סוגי הרווח בנדל"ן וניתוח שוק שכונתי

במאמר הנוכחי נדבר על סוגי הרווח השונים בנדל"ן, ניתן דוגמאות לתשואה רווחית ונדבר על ניתוח שוק נדל"ן למציאת הנכס הבא שלכם ברמת השכונה לאחר שביצעתם ניתוח שוק ברמת העיר.

ואנחנו חוזרים לפירמידה ואנחנו יורדים שלב אחד למטה ומתקדמים צעד אחד קדימה, והיום נלמד איך להצטמצם אחרי שכבר יש לנו עיר פוטנציאלית ומצאנו תוכניות מעניינות לפיתוח של העיר, ולבחון בין השכונות השונות בעיר ולהחליט איזה מהם תהיה הכי נכונה לנו להשקעה ?   

ניתוח-שוק-נדלן-ברמת-השכונה

היציאה לשטח

אז בשלב הראשון, אנחנו יוצאים לשטח.

1. מחלקת הנדסה בעירייה

תופסים את הרגליים שלנו והולכים לעיר הפוטנציאלית שלנו,והדבר הראשון שאנחנו עושים בעיר הוא ללכת למחלקת הנדסה בעירייה עם התוכניות מתאר שמצאנו ולשאול שאלה מאוד פשוטה – מתי הן יוצאות לפועל ? האם רלוונטי ?
אני מחזיר אתכם אחורה לשלב של מחקר התוכניות, אתם הולכים עם מספרי התוכניות שרשמתם לכם בצד, את כל התוכניות הרלוונטיות ושואלים מתי הן יוצאות לפועל.

כי אני מזכיר בבית תמיד אפשר למצוא איזה תוכניות, אבל כדי לדעת האם הן באמת רלוונטיות לנו אנחנו נלך ונשאל.
אם לדוגמא אני אראה תוכנית של שכונת מגורים חדשה שהולכת לקום בעיר, ואני אשאל בועדה מתי היא מתוכננת לצאת לפועל ואני אקבל תשובה שרק עוד 15 שנה מתחילים בכלל להזיז עניינים, אז אני ארצה לשקול פעמיים האם בכלל כדאי לי להשקיע על סמך התוכנית הזו כי סביר להניח שזה לא רלוונטי לי.
חלק מהמשקיעים מדלגים גם על השלב הזה ועושים מחקר מאוד יפה בבית ומוצאים המון תוכניות, אבל מדלגים על השלב של ה"מתי" וכאן הם נופלים כי אין להם תשובה ודאית אם התוכניות האלו בכלל רלוונטיות.

דבר נוסף מעניין שאני יכול להגיד מניסיון אישי,הוא שלא תמיד אנחנו רואים את כל התוכניות מהבית, אולי פיספסנו חלק ולכן יתרון נוסף בזה שנדבר איתם הוא לקבל תוכניות נוספות.

2. לקבל מהם תוכניות מתאר נוספות שלא מצאנו בבית

זאת אומרת שכשנגיע ונתחיל להתעניין ולשאול, יראו שאנחנו מבינים עניין ויבינו שאנחנו מחפשים מידע ובדרך כלל בניגוד למה שחושבים הפקידים והמהנדסים שיושבים בועדת הנדסה הם אנשים מאוד נחמדים והם ירצו לעזור לנו גם מטעמם וסביר להניח שישתפו אותנו בתוכניות שאנחנו בעצמנו לא שמנו לב.
פתאום הם ישתפו אותנו ויגידו כן יש גם כביש חדש שמתוכנן להיבנות שיחבר את העיר עם האזור המרכזי הזה והזה וכו'.

3. לקחת מפה של העיר

להסתובב איתה, להכיר את האזור ולא להיעזר בווייז או ב-GPS.
מה גם שעל המפה בדרך כלל מסומנות התוכניות הגדולות שהולכות לצאת לפועל בעיר וזו גם דרך לראות תוכניות שאולי פיספסנו.

