איך עובד נדל"ן ומה גורם לשינוי במחירים ?

די נמאס כל הזמן לקרוא כתבות בעיתונים ובאתרים השונים כשכל בן אדם שני חושב שהוא גורו נדל"ן שכל חודשיים ממליץ לאנשים לשנות אסטרטגייה, פעם אחת תשקיעו ופעם שנייה תברחו מהר כי השוק בקריסה.
הבעיה היא שרוב האוכלוסיית ה"משקיעים" במרכאות או ככה הם קוראים לעצמם, מקשיבה לאותם אנשים ופועלת על פי עצות זולות וחסרי בסיס מבלי להשקיע מחשבה לרגע בעצמם, האם הצעד שהם הולכים לעשות הוא הצעד הנכון.

השאלה שעכשיו עולה לנו היא בעצם מה גורם לשינוי במחירי הנדל"ן ?
אומנם אף אחד מאיתנו לא נביא ולא יכול לחזות במדויק את העתיד, אבל אם נסתכל אחורה אנחנו נראה שיש מספר גורמים מדוייקים שגורמים לעלייה או ירידה במחירים בכל פעם מחדש, ואם נשלב את זה עם היגיון בריא משלנו אנחנו נוכל להעריך בצורה כמעט מדוייקת את כיוון השוק בעתיד הקרוב.
אז נתחיל בגורם מספר 1.

גורמים לשינוי במחירי הנדל"ן

1. ביקוש מול היצע

לא סתם זה גורם מספר 1, כי הוא גם חוק מספר 1 במאקרו כלכלה.
אם יש מוצר מסויים בשוק שעומד למכירה (זאת אומרת היצע) אז ככל שיותר אנשים יהיו מעוניינים לקנות אותו (זאת אומרת ביקוש), המחיר של אותו מוצר מסויים יעלה.
הנדל"ן עובד בדיוק על אותו עיקרון פשוט, ככל שיותר אנשים ירצו לקנות נדל"ן המחיר שלו יעלה, ויותר מזה – ככל שיהיו פחות אנשים שמציעים את הדירות שלהם למכירה וככל שיהיו פחות אפשרויות פנויות לקנייה בשוק, אז לביקוש אין מענה וככה בעצם יש ביקוש גדול שאין לו היצע מה שגורם למחירים להמשיך לעלות ולעלות.
כל שאר הגורמים שנפרט בהמשך בעצם משפיעים באופן ישיר על העיקרון של ביקוש מול היצע וזו הסיבה של השינויים במחירי הנדל"ן.

2. ריבית

פירטתי בהרחבה הכל במאמר על הריבית, אבל על קצה המזלג חשוב לדעת שהריבית היא מחיר הכסף שאני לוקח מהבנק.
זאת אומרת שככל שהריבית גבוהה יותר, הכסף שלקחתי מהבנק עולה לי יותר כסף.
כשהריביות בשוק הישראלי גבוהות, אנשים פחות מעדיפים לקחת הלוואות ומשכנתאות מהבנק כי הכסף שהם לוקחים הוא יקר, ולכן הם מעדיפים להשאיר את הכסף שלהם בחסכונות בבנק שכרגע מקבל יותר ריבית מהבנק (כי בחיסכון למעשה אנחנו אלה שמלווים את הכסף שלנו לבנק).
לעומת זאת כשהריביות נמוכות, הכסף הוא זול ואנשים יכולים לקחת הלוואות ולרוץ לקנות נדל"ן, וזו הסיבה שהמחיר עולה כי כשהריבית נמוכה הכסף הוא זול, יותר אנשים קונים נדל"ן, אז הביקוש עולה וזה גורר לעליית מחירים.

3. גידול מתמיד באוכלוסייה

בכל שנה האוכלוסייה שלנו גדלה מאוד באחוזים, ובמיוחד במדינה צעירה כמו שלנו שיש מקום לאוכלוסייה לגדול ולתפוס תאוצה מרגישים את העניין הזה מאוד.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעוד 25 שנה מהיום אוכלוסיית מדינת ישראל תכפיל את עצמה, רק שתבינו את המשמעות.
חברים נדל"ן זה לא רק עניין של השקעות, זה גם צורך בסיסי של אנשים לקורת גג.
כל האוכלוסייה הזו צריכה מקום לגור בו, וזה ישפיע באופן ישיר על הביקוש שיעלה וכמו שאתם כבר בטח יודעים, הביקוש עולה-המחיר עולה.

4. תוחלת החיים עלתה

זו נקודה שהמון אנשים דווקא שוכחים, כי במהלך השנים ובמיוחד ב-50 שנה האחרונות יחד עם כל הפיתוח הטכנולוגי גם עולם הרפואה התקדם פלאים, מה שגורר באופן ישיר לתוחלת החיים של בני האדם בעולם בכלל ובמדינה בפרט שעולה ועולה, המשמעות היא יותר אנשים שמתקיימים במדינה שלנו ושוב מגיעים לאותה הנקודה של ביקוש שעולה ועולה.

