המהפך שעושים שם גורם לאוכלוסייה ממעמד חברתי – כלכלי גבוה שיכולה להרשות לעצמה לקנות דירה חדשה מקבלן לבוא ולגור באותו אזור.

כמו שלמדנו במודול של חקר שוק, אוכלוסייה ממעמד גבוה מעלה את ערך הנכסים עוד יותר באותו אזור.
אז אלו היתרונות של הדיירים, אבל מה לגבי היתרונות שמהם היזם שאחראי על כל התהליך נהנה מהם ?

פינוי בינוי – יתרונות ליזם

  • במסלול המיסוי של פינוי בינוי היזם נהנה מפטורים והקלות מס שהמדינה נותנת לו כמו פטור ממס שבח ומהיטלי השבחה.
  • היתרון השני ולא פחות משמעותי הוא שהיזם מקבל את הקרקע "במתנה", זאת אומרת שבניגוד לעסקאות בנייה אחרות, כאן היזם לא צריך להשקיע כסף ולקנות את הקרקע כדי לבנות עליה, כי עצם החתימה של הדיירים מהווה הסכמה של הדיירים להשאיל את הקרקע שלהם ליזם כדי שיוכל לבנות עליה.
  • היתרון השלישי והכי חשוב הוא תוספת בניית דירות חדשות, שבעצם מכאן מגיע הרווח הגדול של היזם.
    על כל דירה שהוא בונה לשכן ישן, הוא מקבל עוד דירות למכירה כדי לאכלס דיירים חדשים,ולהכניס את הרווחים משם לכיס שלו.

כל היתרונות שסקרנו כאן הם מעולים אבל מצד שני יש כאן לא מעט חסרונות, בואו נחזור לדיירים.

פינוי בינוי – חסרונות לדיירים

  • אז אחד החסרונות המשמעותיים בתוכנית הזו הוא הזמן.
    פינוי בינוי הוא תהליך ארוך (וארוך במיוחד במסלול המיסוי), התהליך הזה תלוי בהמון גורמים ובהמון בירוקרטייה, ככה שמדובר פה על לא מעט זמן וזה מצריך המון סבלנות ויחד עם זאת להיות עקביים בהתקדמות של התהליך יחד עם כל השינויים שקורים מסביב.
  • החיסרון השני הוא אי נוחות (ואני מדבר בעיקר על מעבר הדירות של הדיירים הקיימים), וכל דייר והקושי שלו.
    יש דיירים שלוקחים את עניין המעבר בקלילות,
    אבל מצד שני יש לדוגמא מבוגרים שקשה להם עם כל תהליך המעבר הזה וזה יכול להיות מעיק מאוד בשבילם.
  • בנוסף גם צפיפות האוכלוסייה בשכונה עולה, ככה ששכונה ששימשה פעם X אנשים ונתנה להם מענה לגבי כל הצרכים הציבוריים שלהם עכשיו צריכה לשמש X  פלוס אנשים, מה שמעלה את הצפיפות בשכונה ומעלה גם את עומס התחבורה בעיר וגורם לצפיפות ופקקים.
  • החיסרון האחרון הוא העלאה בהוצאות החודשיות של הדיירים.
    הכוונה היא שבסוף הפרוייקט כשהדיירים הישנים באים ומתאכלסים בבניין החדש, בדרך כלל גם ההוצאות החודשיות שלהם עולות.
    תחשבו על זה שועד בית של בניין של 8 דירות הוא לא כמו תשלום ועד בית של דייר בבניין 60 דירות, כי התחזוקה הכללית היא מין הסתם יותר יקרה וזה יכול להקשות על דיירים בחיי היום יום השוטפים שלהם.
    הם בדרך כלל גם מקבלים שטח דירה יותר גדול מה שמעלה את תשלום הארנונה החודשי שלהם, אז כן הם עשו רווח על הנייר, אבל מבחינה תזרימית עכשיו הם מוציאים יותר כסף כל חודש על הדירה שבה הם גרים.

פינוי בינוי – חסרונות ליזם

  • תהליך ארוך, ככה שהיזם צריך להיות עיקבי לאורך כל הדרך ולהבין שאת הרווחים הוא יראה רק עוד המון זמן.
  • ולא רק שהוא לא יראה רווחים, הוא גם צריך לבוא עם גב כלכלי חזק ולהיות מוכן להוצאות כספיות כבדות, כי תחשבו – כל ההוצאות כאן נופלות אך ורק על היזם.
    הדיירים לא מוציאים שקל מהכיס, וגם הועדה המקומית לא מתכוונת להשקיע כאן כסף בבנייה מה שאומר שהיזם צריך לדאוג למימון הריסת המבנה הקיים.
  • כמו כן, היזם צריך לדאוג למימון שכר דירה לדיירים, זאת אומרת שהיזם דואג לדיירים לשכר דירה לאורך כל חיי הפרוייקט.
    את שכר הדירה קובעים בהתאם לדירה הישנה שהייתה בבעלות הדייר.
    מוציאים שמאי ומעריכים מה דמי השכירות של הדירה שבה הוא גר, ולפי זה היזם משלם לו את הסכום בכל חודש בחיי הפרוייקט.
  • ואם זה לא מספיק, אז היזם כמובן גם דואג למימון הובלות לדיירים, גם במעבר שלהם לדירות הזמניות שלהם, וגם במעבר שלהם חזרה לדירות החדשות.
  • אני מזכיר גם שחלק מהדירות שנבנו – הן מיועדות לדיירים הקיימים ולא למכירה, ככה שהיזם לא מרוויח שקל על הדירות לדיירים הקיימים.

