גידור סיכונים בהשקעות נדל"ן

היום אנחנו נדבר על גידור הסיכונים בהשקעות נדל"ן ובמימון.
כי איך לקחת את כל מה שלמדנו ולעשות אותו בצורה הנכונה ביותר זה לא תמיד מספיק ולפעמים קורים דברים שלא יכולנו לצפות מראש, או שהם מעבר לשליטתנו ולכן אנחנו צריכים להיות ערוכים מראש גם למקרה הגרוע ביותר,
מה שנקרא אנחנו צריכים תוכנית ב'.

קל מאוד למשקיעים לא זהירים לדלג על החלק הזה ובעצם לא לתכנן לעצמם "מה יקרה אם העסקה תשתבש ודברים לא יילכו כמו שציפיתי…"
והיום אנחנו ניתן כמה כללים מנחים שיכוונו אותנו להיות ערוכים ומוגנים יותר, גם למקרים שבהם הדברים קצת משתבשים במהלך הדרך.

חישוב החזר חודשי:

לפני כל עסקת מינוף (מימון) יש לוודא את גובה ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו, אסור לנו לקחת על עצמנו התחייבויות גדולות מדי מבחינת ההחזר החודשי שאנחנו לא בטוחים ב-100% שנוכל לעמוד בהם, ולא לדחוק את עצמנו מה שנקרא לסף היכולת שלנו.
צריך לקחת בחשבון שבמהלך הזמן אנחנו בדרך כלל צוברים קצת יותר התחייבויות ממה שכבר עכשיו יש לנו אז לשים לב לזה.

וכלל אצבע שצריך לזכור הוא שבד"כ גובה ההחזר החודשי לא יעלה על 33% ממשכורת הנטו שלנו, וזאת גם ההנחיה של הבנקים, שאסור לתת לנו הלוואות שסך ההחזרים החודשיים שלנו יעלו על שליש מהמשכורת.
כך לדוגמא אם אני מרוויח 10,000 ש"ח לחודש, ההחזר החודשי שלי לא יהיה מעל 3,333 שקל.

בנוסף לפזר את המשכנתא ב-3 מסלולים שונים כדי לא להיות תלוי מדי בגורם אחד שישפיע משמעותית על ההחזר החודשי שלנו, אבל הבנק בדרך כלל ימליץ לנו בעצמו לפזר את המשכנתא שלנו ב-3 מסלולים שונים,
זאת אומרת שלא כל הסכום שהלווינו יהיה תלוי בגורם אחד בלבד.
לדוגמא תחשבו שאם 100% מהמשכנתא שלנו תהיה על מסלול של ריבית משתנה והריבית תעלה אנחנו ניכנס לצרות,
ויש סיכוי לא מבוטל שלא נוכל לעמוד בהחזר החודשי ונקרוס כלכלית,
הבנק מבין את הנושא הזה וכבר מההתחלה ממליץ לנו לקחת 3 מסלולים במשכנתא,
כדי מה שנקרא לפזר את הסיכון שלנו ולא לשים את כל הביצים בסל אחד.
אבל חשוב לוודא שזה באמת קורה.

להתאים מסלול לעסקה:

1. אני ממליץ בחום על ריבית משתנה בעסקאות קצרות – בעסקאות קצרות (עד שנתיים,מקסימום שלוש) מומלץ לקחת מסלולי משכנתא משתנים,
מכיוון שהבנק מלכתחילה יביא לנו ריביות זולות יותר,
ואנחנו גם נהנה מריבית נמוכה וגם נפרע את החוב עוד לפני שהיא תספיק לעלות.

2. ריבית קבועה בעסקאות ארוכות – בעסקאות ארוכות יותר (נדל"ן מניב לדוגמא), נעדיף לקחת מסלולי משכנתא קבועים שייתנו לנו ודאות לגבי גובה התשלום מהיום הראשון עד האחרון ולהיות מוגנים מפני שינויים בשוק הריביות.

3. מחזור משכנתא במידה ואנחנו בהתחייבות – בעסקאות שבהן אנחנו מפסידים כסף כל חודש(השכירות נמוכה מהחזר המשכנתא), נמחזר משכנתא-נגדיל את מספר השנים,
ונחזיר פחות כסף בכל חודש כך שנישאר עם נכס ביד ולא התחייבות.

