מכרזים וקרקעות בנדל"ן | המדריך המלא

שלום משקיעים יקרים ברוכים הבאים למאמר הקרוב שיעסוק במכרזים וקרקעות, ואני חייב להגיד אישית שזה הנושא האהוב עליי בנדל"ן כי בכל נושא המכרזים טמון לא מעט כסף ואם להגיד את האמת הוא גם הרבה יותר פשוט מקניית דירות.
אבל לפני שנפתח את הנושא הזה לעומק, חשוב קודם כל שנבין מה זה מכרזים.

מה זה מכרזים בנדל"ן ?

אז המצב כיום במדינת ישראל הוא שמעל 90% מהקרקעות נמצאות בבעלות המדינה, מהסיבה שמדינת ישראל החליטה לפני המון שנים לא לתת בעלות מוחלטת לאנשים שקונים ממנה קרקעות כי היא לא רוצה שהקרקעות האלו יעברו לבעלות של ידיים זרות ולכן כשהיא מוכרת קרקעות לאוכלוסייה היא נותנת להם זכות שנקראת חכירה שהיא בערך כמעט כמו בעלות.

העניין הוא שרוב הקרקעות במדינה הם בבעלות המדינה עצמה וכל פעם כשהמדינה מפשירה מספר קרקעות היא מעמידה אותם למכירה במכרז לאוכלוסייה ומוכרת להם קרקעות שאפשר לקרוא להן "יד ראשונה" מהמדינה.
זאת אומרת שאנחנו הראשונים שמחזיקים בנכס הזה (אחרי המדינה כמובן), והאינטרס של המדינה בהפשרת קרקעות היא משיכת יזמים לבנייה.

הכוונה היא שהמדינה לא רוצה להשקיע כספים ולבנות בעצמה יחידות דיור בישראל, אלא היא רוצה לפתות יזמים שיבואו וירכשו את הקרקעות במכרזים בעצמם ויבצעו את הבנייה, ואת הפיתוי הזה היא מבצעת באמצעות מכירת קרקעות במחירים זולים משמעותית ממחיר השוק – בדרך כלל כ-50% מתחת ויותר.

נקודה חשובה ונוספת היא שהקרקעות במכרזים הן אך ורק קרקעות מופשרות לבנייה (לא חקלאיות) ככה שבמכרזים אין לנו מה לדאוג מהנושא של כל הקרקעות החקלאיות ואנחנו קונים בעצם קרקעות שאפשר להוציא עליהן היתר ולבנות, שזה פלוס חשוב מאוד.
אז עכשיו כשאנחנו מבינים מה זה מכרזים, נשאלת השאלה מה אנחנו מחפשים ואיפה.

מכרזים לקרקעות – איך מתחילים ?

  • אז דבר ראשון כשאנחנו מחפשים מכרזים אנחנו נכנסים באינטרנט לפירסום מכרזי מקרקעין – באתר של רשות מקרקעי ישראל ושם אנחנו נוכל לראות את כל המכרזים במדינה שעומדים על הפרק בהליך של מכרז.
    מין הסתם אנחנו לא נלך עכשיו להשתתף כל מכרז אקראי וזה עובד באותו עיקרון כמו כונס נכסים.
  • אנחנו נשתתף במכרזים שנמצאים אך ורק באזור ההשקעה שלנו, שאותו אנחנו מכירים לעומק ומבינים את כל הפוטנציאל שיש בו.

  • חשוב מאוד שזה יהיה אזור עם עליית ערך שיש לו פוטנציאל להתפתח ויש לו הגירה חיובית אל העיר.
    אנחנו נראה המון מכרזים שיוצאים לפועל בעיקר באזורים שיש בהם עליית ערך מהסיבה הפשוטה שאיפה שיש הרבה מכרזים בדרך כלל גם יש שכונות חדשות.

  • שכונות חדשות תמיד מעלות את הערך של הקרקע עצמה ובכלל של כל הסביבה, שכונות חדשות מתלוות תמיד בפיתוח תשתיות גם של השכונות הישנות וגם מושכת אוכלוסייה שהיא בדרך כלל חזקה ואיכותית מה שמעלה את ערך הנכסים באזור.

  • אז קודם כל אנחנו יודעים שברגע שמדינת ישראל משחררת קרקעות למכרז הקרקעות האלו הן חול נכון להיום אבל השאלה האמיתית היא מתי הפיתוח יוצא לפועל ?

