איך לאתר עסקאות נדל"ן מוצלחות | חקר שוק

היום אנחנו הולכים לדבר על השלב המקדים למינוף שלנו והוא בעצם – איתור עסקה.
איך אנחנו בכלל מאתרים עסקה ואיך עושים את זה נכון ?
המון אנשים נתקעים בשלב הזה כי זה כבר שלב שבו מתחילה העשייה, ואנשים בדרך כלל נעצרים בשלב שהם צריכים לקום מהכיסא ולהתחיל לעשות.
בנוסף, רוב האנשים מחפשים נכסים בצורה די עיוורת ולא יודעים בדיוק מאיפה להתחיל, לכן חשוב להבין קודם כל את העיקרון של "מבט אל העתיד".

מבט אל העתיד:

לפני שנתחיל לחפש, חשוב לדעת מה אנחנו מחפשים.
בנדל"ן אנחנו מחפשים אזורים שבהם יהיה פיתוח סביבתי עתידי, שיגרור להגירה חיובית אל העיר ועליית ערך.
ברגע שנוכל לראות את העתיד ולדעת מה מתוכנן להיבנות בכל אזור, יהיה לנו יתרון לא הוגן למינוף הכסף על פני אנשים אחרים.
אני חושב שמהכתוב זה מספיק כדי להבין שאנחנו מחפשים בעצם מקומות שבהם יש פיתוח סביבתי, ומקומות שלא מימשו את הפוטנציאל שלהם ויש להם עוד לאן לעלות מבחינת המחירים.

לדוגמא באזור המרכז אנחנו יודעים שהפיתוח כבר די הגיע לשיא שלו, ולא נראה שם עוד פיתוח מסיבי שמתוכנן.
מצד שני אם נלך לאזורים פחות מפותחים, סביר יותר להניח שנראה שם יותר תוכניות עתידיות לפיתוח העיר, מה שבעצם יגרום בעתיד לעליית ערך הנכסים באזור.
פיתוח עתידי מתבטא בשכונות חדשות, נתיבי דרכים ראשיות חדשות, מוסדות אקדמאיים, אזורי תעשייה, רכבות ותחבורה ציבורית, בתי חולים וכו'.
עכשיו כשאנחנו מבינים על פי איזה עיקרון לפעול ובעצם מה אנחנו מחפשים,נשאר לנו לדבר על איפה מחפשים.

איפה מחפשים?

איפה מחפשים את המידע הזה של איפה יהיה פיתוח סביבתי.
אז יש לנו את אתר מנהל מקרקעי ישראל שכולל בתוכו את כל תוכניות הפיתוח העתידיות בארץ:
בנוסף, יש לנו גם שלושה סוגי תוכניות שניתן לחפש:

  • תמ"א – שהיא תוכנית מתאר ארצית,שבעצם זוהי תוכנית פיתוח ברמה הארצית ויכולים להיכלל בה תוכניות שהן כלל ארציות, לדוגמא:כבישים ראשיים,או תוכניות גדולות כאלה ואחרות.
  • תמ"מ – תוכנית מתאר מחוזית,שהיא כבר תוכנית ברמת המחוז והיא יותר ספציפית אבל עדיין לא ברמת העיר.
  • תב"ע – תוכנית בניין עיר,שאלו הן למעשה תוכניות ממש ברמת העיר, שיכולות להצביע על בניין מסויים ולהעיד לנו מה מתכוונים לעשות איתו בעתיד, או על שכונה חדשה שעתידה להתפתח בעיר.
    בדרך כלל אלו יהיו התוכניות הרלוונטיות ביותר בשבילנו אבל לא רק, כי חשוב לזכור שגם תוכנית מתאר ארצית אפילו שתגיד לנו על כביש ראשי גדול שיתפתח קרוב לאזור שלנו יכול מאוד להעלות את ערך הנכס שלנו בעתיד.

אז עכשיו כשאנחנו יודעים בדיוק מה לחפש ואיפה לחפש את זה, חשוב שנבין את הדרך שבה אנחנו ניגשים להשקעה. באמצעות התוכניות אנחנו נמצא אזורים שבהם מתוכנן פיתוח עתידי ובעצם פוטנציאל גבוה לעליית ערך הנכסים באזור מסויים. מהחיפושים שלנו בתוכניות ומהמסקנות שנסיק מהם אנחנו דבר ראשון נבחר עיר להשקעה.