4. תוכניות בהפקדה

והתוכניות האלו הן בעצם תוכניות שנמצאות בהליך של אישורים בועדה ועדיין לא יצאו לפועל, זאת אומרת שהם עדיין נמצאים תחת הכובע הזה של הועדה ולא פורסמו לקהל הרחב.
זו דרך מעולה לדעת על תוכניות נוספות שמיועדות לצאת בטווח הרחוק בעיר ולהיות מעודכן ברמה המקסימלית לגבי הפיתוח בעיר.
בכל העניין הזה של לתפוס את הרגליים ולצאת לשטח להמון אנשים יש מעצורים פסיכולוגיים והם מתחילים לקבל פיק ברכיים ולהגיד "מה אני, ומי אני, ואף אחד לא יספור אותי".
חברים אין ברירה, פעם אחת קשה תיקחו את הרגליים שלכם ואתם תגלו מהר מאוד שמתייחסים אליכם יפה ושהכל בסדר, וזו גם הזכות שלכם לדעת את הדברים האלו הם פתוחים לציבור וכדי להשקיע בצורה נכונה אתם צריכים לקום ולעשות את הצעד הזה.
אז המטרה שלנו בביקור בועדה המקומית הוא בעצם לשמוע מהמקור עד כמה העיר הולכת להתפתח, מתי כל תוכנית מתוכננת לצאת לפועל, ומתוך התוכניות שאספנו איזה שכונה הכי תושפע לטובה מהפיתוח ?

המחקר מהבית

חוזרים הביתה
וכמובן שלא חוזרים לנוח.
הדבר הראשון שעושים זה לרוץ למחשב ולפתוח אתר מדלן.

1. אתר מדלן

מה שמיוחד באתר הזה הוא שיש לו ממשק מאוד נח לאיתור שכונות.
דבר ראשון הוא תוחם לנו את השכונות בעיר ואנחנו יכולים לחפש ממש נכסים בכל שכונה בנפרד ולראות גם אולי חלק מהשכונות בכלל במחירים שונים לגמרי מהתקציב שלי, זאת אומרת שאולי יש שכונה שמלאה בדירות מגורים חדשות שהם הרבה מעבר לתקציב שלי ואני כבר יכול להתחיל לשלול אותם מבחינתי.
בנוסף אנחנו יכולים לראות באתר גם על עסקאות שבוצעו באזור.

2. מגמות עליית וירידת מחירים

צריך לבדוק את מגמת המחירים בשכונה ביחס למגמות המחירים בעיר בפרט ובארץ בכלל.
האתר הזה יכול להיות אינדיקצייה ראשונית מעולה כדי להתחיל להיכנס לעובי הקורה ולהתחיל להבין את אופי השכונות.
כמו שאמרתי גם אנחנו נשתדל לבחון בעין טוב את השכונה עם התוכניות הרלוונטיות ביותר ע"פ המידע שקיבלנו מועדת הנדסה בעירייה.

יחס משקיעים / פרטיים – 70 / 30

זאת אומרת שיש לשים לב שאחוז המשקיעים לא עולה יותר מדי מעבר ל30% בשוק המקומי כמקובל בשוק הארצי.
במידה ויש כמות גבוהה של דירות בבעלות זה מעיד על יציבות ולכן הסבירות לירידת מחירים דרסטית היא נמוכה.
במידה ויש אחוז משקיעים גבוה בשוק המקומי צריך לבדוק אם יש סיבה טובה לכך (לדוגמא אוניברסיטה, מרכז ללימודים גבוהים, מרכזי בילוי ידועים וכו'), כי אם לא, במקרים בהם יהיו עליית ריביות וירידה של שוק הנדל"ן, משקיעים רבים ייבהלו ימכרו את הדירות שלהם בזול ויורידו את מחיר השוק המקומי במהרה.
מהסיבה שלפרטיים אין מספיק כסף לשלם למשקיעים על ההצעה הראשונית שלהם, אז תהיה ירידת מחירים מהירה כי המשקיעים ירצו למכור), את המדד הזה אפשר לבדוק גם ביד 2 מה אחוזי המשקיעים מול פרטיים.

