מה זה מינוף | מינוף נדל"ן המדריך המלא

רגע לפני שאנחנו מתחילים לתת גז ומתחילים להבין איך זה באמת אפשרי להגיע לנכס הראשון אפילו עם מינוס בבנק או איך לקנות דירה בלי הון עצמי ומהו בכלל עיקרון המינוף בנדל"ן,
חשוב שקודם כל נבין את הדעה הרווחת בנושא הנדל"ן בישראל ולמה היא כל כך בעייתית מהשורש.
תראו, מצד אחד כמעט כל ישראלי יודע שהחלום הישראלי הוא דירה בבעלות,
ולכן כשמצטבר לו מספיק כסף או שהוא אפילו קיבל ירושה או סכום כסף לא מתוכנן שנכנס פתאום,
זה הזמן ללכת ולהשקיע אותו בהשקעה יציבה וסולידית, שתניב לנו פירות לעוד שנים רבות שיגיעו.

תוכן עניינים (לחצו כדי להגיע במהירות):

1.הגדרת המינוף
2.דוגמאות למינוף
3.מינוף חיובי VS מינוף שלילי
4.יתרונות המינוף
5.חסרונות המינוף
6.מטרות המינוף
7.דרכי פעולה
8.מי אני כמשקיע

מה זה מינוף, מינוף נדלן

הגישה הישראלית הזו מטבעה היא הגיונית ואפילו נכונה, אבל במציאות מתעוררות כמה בעיות עיקריות.
הבעיה הראשונה היא מחירי הנדל"ן כיום בישראל, מחירי הנדל"ן בישראל נוסקים למעלה והחלום לקנות דירה נמצא על הגבול הדק שבין דמיון למציאות, וזה לא משאיר מקום לצעירים וזוגות נשואים טריים (וכמובן שיש עוד אנשים) שעוד לא צברו מספיק הון עצמי עם השנים להגיע למצב שיש להם דירה משלהם, וזה אפילו לא משנה אם זו דירה למגורים או דירה להשקעה, וכתוצאה מהמצב הזה הרבה מהאנשים האלו מוצאים את עצמם גרים בשכירות ובעצם ללא מוצא להגשים את החלום הישראלי הגדול – דירה בבעלות.

הבעיה השנייה היא שאת העסקה הגדולה ביותר שאנשים מבצעים במהלך חייהם הם מבצעים למעשה עם ידע ששואף ל-0.
כמה מכם יודעים להגדיר בעצם מה זה ריבית?
מה זה מס שבח?
או מה אחוז המשכנתא שמקבלים על דירה נוספת?
או אפילו מה זה משכנתא?

 אל תיבהלו – לא צריך לדעת *הכל* כדי לעשות נדל"ן, אבל כן חשוב שנדע לפחות את המושגים הבסיסיים.
תנסו להיזכר בזוג אחד לפחות שאתם מכירים (או אפילו ההורים שלכם) שקנו דירה בשנים האחרונות,
יש להם מושג באמת כמה כסף הבנק מרוויח עליהם בכל חודש?
תראו,אתם לא אשמים,כי אף אחד לא לימד אותנו את הנושאים הכל-כך חשובים האלו בבית הספר,
אבל בשביל זה אתם פה.
אתם פה כדי לא ליפול במקומות ש-95% מהאוכלוסייה בישראל נופלת,
ולהפך-אתם פה כדי לקחת את החוקים לטובתכם.

הבעיה השלישית היא בעצם האנשים שכן הצליחו לצבור הון עצמי וגירדו מכל פינה אפשרית קצת כסף מפה וקצת כסף משם,
200,000 שקל שהיו בחיסכון,עוד 150,000 מההורים,לוקחים משכנתא ורוכשים דירה למגורים,
ואז לאט לאט עם השנים יכולים לקרות 2 דברים:
או שהזוג הזה משועבד לבנק ובאמת איכשהו מצליח לעמוד במשכנתא בדוחק למשך 20-30 שנה,
או שהזוג הצעיר הזה לא יעמוד בהחזר כספי ביום מן הימים כתוצאה מקריסה כלכלית ואי עמידה בהחזר החודשי שלו(זה יכול להיגרם מהוצאה בלתי צפוייה,פיטורים מהעבודה,פציעה/מחלה של אחד מבני הזוג וכו')…
בגלל 3 הבעיות העיקריות האלו רוב הישראלים מוצאים את עצמם בשאלה האם אי פעם תהיה לי דירה?
האם כל החיים אני אגור בשכירות?
איך בכלל מגיעים להון עצמי לקניית דירה בישראל?
האם עוד אפשרי לעשות כסף מנדל"ן בלי כסף?
או האם בכלל עוד אפשרי לעשות כסף מנדל"ן כי כל המחירים הם כבר בתקרה, אז לאן הם יכולים לעלות?

ואיך קונים בעצם נכס במדינת ישראל בלי להפסיד את התחתונים שלנו ?