פינוי בינוי – חסרונות התוכנית

בכללי אני רוצה להבהיר שהתוכנית של פינוי בינוי בגדול היא תוכנית מוצלחת ויש לה רעיון מעולה, אבל היא לא תוכנית מושלמת ויש לי חסרונות משלה.

  • החיסרון הראשון הוא שהיא גורמת לעליית מחירים.
    זאת אומרת שהאזור מתפתח וערך הנכסים באותו אזור עולה, מה שמביא לעליית מחירים בניגוד לאינטרס של הממשלה.
  • כשהמחירים עולים אנחנו יכולים לשים לב שזה גורר ליציאת אוכלוסייה חלשה, כי הם לא יכולים להרשות לעצמם לגור באותו אזור בגלל היכולת הכלכלית שלהם.
  • חיסרון מאוד משמעותי של פינוי בינוי הוא שהוא גם לא משתלם בפריפרייה.
    כי אם נשים לב נראה שרוב הפרוייקטים של פינוי בינוי מתבצעים באזור המרכז, וכדי להבין למה זה קורה אנחנו צריכים להיכנס לרגע לראש של היזם.
    אם הייתם יזם – מה הייתם מעדיפים – דירות חדשות במרכז או דירות חדשות בפריפרייה ?
    ברור שהיזם יעדיף למכור דירות חדשות במרכז ששוות הרבה יותר, והרבה פעמים ליזם אין בכלל כדאיות כלכלית לפינוי בינוי באזורי הפריפריה וצריך למצוא לעניין הזה פיתרון.
  • בעקבות התוכנית הזו אנחנו רואים גם עליית צפיפות במרכזי ערים.
    כי אני מזכיר פינוי בינוי בא לחדש את פני העיר, וכשהועדה המקומית רוצה לחדש את פני העיר היא בדרך כלל תתחיל מהמקומות המרכזיים בעיר שיש להם חלק משמעותי בנראות של העיר.
    זו הסיבה שיהיו שם פרוייקטים של פינוי בינוי מה שבסופו של דבר יעלה את הצפיפות במרכזי הערים.
  • התוכנית הזו תגרום לעליית תשלומי ארנונה בקנה מידה ארצי בסופו של דבר.
  • התוכנית הזו תגרום לחוסר התאמה בין השכונות.
    החוסר התאמה הזה יבוא לידי ביטוי כשנראה מתחמים שעברו תהליך של פינוי בינוי שצמודים למתחמים שלא עברו פינוי בינוי.
    זה יכול להגיע למצב שמגדל של 30 קומות יכול להיות צמוד לבניין 3 קומות שמתגוררת בו אוכלוסייה חלשה, מה גם שזה יוצר חוסר התאמה בין השכונות ומכער את העיר באופן כללי.

מלבד זה אני רוצה גם להוסיף כמה מילים אחרונות על פינוי בינוי.

עוד על פינוי בינוי

בינוי – פינוי – בינוי

אני יודע שזה נשמע מסובך אבל האמת היא שזה ממש פשוט.
התהליך הזה הוא אותו תהליך כמו הפינוי בינוי הרגיל שאנחנו מכירים, רק שכאן היזם גם בונה בניין חדש עוד לפני שהוא מפנה את הדיירים מהישן, ורק אז הוא מעביר את הדיירים לבניין החדש הצמוד שנבנה וישר נותן להם שם דירה, ככה שהוא לא צריך לדאוג להם לתשלומי שכירות ולהחזיר אותם שוב אחרי שתסתיים הבנייה.
אז שיהיה ברור – היזם בונה בניין, מעביר את הדיירים הקיימים לאותו הבניין, ואז מתחיל פינוי בינוי.

לגבי כמה דיירים צריכים להסכים לתהליך הזה, אז כדי להתחיל בתהליך צריך הסכמת דיירים – בגובה של 80% מבעלי הדירות.
כשיש 80% אפשר כבר להתחיל בתהליך ואפשר כבר להפעיל סנקציות מול המתנגדים המועטים שנשארו, כמו לקחת אותם לבית משפט ולהתמודד מולם כי הם מעכבים את התהליך.

ניתן למצוא פרוייקטים בתהליך של פינוי בינוי גם בתמ"א 38 והתחדשות עירונית – האתר המרכזי, וגם באתר של (GOVMAP שאותו אתם צריכים להכיר) ובעוד 2 שיעורים תראו גם איך אני מחפש את הפרוייקטים האלו בעצמי על המסך.

לסיכום

אז זה הכל בנושא של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, אני רוצה שתפקחו את העיניים גם לגבי הנושאים האלו ובכלל – בחקר השוק שלכם כשאתם בודקים על דירות למכירה אתם רוצים לבדוק אם הם גם נמצאות תחת תהליך של התחדשות עירונית או פינוי בינוי מה שיכול להעלות את ערך הנכס, ומין הסתם גם לבדוק באיזה שלב בתהליך זה עומד.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)