4. לשכה המרכזית לסטטיסטיקה

ניכנס לאתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ( הלמ"ס) שתיתן לנו אינדיקצייה בערך על כל דבר שנרצה לדעת על האזור.
לדוגמא מ1-10 מה הרמה של האוכלוסייה מבחינת מצב סוציו אקונומי (חברתי כלכלי).
כמה ממוצע נפשות למשפחה ?
כמה ממוצע הכנסה חודשית ומה יכולת הרכישה של האוכלוסייה ?
מבחינתי האוכלוסייה המקומית היא הלקוח העתידי שלי וסביר מאוד להניח שבעתיד כשאני ארצה למכור או להשכיר את הנכס מי שיהיה בצד השני וישלם לי את הכסף יהיה הלקוח העתידי שלי שמתגורר באזור.
אני רוצה ללמוד הכל עליו, כל מה שאפשר כדי לדעת איך לייעל את העסקה שלי בצורה המקסימלית.

5. רמת החינוך

דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא רמת החינוך.
מה רמת החינוך באזור ?
לדוגמא כמה אחוזי זכאות לתעודות בגרות בשכונות השונות שבעיר ?
באיזה ציון בתי הספר בשכונות השונות עומדים ביחס לבתי הספר בארץ ?
תחשבו על זה, כשנראה בדרך כלל רמת חינוך נמוכה סביר להניח שמתגוררת אוכלוסייה חלשה ודלת אמצעים באזור ואנחנו נרצה לדעת איך להתמודד בהתאם, שוב חוזרים לנקודה שאני רוצה להכיר את הלקוח העתידי שלי.
דבר נוסף הוא שאם אני ארצה למכור את הנכס בעתיד לזוג צעיר עם ילדים קטנים אני רוצה לבוא מזווית של "תראו יש גם בתי ספר ברמה גבוהה באזור והחינוך פה מעולה".
את כל נושא החינוך אפשר לבחון בעומק באתר שנקרא "שקיפות בחינוך", פשוט לרשום אותו בגוגל והוא האתר הראשון שיקפוץ לי.

6. גידול האוכלוסייה

דבר נוסף שאני ארצה לבדוק הוא גידול האוכלוסייה.
האם יש גידול באוכלוסייה ?
האם משנה לשנה האוכלוסייה גדלה ויש הגירה חיובית אליה ?
אם כן, מעולה – סימן שהביקוש עולה וסביר להניח שהמחיר יעלה יחד איתו.
יש בדיקה אחרונה ברמת השכונה שהיא מאוד חשובה שאנחנו צריכים לעשות אבל כדי שנבין אותה אנחנו צריכים להסביר דבר אחד קצר קודם.

מהם 3 סוגי הרווח בנדל"ן:

נתחיל בראשון והוא עליית ערך שזה בדיוק מה שאנחנו עושים ממש עכשיו בחקר שוק, בודקים תוכניות בבית, פיתוח פוטנציאלי, הגירה חיובית וביקוש שיעלה בעתיד מה שיגרור לעליית ערך בנכס שקנינו והמשמעות היא רווח במכירה.

קנייה מתחת למחיר השוק היא סוג אחר של רווח, זאת אומרת שכדי לעשות רווח כבר בקנייה ורווח שלא תלוי בזמן כמו בעליית ערך שצריך לחכות, אז כאן אנחנו כאן רוכשים נכס שווה יותר ממה ששילמנו לדוגמא כמו בעסקאות אקזיט. (עוד על סוגי עסקאות בנדל"ן)
וסוג הרווח האחרון הוא תשואה שהיום אנחנו נדבר עליו בהרחבה. (לקריאה בהרחבה על תשואה ואיך מחשבים אותה).