אז מה שרובם עושים זה:
1. להגיד "עזבו נדל"ן זה רק לעשירים,זה לא בשבילי,אין לי כסף לזה,נדל"ן זה מסוכן,זה יקר מדי,המחירים הולכים לרדת,זה יותר מדי מסובך וכו'…
2.מגרדים כסף מכל כיוון ומשקיעים את כל מפעל חייהם בעסקה הגדולה ביותר בחיים שלהם כשבעצם אין להם שמץ של מושג איך מתנהלים בה,
אבל הבעיה ב"פתרונות האלו" במרכאות היא שזה מוביל אותך ל-2 כיוונים:

או לא לעשות נדל"ן,
או לעשות ובעצם לקוות לטוב וללכת עיוורים בחושך.
תראו – אני חונכתי בצורה…אני מאמין אפילו שרובנו חונכו ככה,
שמספיק שתחסוך כסף ותשים בצד כל חודש,כשיגיע היום שתצטרך אותו הוא "יהיה שם בשבילך".
ואני באמת מאמין שפעם בימים של ההורים שלנו,
(לפני כמה עשורים או אפילו עשר שנים בואו לא נלך רחוק כל כך…)
מספיק שהיית עובד קשה וחוסך לך כסף כל חודש וכשמגיע היום שתצטרך לקנות לך דירה (שבעצם קורת גג זה מצרך בסיסי חברים) באמת יכלת להרשות את זה לעצמך.

אבל היום? אני לא צריך להגיד לכם מה הולך היום בנוגע למחירי הנדל"ן ביחס למשכורות חברים,
היום אתה צריך באמת המון המון כסף כדי לקנות דירה,
ובעצם אם נסתכל על שכיר ממוצע שירצה לקנות דירה ממוצעת,
נניח ששכיר ממוצע מרוויח 9,000 ₪ בחודש ורוצה לקנות דירת 3 חדרים ממוצעת ב1,200,000 ₪
השכיר הממוצע הזה יצטרך לעבוד ולא להוציא *שקל אחד* מהמשכורת שלו במשך יותר מ-11 שנה כדי לקנות את הבית הזה.
קולטים כמה זה לא הגיוני?
עכשיו,ברור שאני לא בא להבהיל אתכם ולא בשביל זה אנחנו כאן,
אלא רציתי להראות לכם את הבעיות שאותן אנחנו הולכים לפתור.
וכדי להבין איך נפתור אותן,
חשוב שנכיר את העיקרון הכל-כך בסיסי וכל כך פשוט לכל עושר כלכלי בחיים.
לעיקרון הזה קוראים "מינוף".

הגדרת המינוף

מה זה בעצם מינוף ?
כמו שאנחנו רואים – ההגדרה המילונית של מינוף הוא שימוש במשאבים נתונים להשגת משאבים רבים יותר, אוקיי?
אני לוקח את מה שגם ככה כבר יש לי,
ומשתמש בו כדי להשיג יותר מאותו המשאב / משאבים אחרים, די פשוט נכון?
בשורה התחתונה – אם נפרק את ההגדרה הזאת למשפט פשוט יותר להבנה,
משמעות המינוף הוא-לעשות יותר ויותר באמצעות פחות ופחות,
וזה משפט שמאוד חשוב לי שייקלט אצלכם חזק בראש ויישב שם-לעשות יותר באמצעות פחות,
כי זה עיקרון מנחה לכל עושר כלכלי ואפילו לפעולות הכי פשוטות שאנשים עושים מסביבכם ואפילו לא שמתם לב,
ושתבינו…העיקרון הזה מתבטא בכל מקום אתם פשוט לא שמתם לב אליו,
ואם לומר את האמת הוא מתבטא ממש ברגע זה כשאתה קורא את זה ומיד תבין למה…

דוגמאות למינוף.

  • רכב-להגיע מנקודה א' לנקודה ב' יותר מהר בפחות מאמץ.(לעומת ללכת ברגל)
  • עסק-לשכור מנהל לעסק שלי-יותר זמן ופחות מאמץ.(לעומת לנהל את העסק בעצמי)
  • סקר שוק-לבחון מחירים כדי להשיג יותר מוצר/שירות בפחות כסף.(לדוגמא שמתקשרים לחברת הכבלים להוזיל עלויות חודשיות וכו')
  • ואפילו עגלה בסופר-לסחוב יותר מוצרים בסופר,בפחות זמן ומאמץ (לעומת לסחוב מוצרים עם הידיים).
  • מינוף נדל"ן-לקנות בית שעולה מיליון שקלים רק עם חלק קטן מהכסף.(במקום לשלם מיליון שקל)
  • אינטרנט-הדרך להגיע לאנשים רבים יותר בפחות זמן ומאמץ.(שזה בעצם מה שקורה עכשיו,שבמקום להגיע לכל תלמיד ותלמיד ולפגוש אותו פרונטלית אני כותב מאמר פעם אחת ומפרסם לתמיד)
  • או דוגמא נוספת לאינטרנט מהחיים האישיים שלי,
    היא שיש לי עסק מכירות אינטרנטי של מוצרים והגעתי לנקודה שבה אין לי זמן לפרסם כל מוצר שוב ושוב ושוב ולהכניס הזמנות ידנית ולתת מחירים ללקוחות כל פעם מחדש,
    אז מה שהחלטתי לעשות הוא להקים אתר משלי שכל המוצרים והמחירים בו מוצגים ללקוח,
    והלקוח מבצע את ההזמנות בעצמו וככה הזמנות נכנסות אליי אוטומטית,
    וזה בעצם חוסך לי זמן ועבודה ואני עושה את אותו הסכום ואפילו יותר.
  • מייל-מגיע בלחיצת כפתור לעומת יונת דואר מפעם,חוסך זמן ומאמץ.
    תחשבו כמה זה מטורף,
    פעם כדי לשלוח דואר היו שולחים מכתב עם יונת דואר שלך תדע אם יגיע או לא יגיע,
    ועד שמקבלים תשובה היו לוקחים כמה שבועות,
    וגם אז היית צריך לשלוח את זה לכל אדם בנפרד…
    והיום? מייל אחד-לחיצת כפתור אחת ואלפי אנשים יקבלו את המכתבים שלי תוך מספר שניות.)
  • ואלו רק מעט דוגמאות כדי להבין שהמינוף בעצם נמצא סביבנו בכל מקום.

