גיוס כסף ממשקיעים ומהבנקים בעסקאות נדל"ן

אני רוצה שהיום נדבר דווקא מהצד של עסקה שבו אנחנו מערבים משקיע כסף העיקרי,
זאת אומרת שותף שיממן את העסקה במקום שאנחנו נביא בעצמנו את המימון.
יצא לנו לדבר על הנושא של שותף כבר במאמר על איך לקנות דירה בלי הון עצמי, אבל היום אני רוצה שנירד לשורש העניין ונבין אותו לעומק.
אני רוצה שנתחיל בעצם בשאלה למה צריך את זה ?

משקיע הכסף העיקרי:

למה צריך את זה ?

1. כשמוצאים הזדמנות עסקית טובה,ואין לנו מספיק כסף.
קחו לדוגמא, מצאתי עסקה טובה דירה שהיא מתחת למחיר השוק ונמכרת ב-1,400,000 שקל,
אבל האמת היא שאין לי כסף זמין בבנק כרגע ואפילו עם אסטרטגיות מינוף שונות אין לי סיכוי להגיע לסכום הזה.
במקרה כזה לא כדאי לוותר על המציאה שלנו וכדאי לשקול להכניס שותף שיממן את העסקה.

2. שמוצאים הזדמנות עסקית טובה,ולא מתאים לנו לקנות אותה. (פרופיל משקיע אחר)
נניח שאני מחפש נכס מניב עכשיו איזה דירה שאני רוצה להשכיר אותה ל20-25 שנה ואני מחפש דירה משופצת ברמה גבוהה, ובמהלך הימי סיור שלי בנכסים למכירה נתקלתי בנכס שהוא במצב לא טוב בכלל, וצריך שיפוץ מהיסוד.
עכשיו,הנכס הזה יכל להיות לי מעולה לעסקת אקזיט אבל מה לעשות כשזה לא הפרופיל עסקה שאני מחפש ?
אני מחפש לי עסקה שתניב לי הכנסה פסיבית משכירות כל חודש ולא אקזיט שזה עסקה של מה שנקרא "רווח מהיר."
במקרים כאלו שיש עסקה טובה אבל אני לא רוצה להוציא מהכסף שלי עליה,
גם אז שותף יכול להיות אלטרנטיבה מעולה.

3. כשמוצאים הזדמנות עסקית טובה ורוצים "להתנסות" על כסף לא שלנו, שזה יכול גם להיות מעניין בשבילנו לאסטרטגייה של עסקה ראשונה או שנייה שלנו כשאנחנו די מפחדים להתנסות על הכסף שלנו, להכניס שותף זה יכול להיות רעיון מעולה גם בשביל לצבור ניסיון וגם בשביל הרווח.

באיזה אופן זה מתבצע ?

1. ניתן לתווך לו את העסקה ולקחת עמלה, לדוגמא אם מצאתי עסקה יפה עם פוטנציאל וכל מה שאני עושה זה לכוון אותו לעסקה הזו, להראות לו את הפוטנציאל שטמון בה והאסטרטגייה שבה הוא צריך לפעול.
כאן החלק שלנו מתחיל ומסתיים ובעצם אנחנו נקבל עמלה על ההזדמנות שתיווכנו לו.

2. האפשרות השנייה היא שניתן להציע לו שירותים של ניהול משא ומתן וקניית הנכס,
זאת אומרת שאנחנו הפעם נלך עם השותף שלב אחד קדימה,
לא רק שאנחנו נחשוף בפניו את ההזדמנות העסקית שמצאנו,
אלא הפעם גם ננהל בשבילו את המשא ומתן ונבצע בשבילו את כל שלב הרכישה.

3. בזמן שההזדמנות השלישית היא שניתן להציע לו שירותי שיפוץ, ליווי, ומציאת שוכר.
זאת אומרת שהפעם אנחנו נבצע בשבילו את כל העסקה מ-0 ל-100 מהרגע שאנחנו חושפים בפניו את העסקה,
וממשיך בקניית הנכס ועד השיפוץ – הכנסת השוכר וליווי לכל העסקה, בעצם ממש לנהל לו את העסקה.

מי הוא המשקיע המתאים בשבילנו ?

קודם כל והכי חשוב המשקיע שיש לו את המימון לעסקה,
בסופו של דבר הערך מוסף שהוא מביא איתו לעסקה זה את הכסף.
בנוסף חשוב גם שיהיה משקיע שמאמין בידע שיש לנו להעניק לו, אם הוא לא מאמין שאנחנו יכולים לעזור לו,
לא תהיה לו כוונה להיכנס איתנו בשותפות ובכלל לשמוע את מה שיש לנו להציע.