5. שיעור הגירושין בישראל

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור הגירושין בישראל גם הוא לא מפסיק לעלות, ואנחנו עומדים בערך על נתון שזוג אחד מכל שלוש שמתחתן, מתגרש בסופו של דבר.
המשמעות היא שזוג או משפחה שגרו יחד באותו בית נפרדים, וכל אחד הולך לרכוש או לשכור דירה משלו ולגור לבד, זאת אומרת עוד פעם אני מחזיר אתכם אחורה, הביקוש עולה – המחיר עולה.

6. מסתננים ומהגרים

את כל עניין המסתננים מרגישים מאוד ובמיוחד בשנים האחרונות, וגם אם נסתכל לדוגמא בדרום תל אביב אנחנו נראה שרובה כבר מאוכלסת במסתננים לא חוקיים כמו אריתראים או סיניים וכו', זאת אומרת שגם הם צריכים מקום לגור והביקוש עולה.
יחד עם זאת יש לדוגמא את חוק השבות שקורא לכל יהודי העולם לעלות ובכל שנה מגיעים עוד ועוד יהודים מהעולם כדי להקים בית בישראל.
דבר נוסף מעניין הוא שבתקופות שבהן האנטישמיות פורצת, לדוגמא יש פתאום פיגועים בצרפת כתוצאה מאנטישמיות, אז אנחנו נשים לב להרבה יהודים שחיים שם שיתפסו את הרגליים שלהם ויבואו לחיות בארץ.

7. התחלות בנייה

המצב שלנו בישראל כיום, הוא שאין מספיק קבלנים ופועלי בנייה במדינה שלנו.
זה גורר לבעיה שאין מספיק התחלות בנייה של יחידות דיור בכל רחבי הארץ, זאת אומרת שבכל שנה יש פיגור של יחידות הדיור שנבנות לעומת הביקוש של האוכלוסייה שעולה.
זאת אומרת שבכל שנה שעוברת, הפיגור בחוסר יחידות דיור מצטבר ועולה ואם נוסיף על זה את האוכלוסייה שגדלה בארץ וככל שהאוכלוסיה גדלה גם קצב הגידול שלה בעצמו גדל, אנחנו נקבל שוב ביקוש שרק עולה ועולה.

8. מלחמה

מלחמה היא גורם מאוד קיצוני ומאוד מהיר לירידת מחירים ולקריסות במשק.
כשפורצת מלחמה המון אנשים שגרים בקרבת מקום שיש בו סיכון נבהלים ובוחרים לתפוס את הרגליים שלהם, למכור את הנכס בזול ולברוח כמה שיותר מהר, במקרים כאלו אנחנו נראה ירידת מחירים יחסית חדה ובמהירות.
אבל מה שבא מהר הולך מהר וכשהמלחמה תחלוף, המחירים יחזרו מהר מאוד לנקודה שבה הם היו ולפעמים גם יותר.
העניין הוא שבמדינה שלנו בפרט אנשים די התרגלו לכל עניין המלחמות שבאות מהר והולכות מהר, והבהלה בציבור ירדה, זאת אומרת שבמלחמות עדיין ניתן לראות ירידת מחירים מסויימת, אבל לא באותה חדות שהייתה פעם.

9. חוקים שונים

בתור משקיע אני יכול להגיד לכם שכל עניין החוקים הוא עניין בעייתי, כי אנחנו נמצאים במדינה ששואפת לשוויון חברתי כלכלי.
המשמעות היא שהיא די פועלת להוציא משקיעים מהשוק ובמשך הזמן היא מנסה לחוקק חוקים שמקשים על משקיעים או יותר נכון לפחות מנסים להקשות כמו מיסים כאלו ואחרים, לדוגמא מס דירה שלישית למי שיצא לשמוע שבסופו של דבר לא יצא לפועל.
חוקים כאלו יכולים להבהיל "משקיעים" במרכאות לברוח מהשוק ולהוריד את המחירים, ואני אומר במרכאות כי משקיע חכם יודע להתנהל בכל שוק, אבל מצד שני יכולים גם לבוא חוקים לטובת רוכשי דירה כמו העלאת אחוזי המימון מטעם הבנק וזה מה שגורם ליותר אנשים לרכוש דירות ולביקוש שיעלה שיגרור שוב – לעליית מחירים.
אז אם נסכם את כל הגורמים האלו למשפט אחד אנחנו נבין את העיקרון החשוב ביותר בנדל"ן.

נדל"ן זה אנשים

צריך להגיע להבנת הצורך הבסיסי והענקת פיתרון.
עכשיו כשאנחנו מבינים שנדל"ן זה לא קירות, אלא נדל"ן זה אנשים ויש המון דברים מסביב שיכולים להשפיע על אנשים לקנות או לשכור או למכור דירות או לבנות בתים או אפילו להשקיע, כל הדברים האלו משפיעים על ההיצע מול הביקוש בעולם הנדל"ן.
כל מה שאנחנו צריכים זה להבין את הצורך הבסיסי של אנשים – שהוא מגורים, ולהבין שרוב הגורמים בעצם משפיעים על עליות מחירים בטווח הרחוק לפחות במדינה שלנו, וגם אם יהיו ירידות הן תמיד יהיו זמניות ויחזרו למעלה.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)