מינוף חיובי VS מינוף שלילי.       

בנוסף חשוב להבין שיש 2 סוגים של מינוף – מינוף חיובי מול מינוף שלילי,
ומה זאת אומרת?
מינוף חיובי – הוא בעצם מינוף שאנחנו מרוויחים ממנו,
בזמן שמינוף שלילי – הוא מינוף שאנחנו מפסידים ממנו.
כדי להבין מה ההבדל בין מינוף חיובי למינוף שלילי לקחתי חלק מהדוגמאות מקודם כדי שנשווה ביניהם:
אז יש לי רכב-תקין, נוסע מהר ללא בעיות, חוסך זמן ותחזוקה מינימלית שזה מינוף חיובי,
לעומת רכב-שעושה בעיות, פעמיים בשבועיים במוסך, מבזבז לי זמן וכסף שזה בעצם מינוף שלילי,כי אני רק מפסיד ממנו.

בנוסף,יש את עניין העסק-לשכור מנהל מעולה לעסק שלי שיתחזק וידאג לו לרווחים,
שזה מינוף חיובי שמייצר לי יותר כסף בפחות זמן שאני אישית משקיע על העסק כי יש מנהל שדואג לזה,
לעומת עסק-שבו אני שוכר מנהל גרוע לעסק שיגרור להפסדים ולקוחות מאוכזבים והתוצאה היא שאני עושה פחות כסף ביותר זמן,שזה מינוף שלילי.
ולבסוף גם יש את ההלוואה-לקיחת הלוואה להזדמנות עסקית,
רווח מהיר וגבוה והחזר הלוואה עם ריבית נמוכה שבעצם זה מינוף חיובי,
כי עשיתי יותר כסף בפחות זמן ופחות כסף לשם ההשקעה,
לעומת לקיחת הלוואה להזדמנות עסקית שכשלה,קושי בהחזר ההלוואה לבנק ותוספת ריביות שזהו מינוף שלילי,כי בעצם הפסדתי כסף מפעולת המינוף הזו (זאת אומרת מההלוואה).

מה היתרונות / חסרונות במינוף ?

אז אחרי שהבנו בעצם מה המשמעות של מינוף, למדנו שהוא נמצא סביבנו בעצם בכל מקום,
והבנו שהוא עיקרון בסיסי שעליו מבוסס חלק גדול מהמציאות היומיומית שלנו,
ואחרי שגם הספקנו ללמוד מהו מינוף חיובי ומהו מינוף שלילי,
הגיע הזמן שנדבר על היתרונות והחסרונות במינוף,
אבל הפעם אני רוצה שתסתכלו על עיקרון המינוף-מהזווית של כסף וזמן,
כי זאת בעצם המטרה העיקרית שלנו בנדל"ן, ולכן מעכשיו והלאה כשנדבר על מינוף הוא יהיה בנושא של חיסכון בכסף ובזמן.
ועכשיו אנחנו נפתח ביתרונות של המינוף:

יתרונות המינוף

1.גישה לעסקאות גדולות עם מעט כסף.

רוב האנשים לא מבינים את הכח שטמון בכסף שלהם,
והם חושבים שאם יש להם 10 שקל ביד אז הם יכולים ללכת ולקנות לדוגמא:
10 מוצרים שונים שכל אחד מהם עולה שקל,
או 2 מוצרים שכל אחד עולה חמישה שקלים,
או אפילו מוצר אחד שעולה עשרה שקלים.
בשורה התחתונה,הם אולי כן יודעים לשחק עם החלוקה של הכסף והכמויות,
אבל אך ורק במסגרת התקציב שלהם.
עיקרון המינוף בא להפוך את המשוואה לגמרי.