    אני מחזיר אתכם אחורה ומזכיר לכם על תוכניות בניין עיר – תב"ע.
    כל מכרז נשען על תב"ע מסויימת ומסתמך עליה, אנחנו רוצים לבדוק מתי התב"ע הזו יוצאת לפועל ואם בכלל יש עבודות שמתבצעות עכשיו ומתי הן צפויות להסתיים ?

    זאת אומרת שאם אנחנו קונים קרקע שנמצאת תחת כובע של תב"ע מסויימת שהייעוד של התב"ע הזו הוא שכונה חדשה שהולכת לקום, אנחנו רוצים לדעת מה קורה עם זה ?
    אנחנו נלך לועדת הנדסה בעירייה כדי לקבל תשובות.

    התחילו כבר עם עבודות הפיתוח בשכונה הזו ? התקינו שם כבר תשתיות של חשמל ומים ?
    סללו שם כבישים ?
    שמו שם כבר עמודי תאורה ?

    אם אומרים לי "תשמע עדן עוד 3 שנים יתחילו רק עבודות הפיתוח" אז אני מבין שכנראה עוד 5 שנים אני אהיה עם היתר בנייה וזה יכול להיות בשבילי כבר יותר מדי זמן.
    אבל אם אומרים לי שעבודות הפיתוח הם כבר בתהליך מתקדם וזה עניין של שנה לדוגמא עד שמסיימים עם עבודות הפיתוח אני מבין שיש כאן פוטנציאל גבוה יותר לעליית ערך במהירות.
    השאלה של מתי הדברים יקרו,היא לא פחות חשובה ממה בדיוק יקרה.

  • אז את ניתוח המכרז אנחנו מבצעים גם מהבית ומתחילים גם מניתוח תב"ע – בשלב התשריט.
    אנחנו בודקים מהי התב"ע הרלוונטית למכרז המסויים ובודקים אותה מבחינת השירטוט והמיקום ממש איפה היא תהיה ואיך הכל ייראה ממבט על.
    באיזה צורה השכונה תיבנה, מה יהיה כלול בה וזה מעולה לאינדיקצייה ראשונית, וגם כדי להשוות את המצב המתוכנן למצב שקיים היום בשטח.

  • בשלב השני אנחנו נבצע את ניתוח התב"ע – בשלב התקנון.
    זאת אומרת שהתקנון הוא המלל שמפרש את כל מה שאנחנו צריכים לדעת לגבי התוכנית.
    הוא מסביר ממש מה ההגדרה של כל שטח ושטח, כמה יחידות דיור ייבנו בשכונה ומה זכויות הבנייה שמגיעות לנו על הקרקע.

  • לאחר מכן אנחנו נבצע את ניתוח חוברת המכרז.
    לכל מכרז יש חוברת משלו, ואני ממליץ מאוד לכל מי שניגש למכרז לא לדלג על אף אות ועל אף סעיף ולקרוא אותו מההתחלה ועד הסוף.
    בחוברת המכרז יהיו מפורטים כל תנאי המכרז וכל ההסברים ובעצם כל מה שאנחנו צריכים לדעת לפני שאנחנו ניגשים למכרז הספציפי הזה.
    בחוברת המכרז גם יהיו מפורטים כל הנספחים שעליהם אנחנו נחתום במידה ונזכה בקרקע.
    אז בואו נדבר על כסף.

מהי עלות ההצעה להשתתפות במכרז נדל"ן ?

כל עלות של קרקע במכרז מתחלקת לשניים.

1. הוצאות הפיתוח – שהן קבועות

זאת אומרת שהחלק הזה הוא קבוע מראש ועליו אין תחרות.
המדינה רושמת לנו הוצאות הפיתוח זה מחיר X וזה לא הולך להשתנות מהסיבה הפשוטה שהוצאות הפיתוח לא הולכות לרשות מקרקעי ישראל אלא הן מיועדות לקבלן שביצע את עבודות הפיתוח על הקרקע, זאת אומרת חשמל אינסטלצייה ביוב עמודי תאורה אבן משתלבת כבישים וכו'.

2. עלות הקרקע (שזה המשתנה בהצעה)

זאת אומרת שאם אני אזכה או לא אזכה בקרקע זה כבר תלוי בכמה אני מציע על הקרקע עצמה.
רשות מקרקעי ישראל באה ורושמת בחוברת המכרז שעלות הקרקע מתחילה ממחיר מינימום של X ומי שיציע כמה שיותר על הקרקע יש לו יותר סיכוי לזכות בקרקע עצמה.
אז איך אנחנו מגישים הצעה בכלל ?

