איך למכור דירה ולהרוויח ארגזים של כסף ?

רוב האנשים שקוראים לעצמם משקיעים במרכאות הולכים דווקא לסגנון השקעה של דירות, וחושבים שכל מה שצריך זה פשוט לשפץ אותה והכל יהיה בסדר.
אבל בתור משקיעים חכמים צריך להבין שהתמונה היא קצת יותר מורכבת מזה וצריך להסתכל על עוד כמה דברים חוץ משיפוץ דירה, אבל דבר ראשון אני רוצה שנדבר על מתי הכי מומלץ לנו לבצע השבחה בדירה.

השבחת דירות – מתי ?

אז סוג העסקה שבה הכי מומלץ והכי נפוץ להיכנס להשבחה הוא מסוג עסקאות אקזיט בנדל"ן.
עסקאות אקזיט הן עסקאות לטווח קצר כשמדובר בעסקאות נדל"ן, זאת אומרת בדרך כלל מחצי שנה ועד 3 שנים במקסימום.

בתקופת זמן שהיא "קצרה" במרכאות כשמדברים על נדל"ן אנחנו בעצם לא בונים על עליית ערך (כי זו עסקה קצרה)
וכמובן עליית ערך היא דבר שתלוי בזמן.
אז אנחנו מבינים שהדבר הכי נכון יהיה קודם כל להשקיע כמובן באזור שכן מתוכננת להיות בו עליית ערך, אבל אנחנו לא רק נסמוך על הזמן שיעשה את שלו אלא אנחנו גם נמצא דירה שהיא *מתחת* למחיר השוק (מינימום 10% מתחת למחיר השוק) כדי שיהיה לנו בשר להגיע ולעבוד עליה, בעצם לבצע בה השבחה וככה להעלות את ערך הנכס לפחות למחיר שוק.

השבחת דירות – איך ?

אז כשאנחנו מדברים על רווח מדירות, זה מתחלק לשלושה סוגים שונים.

1. לגלגל את הנכס

למכור את הנכס ממש כמו שקניתי אותו רק במחיר גבוה יותר.
זו עסקה מאוד פשוטה לניהול ובעצם אנחנו נרצה לעשות את זה כשמצאנו דירה מתחת למחיר שוק שהיה לה פוטנציאל להימכר במחיר גבוה יותר, ואנחנו פשוט נמכור אותה במחיר גבוה יותר אם אין לנו כוונה להיכנס לעניין ההשבחה.

2. שיפוץ

בין אם הוא קוסמטי, זאת אומרת שיפוץ קטן ובעיקר לנראות כמו לצבוע את הדירה, או יסודי שאנחנו כבר מגיעים ושוברים קירות או מחליפים תשתיות.
בדרך כלל ככל שהשיפוץ יהיה יותר גדול, גם ערך הדירה יעלה.
אבל לא תמיד יהיה נכון לבוא ולעשות שיפוץ יסודי, אלא אנחנו רוצים לבוא ולבדוק לפני עד כמה זה יעלה את ערך הדירה שלנו אל מול ההשקעה שלנו בשיפוץ.
זה גם מאוד תלוי בתקציב שהעמדנו לעצמנו ואני מזכיר שבעסקת אקזיט כל שקל משנה את דו"ח האפס כי היא עסקה לטווח קצר.

3. הדרך המשפטית

שיפוץ הוא בעצם הדרך שרוב האוכלוסייה מכירה אבל יש עוד דרך מעניינת מאוד להשביח דירות והיא הדרך המשפטית.
זאת אומרת אם אני רוצה להרחיב את הדירה ואני מבקש זכויות בנייה נוספות מהעירייה והן מאשרות לי זה מעלה לי את הערך של הדירה, קל וחומר אם אני מממש את הזכויות האלו ובונה בעצמי.
בנוסף, אם אני רוצה לעשות שינוי ייעוד של הנכס עצמו, לדוגמא להפוך אותו מחנות לדירה זה גם יכול להעלות לי את ערך הנכס.

ומין הסתם אני מזכיר כמו בשלב חקר השוק שלנו, כל השבחה תהיה לפי הסטנדרט של האוכלוסייה.
שימו לב לדוגמא כשאתם נכנסים לשיפוץ, אתם לא משפצים את הדירה איך שנראה לכם.
אתם משפצים את הדירה לפי הסטנדרט של האוכלוסייה.
אם לדוגמא אתם בשלב חקר השוק שלכם יצאתם וראיתם דירות, ושמתם לב שכל הדירות הם קטנות וצפופות אבל הן דירות שלושה חדרים, ואתם קניתם דירת 2 חדרים מרווחת, אז תשימו קיר מפריד בשיפוץ בין החדרים ככה שייווצר 3 חדרים קטנים יותר כי זה הסטנדרט של האוכלוסייה.