באמצעות עיקרון המינוף אנחנו לומדים לראות מעבר לתקציב שנמצא לנו בידיים ולחשוב מחוץ לקופסא.
היתרון הראשון והמאוד משמעותי הוא הגישה שלנו לעסקאות גדולות עם מעט כסף,
בניגוד לדעה הרווחת שצריך 100% מהכסף כדי לקבל מוצר מסויים,
אנחנו יכולים באמצעות מינוף להשקיע רק חלק קטן מהכסף(לדוגמא 30% מהכסף),
ולקבל בדיוק את אותו המוצר.
זה לא אומר שאנחנו לא נשלם את כל הכסף על המוצר המסויים,
אנחנו כמובן כן נשלם 100% על המוצר,
אבל יתנו לנו להנות מהיתרונות שלו כבר לאחר העברת מקדמה של 30% לדוגמא.
זאת אומרת שבאמצעות עיקרון המינוף אנחנו יכולים ללכת ולחפש דרכים למינוף חיובי של הכסף ולקנות נכסים שהם *מעבר* לתקציב שלנו.

2.הגדלת קצב הרווח.

כדי להמחיש את היתרון הזה ניתן דוגמא:
נניח שיש בעל עסק למכירות אינטרנטיות שיש ברשותו 1,000 שקלים זמינים לקניית סחורה,
ויש מוצר מסויים בחנות שיש לו הרבה ביקוש והוא מאוד נמכר.

ונניח והמוצר הזה הוא "עכבר למחשב",
בעל העסק קונה כל עכבר ב-100 ₪ ומוכר ב200 ₪ ,
כלומר 100 שקל רווח,
ובעל העסק מכיר טוב את הלקוחות שלו ואת הביקוש בשוק לעכבר המסויים הזה והוא יודע שיש כאן פוטנציאל טוב למכירת המוצר הזה לתקופה מסויימת עד שה"באז(זאת אומרת ביקוש)" ירד ממנו.
במקרים רגילים מה שכל בעל עסק היה עושה זה לקחת את ה-1,000 ₪ הזמינים שיש לו,
לקנות את הסחורה-כלומר עשרה עכברים,
כשכל אחד בעלות 100 שקלים,
(ונניח שהיא מגיעה מסין) וצריך לחכות שבועיים מרגע ההזמנה עד שהסחורה תגיע לחנות,
וכשהסחורה תגיע ישר למכור את העכברים,לעשות 2,000 ₪ ולגלגל אותם לקנייה נוספת-
והפעם של 20 עכברים כשכל אחד מהם בעלות 100 שקלים ולחכות עוד שבועיים נוספים עד שהסחורה תגיע,
למכור את כולם ולעשות 4,000 ₪ וכו'.

לכאורה הכל נשמע טוב ויפה אבל יש בעיה עיקרית בהתנהלות הזו:
ה"באז" סביב המוצר הזה(במקרה שלנו עכבר למחשב) הוא זמני,
ולכן כמות הפעמים שבעל העסק יכול להזמין סחורה,
לחכות עוד שבועיים עד שהסחורה תגיע מסין ורק אז למכור את המוצרים ולגלגל שוב את הכסף היא מוגבלת,
וקצב הרווח שלו הוא די איטי.

אז מה אם בעל העסק היה משנה אסטרטגייה?

ולוקח הלוואה בגובה 50,000 ₪ וקונה 500 עכברים,
מחכה שבועיים-מוכר את כולם בהקדם האפשרי ומוכר ב-100,000 ₪,
מגלגל את הכסף וקונה הפעם 1,000 עכברים
(ושוב,אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שיש ביקוש למוצר וזה תקופת השיא שלו),
ומנצל את תקופת השיא שמוגבלת בזמן ובעצם בזכות פעולת המינוף שהיא ההלוואה של הכסף הוא הגדיל את קצב הרווח שלו,
במקום 1,000 שקל רווח בשבועיים ל-50,000 רווח בשבועיים.
כלומר,עשה יותר כסף בפחות זמן,
וזוהי המשמעות של מינוף – והגדלת קצב הרווח הוא יתרון מאוד משמעותי בעיקרון המינוף.

3.במקרים מסויימים, סיכון כסף שלא שייך לי.

אם ניקח את הדוגמא מהיתרון הקודם ונשנה אותה קצת-כלומר,
נניח שבעל העסק היה פונה לחבר קרוב שמחפש להשקיע כסף ששוכב לו בחשבון הבנק,
ומציע לו סוג של שותפות-כלומר,
בעל העסק היה חושף בפני החבר שלו את ההזדמנות העסקית של "עכברי המחשב" והרווח הפוטנציאלי שנמצא בה,
ובעל העסק יציע לחבר שלו שיתוף פעולה ואיחוד כוחות-
האסטרטגייה והרעיון העסקי יהיו של בעל העסק,
והמימון יהיה מצד החבר שלו.

והם כמובן מסכמים ביניהם על אחוזי הרווח והחלוקה ביניהם מראש,
ובנוסף מסכמים גם שבעל העסק לא ייקח אחריות על הפסדים של כסף (במידה ויהיו),
ומה שקרה כאן בעצם זוהי פעולת מינוף-
בעל העסק אכן הצליח להביא מימון ולקנות יותר מוצרים באמצעות פחות משאבים מהצד שלו,
ובמקרה הזה גם לא סיכן כסף משלו.
חשוב לציין שזה לא קורה בכל פעולת מינוף אלא רק בחלק מהן,
אבל זה פלוס גדול מאוד כשכן מצליחים לשלב את היתרון הזה במינוף שלנו.