להתאים עסקה לתקופה:

בתקופות חוסר יציבות, עסקאות קצרות – בתקופות שבהן הנדל"ן לא יציב,
מומלץ לבצע עסקאות קצרות כדי להיות פחות חשופים לתנודות של השוק.

למה לקנות ביוקר מה שאפשר לקנות בזול ?
דווקא כשהנדל"ן בירידה זה הזמן הטוב ביותר לקנות נכסים, אנחנו נעשה כסף גם בשוק עולה וגם בשוק יורד.
הנדל"ן בעלייה מתמדת – הנדל"ן מאז ומתמיד במבט מרחוק מקום המדינה ועד היום עולה בשווי, ולכן גם כשיש ירידה זה לצורך עלייה.

הנדל"ן עונה על צורך תמידי לקורת גג – ולכן תמיד יהיה לו ביקוש שרק יעלה ויגדל כתוצאה מהאוכלוסייה שגודלת בטבעיות וגם קצב הגידול עולה, זאת אומרת שזה עובד ביחס ישר, ככל שהאוכלוסייה גדלה גם קצב ההתרבות שלה גדל.

חישוב מיסים ובלתי צפויים מראש (בצ"מים):

מיסים בעסקאות נדל"ן.
בכל עסקת נדל"ן צריכים לשלם 2 סוגי מיסים בסיסיים:
מס רכישה – בין 0% ל8% מגובה העסקה (תלוי בסוג העסקה) את מס הרכישה משלמים בקנייה.
מס שבח – 0%-25% מגובה הרווח על העסקה (תלוי בסוג העסקה).
את מס השבח משלמים במכירה.

אסור להתעלם גם מכל הנושא של בצ"מ-זאת אומרת בלתי צפוי מראש.
בכל עסקת נדל"ן יש הוצאות בצ"מ(בלתי צפויות מראש),
לדוגמא:עלות פתיחת תיק משכנתא,הוצאות נוספות לשיפוץ,בעלי מקצוע בלתי מתוכננים וכו'.
בנוסף צריך לזכור שיש גם בעלי מקצוע מטעמנו לדוגמא שמאי, עורך דין וכו' וצריך להכניס אותם לחשבון בעסקה.
אני ממליץ להקציב לכל עניין הבצ"מ 10% נוספים מהתקציב שלנו לכל הוצאות לא צפויות שיש לנו ולהיות מוכנים אליהם במידה ויהיו.

מחשבון משכנתא:

כדי לבדוק גובה החזר וריביות למשכנתא לכל סכום ובכל רגע נתון, ניתן לבדוק במחשבון משכנתא את הנתונים הרלוונטיים לעסקה, אפשר ממש לרשום מחשבון משכנתא בגוגל ולהבין בדיוק על מה אני מדבר.

אנחנו יכולים להזין בו את סכום ההלוואה שניקח,
להזין שם את מספר השנים שנרצה לפרוס את המשכנתא וגם את גובה הריבית באחוזים ונראה בדיוק כמה נצטרך להחזיר כל חודש, ויותר מזה נוכל לראות כמה מהתשלום שלנו בכל חודש הולך לכסות את הריבית וכמה הולך לכסות את הקרן, זאת אומרת את ההלוואה בעצמה.
חברים,ניתן להוריד אפליקציית מחשבון משכנתא לטלפון.
זהו כלי מומלץ מאוד שנותן אינדקצייה ראשונית בכל רגע נתון.
ככה שבמקום ללכת לבנק כל פעם ולבדוק את הדברים האלו יש לכם את המחשבון הזה שגם יכול ללכת איתכם כאפליקצייה בטלפון לכל רגע שתצטרכו.

לסיכום

אנחנו לא תמיד יכולים לנבא את העתיד, אבל בתור משקיעים אנחנו כן נעשה את המקסימום כדי למנוע את הסיכונים.
המשקיע החכם יבין שלא הכל בשליטתו, וייערך לתרחישים הגרועים ביותר שלהם הוא יכול לצפות ויבצע תוכנית גידור סיכונים מראש ל"ימים גשומים" שיגיעו.
אנחנו לא נשאיר כלום ליד הגורל, ונתכנן כל שביכולתינו מראש כדי למנוע הפתעות לא נעימות.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)