מהי תשואה:

תשואה היא אחוז הרווח על ההון שלנו בעסקה באחוזים.
זאת אומרת שתשואה *תמיד* נמדדת באחוזים, לא במספרים.
כי המטרה שלנו הרי היא לעשות אחוז כמה שיותר גבוה מהכסף ששמנו מהכיס שלנו בעסקה.
וכשמדובר בתשואה אז השאיפה – היא תשואה חיובית, כלומר רווח על ההון העצמי שלנו.

אנחנו רוצים תמיד להרוויח אנחנו רוצים תמיד להיות במצב של פלוס בתשואה שלנו ומומלץ מין הסתם שהפלוס יהיה כמה שיותר גבוה.
וכשמדברים על תשואה היא מתחלקת ל-2 סוגים:
יש תשואה על הון עצמי במכירה בסוף העסקה, ויש תשואה שנתית על שכירות.
אז נתחיל בהסבר על תשואה על ההון העצמי במכירה ואני חושב שתבינו בצורה הטובה ביותר מהדוגמא הבאה:

תשואה על הון עצמי במכירה:
אם יש לי הון עצמי של 100,000 ₪ וקניתי דירה ב-500,000 ₪ (את שאר הכסף קיבלתי מהבנק).
מכרתי את הדירה ב-550,000 ₪, מה האחוז שהרווחתי על ההון שלי? בואו נחשב.

ההון העצמי שלי שנכנס לעסקה הוא 100,000 שקל, והרווח שלי מהעסקה הוא 50,000 שקל,
זאת אומרת עשיתי 50% רווח על ההון העצמי שלי, אתם זוכרים?
בתשואה אנחנו מחשבים רווח באחוזים, לא במספרים.
אנחנו גם לא מכניסים במשוואה את הכסף הבנקאי כמו משכנתא והלוואות כי הוא לא מעניין אותנו, הוא לא יצא מהכיס שלנו ולכן הוא לא משנה את אחוז הרווח על ההון שלי, אני מדגיש ההון שלי שנכנס לעסקה.
כי הכסף הבנקאי הוא לא חלק מהתוצאה, הוא רק כלי בתהליך שלנו להגדיל את ההון העצמי.
ואת הגדלת ההון העצמי בעסקה אנחנו מודדים באחוזים – וזוהי התשואה שלנו.
אז זה לגבי תשואה על הון עצמי במכירה והנוסחה לחשב אותה.
אבל איך מחשבים תשואה שנתית על שכירות ?

תשואה שנתית על שכירות:

מצאתי דירה בעלות 1,000,000 ש"ח שאני יכול להשכיר אותה ב-3,000 ש"ח לחודש.
עכשיו אני רוצה לחשב כמה כסף אני ארוויח באחוזים *בשנה* מדמי השכירות שהשוכר משלם לי מתוך סה"כ הכסף שהשקעתי בעסקה, אז חישוב תשואה על שכירות תמיד ייראה בצורה כזו:

עוד רגע אנחנו נעשה את החישוב ונראה את התוצאה אבל חשוב להבין 2 דברים שאנחנו נעשה בתור משקיעים זהירים, דבר ראשון הוא שאנחנו גם מוסיפים את ההוצאות הנלוות לחישוב שלנו ולא רק את מחיר הנכס,ובכלל במקרה שלנו – אני אוסיף 100,000 ש"ח הוצאות נלוות (מס רכישה,שמאי,רשם המשכונות וכו').
הדבר השני הוא שהסיבה שאני מכפיל את דמי השכירות ב11 חודשים ולא 12, זה כי תמיד לוקחים חודש מקדם ביטחון (אם לא נמצא שוכר וכו') אז בואו נחשב.

איך מחשבים תשואה על שכירות-2

ולכן 3% תשואה בשנה זה התשואה על הכסף שלי משכירות הנכס.
אז מה בכלל חשוב לנו לדעת לגבי סוגי הרווחים בכלל והתשואה בפרט ?