4.הכסף כבר לא מגבלה

כמו שראינו בדוגמא,
בעל העסק היה מוגבל בכסף וזה בעצם מה שיכל להגביל לו את כמות המכירות ואת קצב ההתקדמות שלו,
אבל ברגע שהוא ביצע פעולת מינוף הוא למעשה הביא את המימון ממקור אחר(בין אם זה מהבנק או משותף)
וככה הוא ניצל את ההזדמנות העסקית שהייתה מולו ולא פספס את הרווחים הפוטנציאליים,
ולמעשה כשעיקרון המינוף נכנס לתמונה-הכסף הוא כבר לא מגבלה.

תחשבו כמה זה מטורף ?
תעצרו רגע ותיזכרו ברעיון עסקי כלשהו שעבר לכם בראש,
ותגידו לעצמכם כמה פעמים כסף עצר אתכם בחיים ?
כמה פעמים אמרתם לעצמכם,או אפילו שמעתם מישהו שאמר לכם "יש לי רעיון מטורף לעשות כסף,אבל אם רק היה לי את הסכום הזה והזה…"
 אז עכשיו כשעיקרון המינוף נכנס לתמונה-"אין לי כסף"-זה כבר לא תירוץ.

5.חיסכון במאמץ

בעל העסק צריך להתאמץ הרבה פחות בזכות פעולת המינוף,
כלומר נניח שבעל העסק היה רוצה להשיג את המימון ולקנות יותר עכברי מחשב במכה,
ונניח והיה פועל ללא עיקרון מינוף,הוא היה צריך לעבור הרבה מחזורי מכירה ולהזמין את אותה הסחורה שוב ושוב ושוב עד שהיה מגיע לכמויות שהיה רוצה להגיע,
או שהוא היה צריך לעבוד בעבודה נוספת/שעות נוספות כדי להביא יותר כסף למימון של הסחורה,
את כל המאמץ הזה המינוף חסך לו.

6.חיסכון בזמן

זהו בעיניי היתרון הגדול ביותר בכל מינוף שקיים בעולם,
כי מינוף בבסיסו חוסך לנו את הזמן.
אנחנו עושים יותר באמצעות פחות זמן.
והזמן הוא למעשה המשאב היקר ביותר שלנו.
כסף בא וכסף הולך,אבל זמן שהולך לא חוזר.

ואם נסתכל אחורה על הדוגמא שלנו אנחנו נבין,
שברגע שבעל העסק לקח הלוואה (מהבנק או משותף),
הוא למעשה חסך לעצמו זמן ובמקום לגדול מ-10 מכירות ל-20 מכירות ואז ל-40 מכירות,
הוא פשט קפץ ישירות ל-500 מכירות ויותר-זאת אומרת עיקרון המינוף חוסך לנו זמן משמעותי וזה עולה בקנה אחד עם כל היתרונות האחרים.

היתרונות האלו הם למעשה מה שהופך פעולת מינוף למינוף חיובי
אז חשוב להבין שכשאחד או יותר מהיתרונות האלו מופיעים-המינוף נוטה להיות מינוף חיובי.

חסרונות המינוף:

ומנגד,כמו בכל דבר בעולם לכל מטבע יש 2 צדדים ולכן נעבור לדבר גם על החסרונות שבמינוף.

1.חוסר זהירות והיערכות מראש.

חוסר תיכנון לפני פעולת מינוף יכול להיות חיסרון מסוכן,
נניח שבעל העסק היה לוקח הלוואה מהבנק מבלי לשים לב שה"באז" או ביקוש סביב העכבר למחשב ירד וכבר לא יהיו לו מכירות,
הוא היה נתקע עם הרבה סחורה והלוואה שצוברת ריביות מהבנק,
מה שמוביל למינוף שלילי.
החדשות הטובות הן שעם תיכנון מדויק,
חישוב נכון וגידור סיכונים אפשר להימנע מהחיסרון הזה.

2.התחייבויות גדולות מדי

לא להתחייב לתנאים שאנחנו לא בטוחים ב-100% שנוכל להתחייב,
זאת אומרת שאם בעל העסק היה לוקח הלוואה גדולה מדי שהוא לא היה בטוח שהוא יהיה מסוגל לעמוד בהחזרים שלה(במידה ומשהו ישתבש),
אז הוא היה נכנס להתחייבות גדולה מדי מול הבנק.
או אם בעל העסק היה מבטיח לשותף הרים וגבעות שהוא לא באמת יכול לקיים בתמורה למימון שלו,
גם אז היה נוצר מצב בעייתי ולא נעים בעקבות תהליך המינוף.

3.דורש ידע בתחום

רוב האנשים מגדירים את זה כחיסרון למרות שבעיניי עם הזמן הוא הופך להיות יתרון.
ככל שאנחנו רוצים להצליח יותר בתחום מסויים אנחנו צריכים ללמוד עליו,
ולכן בהתחלה הידע שחסר לנו הוא מככב כחיסרון,
אבל למזלנו ידע הוא משאב,
זאת אומרת שאפשר להשיג אותו ובדיוק בשביל זה אנחנו כאן היום.