מחירי השוק ונכסים למכירה:

לאחר שמצאנו אזור שבו יש פוטנציאל לעליית ערך עם פיתוח עתידי, נתחיל לחקור את אותו השוק שבאזור-מחירי שוק ונכסים שמוצעים למכירה.
ברגע שיש לנו מה שנקרא עיר פוטנציאלית להשקעה הדברים נהיים הרבה יותר פשוטים, כי מה שנשאר לנו זה לאט לאט לרדת להתמקד יותר ויותר ולרדת לרמת הנכס עצמו, זאת אומרת אחרי שבחרנו עיר אנחנו נבחר את השכונה שבעינינו יש את הפוטנציאל הגבוה ביותר להשקעה מבין השכונות בעיר, אחר כך כבר נרד לרמת הרחובות עד שנגיע לנכס עצמו וכמובן הכל בהתאם לפרופיל העסקה שאנחנו מחפשים, וגם אם היא לטווח ארוך או קצר,ואם היא בתקציב שלנו,עונה על המטרות שלנו,וכו' וכו'.
אז איפה אנחנו יכולים בעצם לחפש נכסים למכירה ?

חיפוש נכסים שמוצעים למכירה:

האפשרות הראשונה והמוכרת ביותר היא חיפוש באתרים-יד 2, winwin ,komo, ואתרי דירות למכירה נוספים.
אפשרות נוספת מעניינת היא חיפוש אצל מתווכים,
שבעצם העבודה שלהם היא להיות בשטח ואין מישהו שמכיר את הנכסים באזור יותר מהם.
דבר נוסף ומעניין מאוד הוא חיפוש בשלטים ברחוב,ובלוחות מודעות.

המון אנשים שמפרסמים בדרך המיושנת הזו לא מודעים לכל השוק האינטרנטי כמו כל אתרי יד 2 ודירות למכירה, זאת אומרת שהמון פעמים אנשים כאלו לא יודעים לעשות השוואה לדירות אחרות שנמכרו באזור.
כי אם נחשוב על זה לעומק אין להם שום אינדיקצייה לדעת מה השווי של הדירה שלהם, ואז מה שיכול לקרות הוא שהם יתמחרו את הדירה שלהם בצורה מאוד שונה מהשווי האמיתי שלה.
עכשיו – זה יכול לפעול ל-2 כיוונים, זאת אומרת שהם יתמחרו גבוה מאוד ממחיר השוק האמיתי שלה, או נמוך מאוד ממחיר השוק האמיתי שלה, ולכן חשוב שנדע את המחירים באזור ההשקעה שלנו כדי לזהות הזדמנויות מראש.
שיטה נוספת למצוא נכסים היא בעצם מפה לאוזן, זאת אומרת המעגל הקרוב אלינו שמוכר.

סתם לדוגמא, פתאום אחותי תספר לי על חברה שלה שבמקרה מתגרשת והזוג הזה בדיוק מוכר את הדירה שלו והם פירסמו את הדירה שלהם למכירה.
מין הסתם לחפש נכסים שמוצעים למכירה זה החלק הקל, אבל החוכמה האמיתית ובעצם השאיפה של כל אחד היא למצוא נכס שהוא בעצם מתחת למחיר השוק, זאת אומרת נמכר נמוך יותר מהשווי האמיתי שלו.

חשוב להבין שלמצוא נכס מתחת למחיר השוק הוא חלק שמוסיף על הרבה עסקאות מינוף כי מין הסתם זה מגדיל את הרווח שלנו, אבל זה לא חלק הכרחי.
זאת אומרת שעסקאות מינוף יכולות לקרות ולהיות עם רווח יפה גם אם נמצא נכס ונקנה אותו במחיר השוק שלו, אבל זה תלוי מאוד וכל מקרה לגופו.

