מינוף פיננסי | למה דווקא מינוף נדל"ן

מה מיוחד במינוף הנדל"ן ?

היום אנחנו נדבר על החיבור בין עולם המינוף לבין עולם הנדל"ן,
ובעצם למה עיקרון המינוף פועל בצורה הטובה ביותר בעולם הנדל"ן,
ולמה אפיק הנדל"ן הוא המקום המושלם בשבילנו המשקיעים המתחילים למנף את העסקה הראשונה שלנו.

1.הון עצמי נמוך/לא קיים

בגלל שהמדינה מודעת לקשיים ברכישת הדיור ומוכנה לבוא לקראתנו,המדינה מבינה את הקושי של הציבור לקנות נכס היום בישראל,ובגלל זה היא מנסה לעודד את הציבור לקנות דירות היום ,ואפשר להרגיש את זה דרך החוקים שהיא מחוקקת.

ובענייני נדל"ן הבנק מוכן לקנות "כמעט" את הנכס בשבילנו כמו שאנחנו נגלה מהר מאוד,
וכתוצאה מההשתתפות של הבנק בקניית נכסים איתנו בנדל"ן אחוזי המינוף בעסקאות הנדל"ן גבוהים מאוד,
כי יוצא שאנחנו שמים סכום נמוך יחסית להשקעה גדולה יחסית(בנדל"ן מדובר במאות אלפי ומיליוני שקלים).

2.משכנתא

ההלוואה הגדולה והזולה ביותר שקיימת.
המשכנתא היא בעצם הלוואה גדולה שניתנת אך ורק למטרת קניית נכס בנדל"ן,
וזו אחת הדרכים של המדינה לעזור לנו האזרחים(ובניהם המשקיעים), לרכוש נדל"ן.
והיא כמובן ניתנת אך ורק לרכישת נכס מקרקעין, והמינוף שלה הוא מאוד משמעותי כי היא מהווה קיצור דרך משמעותי, ככה שהיא חוסכת לנו המון זמן כשאנחנו נתקלים בעסקה מצויינת שמוגבלת בזמן ויכולה להתפספס.
וכמו שכבר הספקתם להבין היא המפתח שלנו לעסקאות גדולות עם הון עצמי נמוך.

3.הלוואות משלימות

שלמעשה אלו הלוואות לכל מטרה,שניתנות ללא תנאי מהבנק,
אבל אם נדע להשתמש בהן נכון הן ממנפות את ההון העצמי שלנו,
זאת אומרת שהן מגדילות את ההון העצמי שלנו משמעותית,
ואם כבר מדברים על הלוואות,
אז חשוב להבין שלא בכל עסקת נדל"ן נהיה חייבים לקחת משכנתא,כי בתיכנון נכון הלוואה משלימה יכולה להספיק למינוף ולכן זה עוד קלף שחשוב לזכור.
וכמובן שההלוואות הן מפתח לעסקאות לחסרי הון עצמי, ועל זה נרחיב בהמשך.

4.בתיכנון נכון – אין הפתעות

זה לא סוד שאנחנו כמשקיעים לא אוהבים סיכונים,
כי להשקיע בניגוד לדעה הרווחת של אלו שלא משקיעים,
זה לא אומר בהכרח שאני מסכן את הכסף שלי.
תראו,אני אוהב לישון בשקט בלילה וזה שאני משקיע ממש לא אומר שאני אוהב סיכונים,
אני פשוט אוהב כסף.

ואני לא חושב שיש מישהו שאוהב להפסיד את הכסף שלו,
אז אם כבר להשקיע – למה לא להשקיע את הכסף שלנו במקום שיעשה לנו רווחים יפים לכיס,
ועדיין ייתן לי לישון בשקט בלילה.
ובנדל"ן זה בדיוק מה שאנחנו מקבלים,
כי אם נתכנן נכון את הצעדים שלנו לעסקה ונחשב את כל המספרים בהתחלה,
לא יהיו הפתעות,כי גם אם דברים לא יילכו כמו שתיכננו תמיד יש תוכנית ב'.

בנדל"ן כשעושים את כל הבדיקות נכון ומראש – ההפתעות מינימליות ואיך אפשרי לעשות את הבדיקות האלו?
אוו יפה ששאלתם – כי זה בדיוק מה שיפה בנדל"ן.

