איך להשכיר דירה ? | איך למכור דירה ?

במאמר הנוכחי אנחנו אנחנו נדבר על השלב האחרון והמטרה הסופית בכל עסקת נדל"ן שאליה אנחנו נכנסים והיא שכירות או מכירה.
אנחנו נדבר על הכללים שצריך לזכור בין אם אנחנו רוצים למכור נכס ובין אם אנחנו רק רוצים להשכיר אותו.
כאן תמצאו תשובות לאיך להשכיר דירה, איך למכור דירה, ואנחנו נדבר גם על התפיסה הלא נכונה של כל כך הרבה משקיעים לגבי הנכס שלהם והגישה שמונעת מהם להתנהל נכון בנכסי הנדל"ן שלהם.

כללים איך להשכיר דירה

אז נתחיל בלדבר על הכללים למי שרוצה להשכיר את הנכס שלו.

1. נכס = עסק

כשאנחנו משכירים נכס שלנו לאדם מסויים אנחנו מקבלים בעצם הכנסה פאסיבית לכיס בכל חודש.
וכשמשהו מכניס לנו הכנסה פאסיבית הוא בעצם הופך להיות נכס.
ובמקרה של נכסים בנדל"ן אנחנו מבינים שהמשוואה הפשוטה היא נכס = עסק, כי עסק זה דבר שמכניס לי כסף לכיס מבלי שאשקיע בו את הזמן ומבלי שאני אצטרך לעבוד בו באותה מידה שאני משקיע בעבודה שלי.

כי יש הבדל בין הכנסה מעסק – שעליה אני לא משקיע את הזמן שלי, לבין הכנסה מעבודה – שבעבודה אני כן משקיע את הזמן שלי.
והתפיסה של כל כך הרבה משקיעים היא מעוותת כי הם לא רואים ככה את הדברים – הם לא מבינים שהנכס שלהם הוא העסק שלהם.

2. השוכר הוא הלקוח שלי

וכשאני יודע שהדירה שברשותי היא העסק שלי, אני מבין שהשוכר הוא הלקוח שלי.
לכל עסק יש קהל לקוחות, וכשאני מבין שאני צריך להתנהל בצורה הוגנת עם הלקוח שלי ואני רואה את הדברים בצורה הזו, הרבה יותר קל לי להסתדר עם השוכר שלי – לבוא לקראתו ולענות על הצרכים שלו.
אנחנו רוצים להיות במערכת יחסים טובה עם השוכר שלנו וזה בא לידי ביטוי בכל ההתנהלות שלנו מולו ועוד רגע ניגע בזה.

3. ריאיון לשוכר

אז הדבר הראשון שאנחנו עושים כשאנחנו רוצים להכניס שוכר הוא ריאיון לשוכר.
אנחנו רוצים להכיר אותו ולהבין מי הולך לגור אצלנו בנכס.
באזורי ביקוש גבוה אנחנו נוכל לברור בצורה מדוייקת מי השוכר שאנחנו מעדיפים שיגור לנו בנכס.
אפשר לבקש ממנו תלושי שכר של שלושה חודשים אחורה ולראות במה הוא עובד.

אפשר לבקש ממנו טלפון של בעל הבית הקודם שלו ולהתקשר לשאול את בעל הבית איך השוכר הזה מתנהל, ואם הוא בסדר ואם היה לו פעם איחור בתשלומים ואת כל הדברים האלו אנחנו רוצים לדעת.
הסיבה גם שאנחנו רוצים לנהל מערכת יחסים טובה עם השוכר שלנו היא שזה פועל לשני הצדדים.
אל תשכחו שגם השוכר בוחר את בעל הבית שלו ורוצה להכיר אותו, והשוכר גם יכול לבקש מאיתנו טלפון של האחרון ששכר מאיתנו דירה ולדבר איתו ולראות איך אנחנו בתור בעלי בית.

4. איתור חשבונות מוגבלים

אנחנו גם חייבים לעשות לשוכר העתידי שלנו בדיקה של איתור חשבונות מוגבלים.
אנחנו נכנסים לאתר של בנק ישראל – איתור חשבונות מוגבלים ומזינים את הפרטים שמופיעים על הצ'ק של השוכר העתידי שלנו ובודקים אם יש לו חשבון מוגבל.
חברים למי שיש חשבון מוגבל זה בן אדם שלא יודע להתנהל עם כסף בדרך כלל וכמובן שזה בן אדם שלא נרצה להכניס אלינו לדירה ושיהיה לנו בעיות איתו עם תשלומים בהמשך.