ממה ההצעה מורכבת ?

קודם כל חשוב לדעת שלכל מכרז יש תנאים משלו ובכל חוברת מכרז יהיו מפורטים בדיוק מהם מרכיבי ההצעה וחשוב מאוד למלא אותם ולא לשחק איתם משחקים כי הם מאוד מקפידים בכל העניינים האלו.
יחד עם זאת כל ההצעות יהיו מורכבות בסגנון הזה.

1. להגיש צ'ק בנקאי

על סמך אחוז מסויים מההצעה שלנו או בגובה תשלום מסויים שיציינו לנו בחוברת המכרז.
המקדמה הזו נועדה קודם כל לשמש כדמי רצינות ודבר שני במקרים חריגים שבהם מתגלות קומבינות כלשהן רשות מקרקעי ישראל שומרת לעצמה את הזכות לקחת את הערבות לעצמה כפיצוי, אבל אין לכם מה לדאוג מזה כל עוד תעשו משהו לא בסדר דבר כזה לא אמור לקרות.

2. נספחים

צריך לצרף להצעה נספחים זה מאוד משתנה ממכרז למכרז אז צריך לקרוא טוב את חוברת המכרז ולדעת בדיוק מה הם מבקשים.

3. צילום ת.ז.

צריך לצרף לכל הצעה צילום תעודת זהות ולהגיע לרשות מקרקעי ישראל פיזית ולהכניס את כל הטפסים מעטפה.

4. מעטפה של רשות מקרקעי ישראל

להגיש הכל בתוך מעטפה של הרשות, וזהו אנחנו בפנים.
דבר אחרון שצריך לשים לב אליו הוא שלכל מכרז יש דדליין עד מתי אפשר להגיש ורשות מקרקעי ישראל מאוד מקפידה בעניין הזה אז חשוב מאוד שתקפידו להגיע לפני להגיש את ההצעה שלכם וכל מה שנשאר זה לחכות לתוצאות המכרז.

אז כשמדובר במכרזים בעצם יש לנו 3 סוגים שעל פיהם מתנהל מכרז.

סוגי המכרזים בנדל"ן

1. הגרלה

במכרז של הגרלה העניינים עובדים בצורה הזו:
אין הצעה על מגרש ספציפי, זאת אומרת שאם אני משתתף במכרז מסוג של הגרלה אני בעצם מתחרה על כל המגרשים והמחיר של כל מגרש ומגרש כבר קבוע מראש.
אנחנו נשים מקדמה מסויימת שתיקבע בחוברת המכרז ואם זכינו בהגרלה אנחנו נגיע ונבחר מגרש לפי סדר הזכייה.

כך לדוגמא אם יש 150 מגרשים שניתן לזכות בהם, אז הראשון שזוכה בהגרלה בא ובוחר מתוך המגרשים האלו את המגרש שהוא רוצה, ומגיע בן אדם מספר 2 ובוחר מכל מה שנשאר, וכך הלאה עד שנגמרים המגרשים לבחירה.

במכרז מסוג כזה לפעמים יש הגבלות כי בהגרלה אנחנו בדרך כלל נקבל את הקרקע במחיר מאוד מאוד מוזל ולפעמים בחוברת המכרז יהיו רשומים תנאים שאי אפשר למכור את המגרש מס' שנים או שחייב לבנות תוך תקופה מסויימת אז חשוב לשים לב לעניינים האלו.

2. מגרש מסויים

במכרז מסוג כזה אנחנו מגיעים ובוחרים להציע מחיר רק על מגרש אחד מתוך המגרשים במכרז,זאת אומרת שיש לנו תחרות רק על אותו המגרש הספציפי.
אנחנו בוחרים מראש את אותו המגרש ומציעים עליו את מה שאנחנו מוכנים להשקיע.

חשוב לשים לב במכרז מסוג כזה לא ללכת ולהציע על המגרשים הכי טובים במכרז כי סביר להניח שעליהם תהיה תחרות גבוהה ומצד שני גם לא להציע על המגרשים הכי פחות מבוקשים כי אליהם המשקיעים יעדיפו ללכת, אלא בתור המשקיעים החכמים אנחנו מעדיפים ללכת על המגרשים ה"פרווה" שהם לא לכאן ולא לשם וסביר להניח גם שהתחרות עליהם תהיה הנמוכה ביותר.