השקיפות שבנושא מאפשרת לנו לאסוף מקסימום מידע לפני עסקה,
זאת אומרת שכל המידע שאנחנו צריכים כדי להגיע לעסקה רווחית,
ובכלל מידע על עולם הנדל"ן הוא חשוף לציבור,
וזה הכל עניין שצריך לדעת איפה לחפש,זה כל הסיפור.
ומין הסתם שאנחנו מתכננים נכון ונערכים נכון כדי להגן על אחוזי המינוף החיובי שלנו,ולהיערך מראש לתוכנית ב' למקרה שמשהו ישתבש.

5.בשורה התחתונה

הנדל"ן יציב,ארוך טווח ובטוח.
במגמה כלל ארצית ולאורך השנים, מחירי הנדל"ן תמיד עלו וזה לא משנה אם היו ירידות בין לבין כי במבט מהצד,
מחירי הנדל"ן תמיד עלו ותמיד יעלו כי הביקוש גדל והאוכלוסייה ממשיכה להתרבות,
וקורת גג חברים זה מצרך בסיסי.
כשיש שינוי בשוק – יש מספיק זמן להיערך בהתאם,
כי הנדל"ן הוא יציב מאוד וגם אם אנחנו מרגישים איזשהי ירידה בשוק,
זה לא עניין של דקות,או שעות,
זה עניין של חודשים או שנים ויש לנו מספיק זמן להגיב לשינויים בהתאם.
בנוסף,כמו שאמרתי – האפיק הזה מומלץ למשקיעים שאוהבים מינימום סיכון,מקסימום רווח.
ובינינו, מי לא כזה ?
בנוסף הנדל"ן בטוח גם בשוק עולה וגם בשוק יורד,
גם מהסיבה שיש מספיק זמן להגיב לשינויים,
וגם מהסיבה שברגע שמשקיע חכם יודע באיזו צורה להשקיע, הוא מבין שגם בשוק עולה וגם בשוק יורד אפשרי מאוד לעשות כסף – והרבה.

6.בנדל"ן יש לנו את היכולת "לחזות את העתיד"

כל המידע שאנחנו צריכים בשביל עסקה טובה כבר פתוח לציבור,פשוט צריך לדעת איפה לחפש.
יש המון אתרי אינטרנט עם מידע חיוני,
ובכלל תמיד אפשר להביט אל העבר כדי לצפות את העתיד,
כי ההיסטוריה תמיד חוזרת על עצמה ובמיוחד בעולם הנדל"ן,
וכשאנחנו מסתכלים על ההיסטוריה אנחנו לומדים שיש מספר
גורמים ברורים וידועים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן.
ברור שאף אחד לא נביא ואף אחד לא יכול לדעת את העתיד, אבל זה משאיר לנו סיכוי גבוה לדיוק בהערכות העתידיות שלנו.

בנוסף,בנדל"ן יש לנו את האפשרות למינוף הגבוהה ביותר.
זאת אומרת יש לנו גם אפשרות למשכנתא – ההלוואה הזולה והגדולה ביותר שקיימת שניתנת רק לטובת קניית נכס נדל"ן,
ובאסטרטגייה נכונה יש לנו אפשרות למימון כמעט מלא או אפילו של 100% בתיכנון נכון,
ובנוסף גם יש לנו אפשרות לעולם שלם של פתרונות חלופיים ומשחקים מול הבנקים.
על הדרך הכנתי לכם גם השוואה קטנה ומעניינת.

השוואה נדל"ן VS שוק ההון

1.משכנתא – כמו שאנחנו יודעים בנדל"ן אפשר לקחת משכנתא לעומת שוק ההון שאי אפשר לקחת משכנתא, שזה כבר מינוס רציני לשוק ההון כי בעצם משכנתא זה כלי המינוף החזק ביותר שיש לנו כרגע.

2.הנדל"ן ארוך טווח ויציב יותר לרוב לעומת שוק ההון שהשינויים שם הרבה יותר מהירים וזה נותן פתח לסיכונים שאין לנו זמן להגיב אליהם בהתאם כי כמו שאמרנו קודם,
גם כשיש שינויים בעולם הנדל"ן אלו שינויים שלוקחים חודשים ושנים.