5. חוזה שכירות הוגן

אנחנו גם נצטרך לעשות חוזה שכירות הוגן, שמסכם את כל התנאים בשכירות בחוזה כתוב אחד.
מתי תאריך הכניסה לדירה ומה התנאים ביניכם במקרים של אי הסכמות כאלו ואחרות.
בחוזה השכירות חשוב מאוד להכניס סעיף פינוי מוקדם.
ובכלל הסעיף הזה קריטי בעסקאות אקזיט.

סעיף פינוי מוקדם הוא סעיף שמאפשר לנו לסיים את תקופת השכירות לפני המועד שסוכם בצורה חוקית ובהודעה מראש של תקופה מסויימת לשוכר, ככה שאם אנחנו מתכננים למכור את הדירה אולי מי שבא לקנות זה משפחה שרוצה להיכנס לגור ולכן העניין הזה חשוב מאוד.

6. בטחונות

לא פחות חשוב כל עניין הבטחונות.
וכשאני מדבר על בטחונות אני מתכוון למי יבטח אותי במקרה שהדברים לא יילכו כמו שתיכננו.
אני ממליץ מאוד לבקש מהשוכר שיביא ערב, שבמקרה שהשוכר לא יעמוד בתשלומים נוכל לגבות את הערב – וגם לקחת מהשוכר צ'ק ביטחון למקרה שיהיו תקלות בנכס ולסכם בחוזה שאם הנכס ייפגע ואני לא מדבר על בלאי סביר, אני מדבר לדוגמא אם השוכר שבר לנו ריצוף אנחנו נרצה לגבות את זה מהצ'ק ביטחון.

7. לצלם את הנכס לפני הכנסת שוכר

אני גם ממליץ מאוד לצלם את הנכס לפני כניסת השוכר.
ממש לצלם את כל הריהוט ואת כל הנכס ולצרף את התמונות כנספחים בחוזה, ככה שאם יהיו תקלות בסוף תקופת השכירות אנחנו נרצה שתהיה לנו הוכחה שהיא נגרמה בתקופת השכירות.

8. לבצע תיקונים במקרה הצורך

דיברנו מקודם על הסוגייה של מערכת יחסים טובה עם השוכר שלנו, ואחד הפרמטרים כאן שבאים לידי ביטוי הוא ביצוע תיקונים במקרה הצורך .
אם השוכר שלנו מתקשר אלינו ואומר לנו תקשיבו יש בעיות באינסטלצייה ויש סתימה כאן וכאן אנחנו רוצים להתייחס לשוכר שלנו כאל לקוח ולבוא ולתקן לו את הבעייה במהירות האפשרית.

אם אנחנו לא יכולים להגיע אז לשכור בעל מקצוע על חשבוננו ולא לתת לבעייה להישאר, זו האחריות שלנו כבעלי בית ואנחנו רוצים שתהיה לנו סך הכל מערכת יחסים טובה עם השוכר שלנו כי בסופו של דבר כולם מרוויחים מזה.
חוץ מזה שאנחנו בני אדם ותחשבו על זה שאתם הייתם תלויים בבעל הבית שלכם – הייתם רוצים שהוא יתייחס אליכם ברצינות ובמקרה שתהיה בעיה, הוא יבוא לסדר אותה במהירות האפשרית.

כללים איך למכור דירה

אז זה הכל לגבי הכללים למקרה שאנחנו נרצה להשכיר את הנכס שלנו, ואני רוצה שנעבור לדבר גם על כמה כללים שחשוב מאוד לזכור כשאנחנו נמצאים בצד השני.

1. להיזהר ממחירי בלון

הכלל הראשון הוא להיזהר ממחירי בלון.
זאת אומרת כשאנחנו רוצים למכור נכס יש לא מעט אנשים שמה שהם עושים זה לשים מודעה ביד 2 עם מחיר גבוה משמעותית ממה שהנכס שלהם שווה והם הולכים על שיטת מצליח ומה שיהיה יהיה.
הם אומרים לעצמם "אני לא לחוץ עכשיו למכור את הנכס, אבל ננסה ומי שייתפס ייתפס".