3. מגרש בלתי מסויים

בניגוד לסוג הקודם כאן אין לנו הצעה על מגרש ספציפי וכאן בעצם כל אחד נותן את ההצעה המקסימלית מהצד שלו.
סדר הזכייה עובד בצורה הזו שהמציע הגבוה בוחר ראשון ואחריו המציע השני בוחר ממה שנשאר וכך הלאה.

כך לדוגמא אם אני הצעתי 500 אלף שקל וההצעה שלי היא הכי גבוהה אני מגיע ובוחר איזה מגרש שאני רוצה ומשלם את הסכום הזה, ואחרי מגיע בן אדם אחר שהציע 480 אלף שקל ובוחר מבין המגרשים שנשארו ומשלם את הסכום שהוא הציע וכך הלאה.

גם בסוג מכרז הזה וגם במכרזים של הגרלה יש לנו את רשימת ההמתנה, זאת אומרת שאם היו אנשים שזכו וויתרו על האופצייה שלהם לבחור מגרש, אז נכנסים אנשים שהיו ברשימת ההמתנה ומגיעים לבחור מגרש בעצמם.

דגשים על מכרזים וקרקעות בנדל"ן

1. זוהי שיטה מחתרתית בנדל"ן

כמו שציינתי בתחילת המאמר טמון בה לא מעט כסף, ולרוב גם שורת הרווח כאן תהיה גבוהה יותר מדירות והאמת שזוהי עסקה די פשוטה לניהול.
היא דורשת פחות הבנה ומורכבות מצד המשקיע והסיבה היחידה שמעט מאוד אנשים מתעסקים בקרקעות היא בגלל שאין מודעות לכל הנושא הזה, אבל מלבד המודעות אני אישית לא רואה שום סיבה שלא להשקיע בקרקעות במכרזים.

2. אקזיט מול יזמות ובנייה כשמדובר בקרקעות.

ברגע שיש לנו קרקע ברשותינו אנחנו יכולים לקחת את העסקה ל-2 כיוונים שונים.
אנחנו יכולים לקחת אותה לכיוון של עסקת אקזיט והמשמעות היא שנקנה חול ונמכור חול, מה שנקרא רווח מהיר ופשוט כי קנינו אותה מתחת למחיר השוק ואנחנו נמכור במחיר שוק.

או שאנחנו יכולים לקחת את העסקה צעד קדימה ולבצע יזמות טהורה מ-א' ועד ת' ולבנות על הקרקע בית משלנו שאותו נוכל להשכיר וגם למכור בהמשך.

3. הגבלות

לקרוא ביסודיות בחוברת המכרז מה הן ההגבלות שלנו ?
אם החלטנו שאנחנו רוצים לקחת את הקרקע לכיוון של עסקת אקזיט אנחנו רוצים לבדוק שאין שום סעיף שמגביל אותנו למכור את הקרקע ולהעביר זכויות למישהו אחר ושלא יהיה שום קנס שמוטל עלינו.

4. יתרונות

היתרון הראשון במכרזים הוא האופצייה לרווח גדול ומהיר.
כשהרווח כאן הוא מובטח במכרזים כשאנחנו קונים מתחת למחיר השוק, אנחנו בעצם עושים את הרווח כבר בשלב הקנייה.

יתרון נוסף שיש לנו כאן הוא הקלות במיסים, אתם עדיין לא צריכים להיות יועצי מס אבל בתור משקיעי נדל"ן מה שחשוב לדעת כאן הוא שאנחנו משלמים מס רכישה בשלב הקנייה בשיעור מופחת מאשר שאנחנו משלמים על דירה.

5. בחול אין תשואה

זהו החיסרון המרכזי כשאנחנו קונים קרקעות.
לעומת דירה שבה אנחנו יכולים להכניס שוכר ולעשות רווח כל חודש בחודשו מדמי השכירות, בקרקעות אין לנו את התשואה הזה ולכן קרקע בודדת לא יכולה להיות נכס מניב כי אין לנו שוכר אז חשוב לשים לב לעניין הזה.

אז זה הכל לבינתיים אני מאמין שעד עכשיו הכל ברור לכם בנושא העניין של הקרקעות מבחינה תיאורטית.
לסיכום, בתור אחד שמשתתף במכרזים בעצמו זו הדרך הטהורה בעיניי לעשות נדל"ן וכפי שכבר בטח יצא לכם להבין היא לא כל כך מסובכת והרווחים הפוטנציאליים בה הם הרבה יותר גדולים מדירות כיום בארץ.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)