3.בנדל"ן יש זמן להגיב לשינויים ולשנות אסטרטגייה כשדברים לא הולכים כמו שתיכננו,
לעומת שוק ההון שהשינויים שם יכולים להתבטא בימים בודדים,שעות ואפילו דקות.
בנוסף,

4.בנדל"ן אפשרויות המינוף (מימון) שנוכל לקבל גבוהות מאוד כי המדינה מעודדת דיור,
לעומת המינוף בשוק ההון שהמדינה מסתייגת מלתת מימון גבוה,
וזה מפני שהסיכון של המשקיע להפסיד גדול יותר והבנקים פוחדים שהמשקיע לא יוכל לעמוד בהחזרי הכסף,
ולמה זה?

כי לעומת שוק ההון – הבנקים מאמינים שהנדל"ן הוא אפיק השקעה הרבה יותר בטוח.
ואם כל מה שאמרתי כאן לא מספיק כדי להוכיח לכם שעולם הנדל"ן הוא אפיק ההשקעה המושלם למודל המינוף שלנו,
אז תקשיבו למדינה שמוכנה להשקיע איתכם סכומי כסף כל כך גבוהים אבל יש לה תנאי אחד עיקרי – שתשקיעו אותו בנדל"ן. אז כנראה שהיא יודעת מה היא עושה.

בשורה התחתונה בזכות נכסי נדל"ן אנחנו נצליח לנצל את המקסימום מהשקל שלנו.
כי אם נעצור לרגע ונחשוב על זה,
לפני שאתם ממהרים להכניס עוד ועוד כסף,
אתם צריכים ללמוד להשתמש במה שגם ככה כבר יש לכם בצורה חכמה יותר, וזה אומר שאם עד היום ניצלתם אולי 20-30% מהשקל שלכם,
הגיע הזמן שתלמדו להוציא אותו הרבה יותר נכון, ומה זאת אומרת?

1 שקל>>>1.5 שקלים
1.5 שקל>>>2 שקלים

רוב האנשים חושבים בצורה די שטחית ולא כל כך ממנפת.
זאת אומרת שאם יש להם שקל אחד בכיס הם כנראה ינסו להכניס אותו לחיסכון כדי להרוויח עוד כמה שקלים על הכסף שלהם, אבל הבעיה הראשונה היא שבגישה הזו הם צריכים כסף כדי לעשות כסף,
מה גם שזאת התקדמות איטית מדי ולמען האמת היא לוקחת המון זמן.
המשמעות היא שיש להם כסף ששוכב בחשבון הבנק ודי מתבטל שם,
אז גם אם הם יהפכו שקל אחד לשקל וחצי ועם הזמן השקל וחצי הזה יהפוך ל2,
זה ייקח המון זמן – והם מנצלים את הכסף שלהם בצורה די מינימלית.
אז מה אם הם היו פועלים אחרת ולא משקיעים את הכסף שלהם בצורה כזאת ?

0 שקל>>>1 שקל
1 שקל>>>4 שקלים

מה אם הם היו לוקחים 0 שקל והופכים אותו לשקל אחד ולא בעבודה קשה,
אלא באסטרטגייה נכונה ומדוייקת של ניצול חוקים שכבר גם ככה קיימים לטובתם,
זאת אומרת שהם היו עושים את זה בצורה מיידית שחוסכת זמן ולא מצריכה מהם לעבוד קשה.
ומה אם הם היו לוקחים את השקל היחיד הזה שהם הצליחו להביא והופכים אותו לא לשקל וחצי ולא לשני שקלים,
ואפילו לא לשלוש אלא לארבעה שקלים ?
זוהי בדיוק המשמעות של מינוף בנדל"ן,
החוקים השונים והאינטרס של המדינה לעזור לנו לרכוש נכסים בנדל"ן יעזרו לנו לממש את התיאוריה הזו.
עכשיו כשאנחנו מבינים שמודל המינוף יושב בצורה המושלמת על עולם הנדל"ן,
ולמה בעצם הנדל"ן הוא אפיק ההשקעה המושלם להתחיל ממנו בתור בעלי הון עצמי נמוך או אפילו חסרי הון עצמי, כל מה שנשאר לכם הוא למצוא את העסקה המתאימה עבורכם.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)