מה שקורה זה שלרוב אף אחד לא מגיע לקנות את הנכס, והקונים הפוטנציאליים מתחילים להכיר את הדירה כי הם רואים שוב ושוב את המודעה שקופצת להם ביד 2.
עכשיו תחשבו לרגע בעצמכם – מה קורה אחרי תקופה שאנחנו מסתובבים ביד 2 ורואים דירה שעומדת הרבה זמן למכירה, ואחרי תקופה גם הורידו מהמחיר שלה במודעה ?

מין הסתם בתור קונה פוטנציאלי אני מניח שמשהו לא בסדר עם הדירה הזו והיא לא מצליחה להימכר, ובסופו של דבר המון אנשים גם לא יהיו מוכנים לפעמים לקנות אותה במחיר שוק בגלל שהיא עמדה כל כך הרבה זמן על המדף מה שיגרום לנו לרדת עוד יותר במחיר.
יש גם ביטוי מצחיק שאומר-"באת לחפש קרניים בסוף חתכו לך את האוזניים".

2. הוצאת נסח טאבו

מה שאנחנו נעשה לפני מכירת נכס זה ללכת ולהוציא נסח טאבו.
אנחנו רוצים לבדוק שאין שום בעיות ברישום בטאבו ולוודא שלא יהיו תקלות כשניכנס כבר לעסקת מכר מול קונה פוטנציאלי וזה ישים לנו רגל בעסקה.

3. בדיקת היטל השבחה בעירייה

הדבר הבא שנעשה הוא ללכת לעירייה ולוודא את כל העניין של היטלי השבחה.
אנחנו רוצים לבדוק שאין איזשהו מס סמוי שאנחנו צריכים לשלם וגם אם כן יש, אז לדעת להיערך אליו נכון.

4. היערכות עם עורך דין

אני מזכיר כמו שאנחנו קונים נכס, גם כשאנחנו באים למכור נכס אנחנו ניקח עו"ד וננהל את כל העברת הכספים בחשבון נאמנות.

5. בדיקת מס שבח

לפני מכירת נכס לבדוק את כל הנושא של מס שבח.
כמה אנחנו צפויים לשלם אם בכלל, ואם יש דרך למזער את התשלום או להימנע ממנו.

6. סעיפי פיצוי מוסכם

שימו לב לחוזה שמפורטים בו סעיפי פיצוי מוסכם.
זאת אומרת שיש סעיפים שמגדירים בחוזה מהי הפרת חוזה ומהי הפרת חוזה יסודית, ולכל סעיף יש גובה פיצוי שצד אחד צריך לשלם לצד השני במקרה של הפרה של הסעיפים האלו.
אתם רוצים לדעת למה אתם מתחייבים מצד אחד, ומצד שני גם למה קונה הנכס מתחייב מהצד שלו.
תשתדלו להגביל אותו כמה שיותר – מין הסתם לא באופן שיפוצץ עסקה, אבל מצד שני בצורה שתשאיר אתכם כמה שפחות חשופה לסיכון.

7. משא ומתן

ודבר אחרון ומאוד מאוד חשוב במכירת נכס הוא משא ומתן.
זה שאנחנו בצד של המוכר הפעם לא אומר שאנחנו צריכים לשכוח את כל הנושא של משא ומתן.
אנחנו ננסה להגדיל את שורת הרווח שלנו גם כאן בשלב המכירה ואני יכול להגיד לכם שזו הזדמנות נהדרת לנסות למכור את הנכס קצת מעל מה שרצינו.
גם כאן אנחנו נגיע עם מחיר שונה ממחיר המטרה שאליו אנחנו מתכננים להגיע, הפעם אנחנו נדרוש מחיר גבוה יותר ממחיר המטרה וננסה למשוך את הקונה לכיוון שלנו.
בניהול משא ומתן נכון אנחנו יכולים להגדיל כאן את שורת הרווח שלנו בעוד כמה עשרות אלפי שקלים.

אז זה הכל לגבי איך להשכיר דירה ואיך למכור דירה, אני מקווה שהכל היה ברור לכם.
זיכרו להתנהל נכון לפני כל צעד משמעותי בנכס שהרי הוא נקודת מפנה, וכל פעולה כזו היא שינוי משמעותי עבורכם ועבור אורח החיים ורמת החיים שלכם.
שיהיה בהצלחה 🙂

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)