בעסקאות אקזיט לדוגמא שהן עסקאות קצרות ובהן אנחנו מחפשים רווח גבוה בזמן קצר, אז קניית נכס מתחת למחיר השוק הוא חלק הכרחי כדי שאנחנו נשיג את הרווח שלנו כבר בשלב הקנייה ולא במכירה, כמו שרשמתי במאמר המלא על עסקאות בנדל"ן.
לעומת זאת,אם אני אחפש נכס מניב לדוגמא שפה אנחנו כבר מדברים על עסקה ארוכה,
סביר להניח שאני לא אבזבז את הזמן שלי בחיפוש נכסים מתחת למחיר השוק וכבר ישר אקנה נכס שמתאים לפרופיל המשקיע שלי ולתקציב שלי במחיר השוק שלו.
אבל השאלה האחרונה שעולה כאן היא בעצם – איך אנחנו מוצאים את מחיר השוק לנכס מסויים?

מציאת נכס מתחת למחיר השוק (להגדלת המינוף והתשואה):

כדי למצוא נכס מתחת למחיר השוק נצטרך לדעת את מחיר השוק, ולכן ניעזר באמצעים הבאים:
אתר מדלן – שהוא אתר מעולה שנותן לנו אינדיקצייה ראשונית לגבי מחירי הנדל"ן לגבי כל השכונות והערים בישראל,
מה גם שיש בו גרפים שמציינים אם הייתה ירידה או עלייה במחירים באזור,
וגם משווה את תנודת המחירים באזור לתנודת המחירים בארץ,
זאת אומרת שהרבה פעמים המחירים בנדל"ן במגמה ארצית יורדים אבל בעיר מסויימת הם ממשיכים לעלות,
והגרפים של אתר מדלן משקפים לנו את כל מגמות המחירים בארץ.
בנוסף באתר יש גם דירות שמפורסמות למכירה ואפשר ממש לראות אותן על המפה,
מצד שני חשוב להבין שהאתר הוא לא מדוייק לגמרי והייתי ממליץ יותר להסתכל עליו כאינדיקציה ראשונית כדי לקבל איזשהו מושג לגבי המחירים באזור שעליו אנחנו חוקרים.

בנוסף,יש לנו את אתר מידע נדל"ן רשות המיסים שזה מדור שבו מפורסמות מכירות שהתבצעו בארץ והוא מפורסם מטעם רשות המיסים כמידע שחשוף לציבור, אנחנו ממש יכולים לראות על עסקאות שבוצעו בעבר בתאריכים מסויימים,
על איזה סוג נכס, מה גודל הנכס, ובכמה קנו אותו.
זה גם כלי מאוד חשוב כדי לקבל אינדיקצייה על המחירים, אבל מניסיון אישי שלי הוא לא מדוייק לגמרי ולכן ההמלצה החמה היא בעצם ללכת לשטח ולראות נכסים למכירה(הכי חשוב), ולמה זה הכי חשוב?

כי חברים בואו נשים את הדברים על השולחן – אין יותר מדוייק מללכת לשטח ולשאול תושבים באזור ההשקעה שלנו בכמה נמכרות שם דירות.
אם אנחנו מחפשים דירה, אז חשוב ללכת ולראות נכסים שמוצעים למכירה ולהסתובב באזור ההשקעה כמה שיותר כדי ללמוד עליו, כי המידע הזה יהיה שווה לנו המון המון כסף.
בסופו של דבר חשוב לזכור שנדל"ן אנחנו עושים עם אנשים, וזאת הסיבה שהם ייתנו לנו את האינדיקצייה הטובה ביותר לגבי מחיר השוק של אותו האזור כי בסופו של דבר הוא נקבע על ידם.

אז כן כל האתרים שניכנס הם מעולים לבדיקה ראשונית, אבל בשורה התחתונה צריך לקום מהכיסא ולעשות.
אלו הם כל העקרונות לאיתור עסקה בצורה נכונה, מהרגע שאנחנו יושבים בבית ושואלים את עצמנו בעצם מה אנחנו מחפשים,
וממשיך למחקר מהבית שמסתיים בעצם בעשייה שלנו בחוץ ובפגישות עם בעלי נכסים וסיור באזור ההשקעה שאותו בחרנו בכובד ראש מהתוכניות שקראנו בבית.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)