חשוב להבין,
שהדרך הנכונה ל-100% מינוף חיובי היא באמצעות שתי מאפיינים מאוד פשוטים:
הראשון הוא ידע בתחום,
והשני הוא תיכנון(לא בהכרח נכון) מראש.
כמובן שהשאיפה שלנו היא שהתיכנון שלנו יהיה נכון תמיד,
אבל כמו שאתם כבר בטח יודעים דברים לא תמיד הולכים חלק לפי התוכניות שבנינו עליהן,
ולכן צריך להיות גם ערוך למקרים האלו.

מינוף הכסף – מה המטרות ?

אז אחרי שלמדנו מהם היתרונות והחסרונות של עיקרון המינוף ונתנו דוגמאות,
אני רוצה להתחיל בצעד הראשון שלנו במינוף ובעצם להתחיל מהסוף, מה זאת אומרת?
תראו – כשרוב האנשים מתחילים לעשות משהו חדש הם יכולים להגיד לעצמם מה הם רוצים בערך ואולי מתחילים לעשות את הצעד הראשון,
אבל כשיש איזשהי בעיה לא צפויה שצצה או משהו לא מתוכנן,
הם ממהרים לשכוח למה הם התחילו לעשות מה שעשו ופורשים מאוד מהר.
ולכן הצעד הראשון שלנו הוא יהיה לקבוע מה המטרה שלנו ?

עוד לפני שאנחנו מתחילים לעשות אנחנו צריכים להבין איפה אנחנו רוצים להיות בסוף התהליך,
וכשיש לנו נקודת התחלה ברורה ונקודת סוף ברורה,
אנחנו מתחילים לקבל מסלול נכון וגם הרגשה של התקדמות לעבר המטרה שלנו,
וזה חשוב מאוד גם מבחינה מנטלית,
ובנוסף זו צריכה להיות מטרה שאפשר למדוד אותה,ולא מטרה שזרקנו באוויר,
אלא מטרה שכשנגיע אליה נוכל להגיד לעצמנו-הצלחנו.
עכשיו רגע לפני שאנחנו מציבים לעצמנו מטרה ממשית,
אני רוצה קודם שנבין מהן בכלל המטרות הכלליות שאפשר להשיג באמצעות עיקרון המינוף.

1.להשיג יותר באמצעות פחות

אני מניח שאתם מתחילים לתפוס את הקטע וזוהי בעצם המשמעות הנקייה של מינוף,
כשיש לנו מעט ממשאב מסויים והמטרה שלנו היא להשיג יותר ממשאב מסויים,
אנחנו נשתמש במינוף.
אני מניח שהרעיון הוא כבר מאוד פשוט,נכון?
נתקדם למטרה השנייה והיא..

2.כרטיס כניסה להזדמנויות

זוהי מטרה מאוד מעניינת שאפשר להשיג בזכות מינוף,
תחשבו על זה לרגע-נניח שמצאתם הזדמנות עסקית מאוד משתלמת שחקרתם,
ואחרי שבדקתם וחישבתם אתם בטוחים ב-100% שזאת הזדמנות שאסור לפספס,
ויש בה אפילו רווח יפה לכיס,וזה לא משנה באיזה תחום.
עכשיו,אתם יודעים בדיוק איך להתנהל ומה לעשות,
וכבר אפילו תיכננתם איך העסקה הולכת להיגמר ומה יהיו אחוזי הרווח שלכם.

אבל מה הבעיה היחידה?
אין לכם מספיק כסף להיכנס לעסקה.
ולכן,כשיש לכם את כל הידע שאתם צריכים והתבנית לעסקה מוצלחת,
וכל מה שנשאר לכם זה הכרטיס כניסה אליה,אז יש לכם צורך,
ועל הצורך הזה בדיוק המינוף עונה לנו,
כי כמו שאתם כבר בטח יודעים וזוכרים,הכסף הוא כבר לא מגבלה.

3.רווח גבוה יותר בהשקעה קטנה יותר

כשאנחנו רוצים לקחת כסף שכבר יש לנו,
ולהשקיע אותו כדי לעשות יותר כסף,זה נקרא השקעה,
אבל כשאנחנו רוצים להוציא כמה שפחות מהכסף שנמצא בכיס שלנו ועדיין להשקיע ולהשיג את אותו הרווח אנחנו נשתמש במינוף.

זה בא לידי ביטוי כשיש לנו מעט כסף ואנחנו רוצים להשקיע במשהו גדול,
אבל עדיין צריכים להשאיר חלק מהכסף אצלנו לשימוש שוטף,
לדוגמא,לחיי היומיום וכו',
או כשיש לנו יותר כסף אבל לא רוצים להשקיע הכל במקום אחד,אלא לקחת את הכסף שלנו ולפצל אותו,
כי כמו שאני תמיד אומר, למה לקנות נכס אחד אם אפשר לקנות שניים ?