מין הסתם חשוב גם שהוא יהיה משקיע שמחפש להשקיע בנדל"ן, אם הוא לא מחפש להשקיע בנדל"ן אין לנו מה לבזבז את הזמן בלנסות אפילו לשכנע אותו להשקיע.
הוא צריך להיות מוכוון מטרה כי צריך להבין שהוא הולך לשים בעסקה הרבה כסף מהכיס שלו.
אז הוא כבר צריך להיות מוכן לעניין הזה מנטלית.

אני ממליץ מאוד גם שיהיה משקיע שיש לנו כימיה איתו, זה לא הכרחי והעסקה כן יכולה להתנהל בלי זה.
אבל אתם יודעים…אנחנו בני אדם והרבה יותר קל להתנהל בשותפות עם אנשים שאנחנו מסתדרים איתם בקלילות ושכל היחסים זורמים וכמה שפחות אי הבנות בינינו יותר טוב.

הדבר האחרון הוא משקיע שאין לו את הזמן והידע לניהול העסקה, ושימו לב שזה אופציונאלי.
כי קודם כל אם אין לו את הזמן והידע אז סביר מאוד להניח שהוא יצטרך אותנו לניהול העסקה,
אבל גם אם יש לו את הזמן והידע עדיין לא תמיד הוא ירצה להשקיע אותו בנכס הזה,
אולי יש לו דברים יותר חשובים ?
או שאולי יש לו את הידע אבל אין לו את הזמן והוא רוצה שהדברים מה שנקרא ייעשו בשבילו?
אז בשביל זה יש לו אותנו.
אז אלו המאפיינים של המשקיע המושלם בשבילנו.

איפה אפשר למצוא משקיע מתאים ?

אני ממליץ להתחיל מהפנים כלפי חוץ, זאת אומרת להתחיל לחפש מהמעגלים הקרובים אלינו(אבא / אח / חבר),
ואם אין שותף אופציונאלי, אז להתרחב למכרים מהעבודה / לימודים, וכבר שם יש סיכוי גבוה שתמצאו לכם שותף שישמח להיכנס איתכם.
אם עדיין לא מצאתם לכם שותף אז יש את האפשרות השלישית שעליה אני קצת פחות ממליץ כי אין לנו היכרות אישית עם הבן אדם, אבל זה עדיין אפשרי וזה לחפש בקבוצות פייסבוק / פורומים של נדל"ן / בוגרי קורסים בנדל"ן.
רשמתי לנו כאן גם כמה כללים שיכוונו לעשות את התהליך בצורה נכונה.

התנהלות מול המשקיע:

קודם כל והכי חשוב שיהיה משקיע אמין שניתן לסמוך עליו, אנחנו לא רוצים להיכנס לעסקה שמעורב בה הרבה כסף עם בן אדם לא אמין.
אפילו שרוב הכסף מגיע מהכיס שלו גם לנו צריך להיות כאן רווח אז חשוב לשים לב לזה.

הדבר השני הוא חתימת הסכם סודיות לפני שמציגים בפניו עסקה שחקרנו, אנחנו מבחינתנו עבדנו קשה כדי להשיג את המידע שאנחנו הולכים לחשוף בפניו ומבחינתנו המידע הזה שווה לנו כסף אז חשוב שנחתים אותו על הסכם סודיות בנושא הזה.

דבר נוסף ולא פחות חשוב הוא סיכום החלק שלנו בעסקה מראש וחלוקה ברווחים, אני מדגיש שצריך לסכם הכל מראש, את כל התנאים שיהיו בעסקה ומה החלק שכל אחד צריך לבצע ובסופו של דבר על החלוקה ברווחים.
אין דבר כזה "נסתדר כבר בינינו" או כל מיני כאלה, צריך לסכם מראש את הכל כדי שלא יהיו חילוקי דעות בעתיד,
מדובר כאן בהרבה כסף אני מציע להתעכב על הדברים האלה ולעשות אותם כמו שצריך וכמובן לדאוג שכל הסיכום בחוזה רשום-ולא בעל פה.
לא משנה מה סיכמתם, אם זה לא רשום-זה לא נחשב.
תקפידו שהכל יהיה רשום ומסוכם ביניכם בחוזה.

עד כאן לנושא השותף העיקרי למימון, ועכשיו אני רוצה שנתמקד בנושא הבנק וניתן כמה דגשים חשובים לגבי התנהלות כללית נכונה שלנו מולו, גם לפני וגם אחרי שלב המימון.

התנהלות מול הבנק לפני הלוואה

דבר ראשון – אנחנו קובעים פגישה עם יועץ משכנתאות פרטי, לא של הבנק.
ליועץ משכנתאות של הבנק יש אינטרס, הוא שכיר של הבנק ומקבל בונוסים ועמלות על הגב שלנו ופועל לטובת אינטרס הבנק, הוא ממש איש מכירות של הבנק.
אתם חייבים מישהו ניטרלי שפועל לטובת האינטרסים שלכם, ולכן חשוב שההתנהלות שלנו תהיה מול יועץ משכנתאות פרטי.