מה חשוב לזכור כדי להרוויח בגדול בנדל"ן ?

בעליית ערך וקנייה מתחת למחיר השוק – טמון הרווח הגדול ותשואה על ההון העצמי.
זאת אומרת שכשאנחנו מעוניינים ברווח מהיר יותר יחסית אנחנו נרצה לתת את הדגש בחיפושים אחרי רווח של עליות ערך ולרכוש נכסים מתחת למחיר השוק, כי רווח מתשואה על שכירות הוא דבר שלוקח לא מעט זמן.

את הדגש על תשואה משכירות אנחנו ניתן בעיקר בנכסים לטווח ארוך (מניבים) – שבהם תשואה שנתית משכירות חשובה לא פחות, מהסיבה הפשוטה שאנחנו הולכים להחזיק בהם הרבה זמן, וככל שנחזיק בהם יותר זמן אז ברור שהמשקל של דמי השכירות והתשואה שנקבל מהשוכר הוא כבר גבוה יותר.
המשמעות של תשואה משכירות היא שככל שהנכס יעלה פחות, התשואה בדרך כלל תעלה כי יש ביניהם התאמה מדוייקת ומחיר הנכס בדרך כלל לא יורד בהתאמה עם דמי השכירות באותו היחס.

אז כשמדובר בתשואה אנחנו נתחיל את הבדיקות שלנו ברמת השכונה ונחשב מחירים של נכסים ברחובות שונים ושכירויות.
זאת אומרת שאנחנו רוצים להבין מי נגד מי, ולהתחיל להבין יותר במספרים באזור ההשקעה שלנו.
ואחוזי התשואה השנתיים יתנו לנו מדד מצויין לכדאיות ההשקעה בשכונה, זאת אומרת אם אני אראה שבשכונה בצד אחד של העיר אחוזי התשואה הממוצעים הם 3% ובצד השני בשכונה אחרת אחוזי התשואה הממוצעים הם 5%, אז כבר מבחינתי יש כאן פלוס רציני לטובת השכונה עם התשואה הגבוהה יותר ושוב…זה גם תלוי לאיזה סוג עסקה אני נכנס, אם זה יהיה נכס מניב אני יודע שיש לזה משקל הרבה יותר משמעותי בעיניי.
אז לצד כל הבדיקות שלנו הדבר הבא שאנחנו עושים הוא חישובי תשואה והשוואות.

חישובי תשואה והשוואות:

מתחילים לחקור שכונות שונות, נכנסים לאתר יד 2 ומחפשים:
דירות למכירה VS דירות להשכרה.
אנחנו ניכנס לאתר יד 2 ונחפש דירות למכירה, לדוגמא מצאתי דירת 3 חדרים 70 מ"ר בעלות 700,000 ש"ח, ואז אני נכנס לדירות להשכרה ומחפש את אותם המאפיינים ובודק כמה מציעים דירה דומה לה לשכירות בחודש באזור.
מכניס את המספרים לנוסחת תשואה משכירות ומתחיל לעשות חישובי תשואה, והתשובות שנקבל יהיו בשבילנו אינדיקצייה ראשונית מעולה של אותו האיזור, וככל שנאסוף יותר נתונים ונחשב יותר ויותר התוצאה הממוצעת בסופו של דבר שתצא לנו תהיה מדוייקת ומאוד קרובה למציאות.

תעקבו אחרי הצעדים הברורים האלו ואתם צעד אחד קרובים יותר לנכס המיוחל שלכם, לא לזלזל ביציאה לשטח שהיא חלק הכרחי ובלתי מבוטל וכמובן להקפיד גם על המחקר בבית כולל חישובי התשואה וההשוואות, בהצלחה.

איך להמשיך מכאן ?

2 מחשבות על “סוגי הרווח בנדל"ן וניתוח שוק שכונתי”

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)