4.להשיג מימון בטווח זמן קצר משמעותית 

 ולמה היא האהובה עליי?
כי כמו שאתם כבר בטח יודעים,זמן הוא המשאב היקר ביותר שלנו,
וזה *בדיוק* מה שהמינוף חוסך לנו,
כמו בדוגמא הקודמת-מצאתי הזדמנות עסקית רווחית שכדאי להיכנס ולהשקיע בה,
ובמקרה שלנו אין לנו מספיק כסף כדי להיכנס אליה-
זה לא אומר שעכשיו אנחנו נלך לעבוד 8 שנים ונחסוך כל חודש בצד ואז ניכנס אליה,
אלא נמנף את הכסף שלנו וניכנס אליה כבר *עכשיו*.

מה גם שההזדמנויות הטובות ביותר לא יחכו לנו,
אלא אנחנו נצטרך ללמוד לחטוף אותם מהר וקבלת החלטות מהירה היא תכונה שחייבת להיות מוטמעת בתוך כל משקיע חכם וחשוב לזכור את העניין הזה.
ועכשיו כשסיימנו לדבר על המטרות הכלליות במינוף,
הגיע הזמן שנחשוב ונציב לעצמנו מטרה ממשית…

מה המטרה שאליה אני רוצה להגיע ?

האם אני רוצה ללכת לכיוון…

1.הגדלת ההון העצמי – עוד 50,000 לחשבון הבנק

או כל סכום אחר שעולה לכם בראש,או שאולי מתאים לי..

2.הכנסה פסיבית – עוד 3,000 ₪ כל חודש

 או שאולי זה מרגיש לי רחוק מדי כרגע? אולי אני אכוון ל-1,000 ₪ כל חודש?

3.קניית דירה במדינת ישראל

שזה בעצם החלום הישראלי הנפוץ,
או שאולי כבר כן יש לי דירה ואני שואף לדירה נוספת ?
ולבסוף..

4.להכניס מספיק כסף לצד לקראת הפרישה

חשוב להבין,
נתתי כמה דוגמאות למטרות אבל כמובן שאתם יכולים לבחור איזה מטרה שעולה לכם בראש.
אל תפחדו להיות נועזים ולזרוק מספרים שיגרמו לחברים שלכם מסביב לצחוק,
זה בסדר,אני מבטיח לכם שרק מי שמעז לכוון רחוק,פוגע.
ועכשיו אחרי שקבענו לעצמנו מטרה ברורה וממשית שאפשר למדוד, הגיע הזמן שנתקדם.

איך אני מתכוון להגיע אל המטרה שלי ?

איך אני מתכוון לעשות את זה?
איך אני מתכוון לקחת את המטרה שלי ובאמת להגיע אליה?
אוקיי,יש לי נקודה א' שהיא נקודת התחלה ויש לי נקודה ב' שזוהי נקודת הסיום שלי-לשם אני רוצה להגיע.
אבל באיזה אסטרטגייה אני מתכוון לבחור לפעולה שלי ?

1.לחסוך כסף כל חודש בצד ו"ללכת על בטוח", לא להשקיע

כמו שרוב האוכלוסייה נוהגת וסביר להניח שאתם פעלתם בדרך הזו עד היום,
ובעצם ככה חינכו את רובנו,
אבל כמו שכבר הספקתם להבין ואנחנו גם נרחיב על זה בהמשך,
המינוף בדרך הזו כמעט ולא קיים,
ולכן הסיכוי שלכם להגיע למטרה שלכם בדרך הזו הוא קיים,הוא נמוך,וסביר להניח שייקח המון זמן,מאמץ,וכסף מהכיס שלכם.

2.להשקיע כסף "לאט לאט" לפי מה שיועץ ההשקעות בבנק אומר ולקוות לטוב – מינוף מאוד נמוך

שזוהי בעצם דרך הפעולה של חלק קטן מהאוכלוסייה,
אבל חלק גדול מה"משקיעים" במרכאות,
שמבינים שכן צריך להשקיע את הכסף שלהם,אבל עושים את זה ללא ידע ובעצם מסתמכים על יועץ ההשקעות שלהם בבנק,
שהוא בעצמו לא רוצה לקחת סיכון על הכסף שלהם ולכן משקיע את הכסף שלהם באפיקים מאוד חסרי סיכון ועם רווח מינימלי,
מה גם שחלק מיועצי ההשקעות האלה לא משקיעים בכלל בעצמם.

זוהי הרמה הראשונה של משקיע שלפחות מבין שצריך להשקיע את הכסף שלו וחיסכון זה לא מספיק,
אבל מצד שני הוא לא באמת יודע מה הוא עושה ומסתמך על הבנקאי שכמעט ולא מייצר לו רווחים משמעותיים,
ולכן המינוף כאן הוא קיים,הוא יותר גבוה מהרמה הקודמת של ה"חוסכים",
אבל עדיין נמוך.

3.להתחיל לקחת את העניינים לידיים שלי

ללמוד על עיקרון המינוף ולהרחיב,
ולבצע עסקאות נכונות באמצעות מינוף עם מקסימום רווח במינימום השקעה.