הדבר השני וחשוב מאוד הוא סקר שוק בין הבנקים (לא תמיד הבנק שלנו נותן את ההצעה הטובה ביותר),
וכמו שאנחנו זוכרים הבנקים הם עסקים, ואנחנו נעשה סקר שוק בין כולם ונראה איזה עסק מציע לי את התנאים הכי טובים למשכנתא שלי כדי למשוך אותי אליו.
לשים לב לתנאי ההחזר ומסלולי המשכנתא-האם הם מתאימים לעסקה?

לכמה שנים נפרוס את ההלוואה ?
זה גם עניין שחשוב לשים לב, מצד אחד כל שנפרוס את ההלוואה ליותר שנים ההחזר החודשי שלנו יהיה יותר קטן,
מצד שני ככל שנפרוס אותה ליותר שנים הריבית שנשלם תגדל.

הבנק הוא עסק לכל דבר, להתמקח – חשוב לזכור שמצד שני אנחנו לא נמצאים בשוק וחשוב לשמור על התנהגות נאותה ותרבותית, הבנק זה אנשים וחשוב להתנהל בכבוד מולם.

להתלבש כמו שצריך כשמגיעים לבנק (זה אכן משפיע).
אין איזשהי עובדה שמעידה על זה, אבל מניסיון אישי זה מאוד ישפיע אם נבוא עם בגדים זרוקים וחולצה עם קרע בצד שנפל לה כפתור או שנבוא מחוייטים כמו שצריך.
אני יודע לא צריך להגזים כאילו הולכים לחתונה, אבל כן חשוב שנעשה רושם טוב של אנשים עם ראש על הכתפיים – שוב אני אומר הבנק זה אנשים, ויכול להיות שהאחיזת עיניים הזאת תחסוך לנו עשרות אלפי שקלים במשכנתא,
הכל מוסיף לנו וכמה שיותר יותר טוב.

זה לגבי ההתנהלות שלנו לפני שלב המימון מהבנק,
אבל חשוב מאוד לשים לב לדגשים שלנו גם להתנהלות אחרי שלב המימון.

התנהלות מול הבנק לאחר ההלוואה:

1. בדיקה תקופתית עם יועץ משכנתאות.
לבדוק כל תקופה עם יועץ המשכנתאות האם התנאים במשק השתנו והאם ניתן לשפר את תנאי ההלוואה ?

2. החזר הלוואה מוקדם מהצפוי.
כל חודש שעובר אנחנו משלמים ריבית-לבדוק האם ניתן להחזיר את ההלוואה מוקדם מהצפוי?
אולי קיבלנו סכום כסף מספיק גדול ונוכל לסגור את המשכנתא?
אין טעם לשלם ריביות מיותרות-כי ריביות זה כסף שהולך לפח מבחינתנו.

3. שינויי ריבית והמדד.
להיות עם היד על הדופק ולשים לב לשינויי הריבית והמדד במשק,
במידה ולקחנו מסלולים של ריביות משתנות או צמודות למדד שיכולות לעלות וכו'.

4. מיחזור משכנתא ?
אם התנאים של המשכנתא במהלך הזמן באים לרעתנו והמצב משתנה, או שדמי השכירות שאנחנו מקבלים על הנכס ירדו ופתאום התשלום שלנו למשכנתא הופך להיות גבוה יותר מדמי השכירות שאנחנו מקבלים, אנחנו נמצאים במצב של התחייבות. ( עוד על נכס מול התחייבות).
אז תמיד אפשר לקחת את המשכנתא שיש לנו, למחזר אותה ולשנות חלק מהתנאים שלה.
או אפילו להגדיל את מספר השנים של המשכנתא וככה בעצם ההחזר החודשי לבנק מתקטן,
ככה שדמי השכירות חוזרים להיות גבוהים יותר מההחזר לבנק וחזרנו למצב של נכס בכיס.
תהיו עם יד על הדופק – שנשארים בנכס ומינוף חיובי.

לסיכום

שלב המימון הוא חלק גורלי בכל עסקת נדל"ן ולמען האמת בכל עסקה בכלל.
כשאנחנו מגייסים כסף אנחנו צריכים לזכור להתנהל לפי הכללים, להשיג את התוצאה המקסימלית במחיר המינימלי וכמובן לדעת עם מי אנחנו שותפים לעסקה.
מאחר ואנחנו צריכים לעמוד בהתחייבויות מהצד שלנו, יש לתכנן את הצעדים שלנו נכון ובזהירות.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)