להפסיק לפעול בצורה שבה פעלנו עד היום,
ולהתחיל לקחת את העתיד בידיים שלנו.
להציב לעצמנו מטרה ולהגיע אליה בשיטות מתוחכמות של חיסכון בזמן,כסף,ומאמץ,
ובעצם להבין-שיש סיבה ש-90% מהאוכלוסייה מחזיקה 10% מהכסף,
בזמן ש-10% הנותרים מהאוכלוסייה מחזיקים ב-90% הנותרים מהכסף,
וזה לא סתם משפט יפה,זה עובדה-זה חוק ה10-90 למי שלא מכיר.

וההבדל היחיד שגרם לפילוג הזה?
הוא שקבוצה אחת הבינה את אסטרטגיית הפעולה של מינוף,
והקבוצה השנייה לא מודעת לזה.
אני מניח שכבר הבנתם בעצמכם איזה קבוצה פועלת באסטרטגיית המינוף,
ועכשיו אתם מבינים שהאסטרטגייה היעילה ביותר להגשמת המטרות שלכם היא המינוף.
ועכשיו אחרי שקבענו לעצמנו באיזה אסטרטגייה אנחנו נפעל,
הגיע הזמן לדבר על החלק האחרון והוא עליך.

מי אני כמשקיע ?

דיברנו המון על נקודת הב' שלנו-זאת אומרת נקודת הסיום שלנו,
אבל מהי נקודת ה-א' שלנו?
מאיפה אנחנו מתחילים?
אנשים נוטים לזלזל בחלק הזה המון, הם נוטים להגיד "מה אני לא מכיר את עצמי?" "מה אני לא יודע מי אני?"
אז זהו חברים, שלא בהכרח.

אתם צריכים לעצור ולשאול את עצמכם שאלות שרוב האנשים לא נוטים לשאול את עצמם בגלל העומס של חיי היום-יום,
אז הכנתי לכם כאן 5 שאלות פשוטות,שיעזרו לכם למצוא את נקודת ה-א' שלכם

1.כמה כסף יש לי? מה ההון העצמי שלי?

האם אני בכלל מתחיל עם כסף בכיס,ואם כן אז כמה?
ואם לא,אז האם אני במינוס?ואם כן אז כמה?

2.כמה אני מכניס בחודש נטו ?

לפעולות המינוף שלנו בעתיד מול הבנק יהיה הרבה יותר חשיבות כמה אני מכניס בחודש מאשר כמה כסף שוכב לי בבנק,
ולכן חשוב לענות על השאלה הזו,
וחשוב להוריד החזרי הלוואות חודשיים שיורדים לנו מהחשבון,
זאת אומרת לחשב את הנטו שלנו.

3.האם יש נכסים בבעלותי? (אם לא, זה בסדר)

אם כן,זה בונוס מעולה וזה ייתן לנו מרחב גדול למשחק מול הבנקים בהמשך,
אבל רוב האנשים כמובן מתחילים ללא נכס ואפילו עם מינוס בבנק,
אז אין מה להתבאס אם אין כמובן.

4.האם אני בנוי ללקיחת סיכונים או סולידי ?

האם יש לי אופי שמתאים למשקיע שיכול להרשות לעצמו לקחת סיכונים במידה מסויימת,
או שאני יותר סולידי ואוהב ללכת על בטוח,
קורים לא מעט מקרים שמשקיעים שונים מוצאים את עצמם נכנסים אפילו ללחץ נפשי מהשקעות,
וחשוב מאוד לדעת לענות על השאלה הזו כדי להתאים לעצמנו את סוג ההשקעות בהמשך.

5.מה אני מוכן לעשות בכדי להשיג את המטרות שלי ?

כי ללמוד ולחקור זה יפה מאוד,
אבל לעשות זה חלק הכרחי מכל הצלחה בחיים.
קחו דף ותרשמו לעצמכם את התשובות לשאלות האלו,
שימו אותו איתכם בכיס לכל מקום.אני יודע שזה נשמע קלישאתי,
אבל ברגעים קשים הוא תמיד יזכיר לכם מה המצב הנוכחי שלכם ולמה אתם עושים את מה שאתם עושים,
ובעצם לאן אתם רוצים להגיע.

סיכום

דיברנו המון תאוריה והסברנו את הרעיון הכללי של מודל המינוף,
אני אישית בן אדם שמאוד משתדל ללמוד וללמד תוכן שהוא 100% פרקטי כמובן,
אבל כדי להבין את כל הרעיון סביב הנושא היה חשוב להרחיב ולפרט על כל הנושאים שעומדים מאחורי עיקרון העושר המדהים הזה.
אז לסיכום למדנו מה זה בעצם מינוף,
והבנו שהוא מתבטא כמעט בכל מקום סביבנו בין אם אנחנו שמים לב אליו ובין אם לא,
דיברנו על היתרונות העצומים והחסרונות שבמינוף,
ואחרי שניפצנו היום את כל המיתוסים שיכלו לעצור אתכם,
מה שנשאר לנו זה בעצם להבין על איזה אפיק השקעה הכי נכון להלביש את המודל העסקי הגאוני, ואני מניח שאתם כבר יודעים שהתשובה היא נדל"ן.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)