או אם לדוגמא אתם ראיתם בשלב השטח שלכם כשהסתובבתם בדירות ש-90% מהדירות שברו את הקיר בין המטבח לסלון, אז גם אתם תשברו את הקיר בין המטבח לסלון כי זה מה שהאוכלוסייה רוצה.
אותו עיקרון גם בהשבחה משפטית, אם עכשיו אנחנו רואים של-90% מהבתים בכלל אין מרפסת שמש ואנחנו באים ומוציאים היתר ובונים מרפסת שמש,זה אולי כן יעלה את ערך הדירה שלנו, אבל לא באותה צורה שזה היה מעלה את ערך הדירה אם זה היה בסטנדרט של האוכלוסייה ובעצם יכול להיות אפילו שנפסיד כסף מההשבחה המיותרת הזו.

השבחת דירות – שיפוץ

במידה וההשקעה שלנו בדירה תכלול שיפוץ, ישנם כמה דגשים שחשוב לזכור.

1. לשים שוכר

והסיבה ראשונה היא שכשאנחנו מבצעים עסקה כזאת, מי שיקנה מאיתנו זה יהיה משקיע לנדל"ן מניב ולכן נשים כבר שוכר בפנים כדי שהוא יקבל הכל על מוכן וכך יהיה לנו יותר קל למכור.
הסיבה שנייה היא כשאנחנו מוכרים למשפחות ואנשים פרטיים הזמן הממוצע שלהם למעבר הוא כחצי שנה, ולכן אנחנו לא נשאיר את הדירה ריקה ובכל מקרה נכניס שוכר (וכמובן גם צריך לזכור להכניס חוזה לסעיף השכירות לפינוי מוקדם של השוכר למקרה שבו נמכור את הדירה לפרטיים).

2. מינימום השקעה שתשתווה למקסימום תוצאה

אם אנחנו נכנסים לשיפוץ, אנחנו תמיד נשאף לעשות את המינימום שייראה כמו המקסימום.
אם אפשרי להימנע משיפוץ ייסודי ולעשות רק שיפוץ קוסמטי קטן של קצת צבע, וטיח שפכטל אנחנו נעדיף את זה.
מין הסתם אנחנו רוצים להתאמץ כמה שפחות וגם להוציא מהכיס כמה שפחות.

אם עכשיו אנחנו נכנסים לשיפוץ ולדוגמא משפצים את המטבח אנחנו לא נביא ארונות מהודרים בייבוא אישי מאיטליה שיחזיקו מעמד ל-50 שנים הבאות, אלא אנחנו נעדיף להביא ארונות זולים יותר מנגר שיחזיקו מעמד ל-15 שנים הבאות ויעלו לנו רבע מהמחיר.
חשוב לזכור שאנחנו משקיעים ואנחנו רוצים לחסוך איפה שאפשר.
אותו עיקרון גם בהחלפת ריצוף שאני יכול להביא ייבוא אישי מאיטליה בהכנה אישית, או שאני אקנה ריצוף זול יותר בארץ שיחזיק מעמד ל-20 שנה הבאות.
אל תשכחו שבאקזיט אתם מתכננים למכור את הנכס תוך שנה, שנתיים-מקסימום שלוש ככה שזה כבר לא יהיה רלוונטי לכם.

3. חשיבה מחוץ לקופסא

יחד עם זאת חשוב תמיד שתחשבו מחוץ לקופסא ותחשבו על איזה צורך של האוכלוסייה אתם יכולים לענות, היזכרו בסיורי השטח – מה שמתם לב שהאוכלוסייה צריכה ואתם יכולים לפתור כאן בשלב ההשבחה.
סוג כזה של חשיבה יכול מאוד לעזור לכם בכל תהליך ההשבחה להיות ממוקדים יותר.

4. חידוש משומשים

זיכרו לקחת בחשבון את האפשרות של חידוש משומשים.
לקחת לדוגמא ארונות מטבח משומשים ורק לעשות להם ניקיון חיצוני ולהחליף להם ידיות במקום לבוא ולקנות חדשים.
בעסקת אקזיט אנחנו מנסים לחסוך בעלויות עד כמה שאפשר.

5. עבודה על החללים המשותפים

במידת האפשר נסו לבצע גם עבודה על החללים המשותפים.
כך למעשה אם בקומה אנחנו רואים לדוגמא שאין תאורה ולדוגמא הריצוף בכניסה לדירה מכיוון הלובי הוא שבור אני ממליץ מאוד לסדר גם את העניינים האלו על הדרך בשלב השיפוץ.
זה הפנים של הבית שלנו והדבר הראשון שהשוכר שלנו או קונה פוטנציאלי נתקל בו אז שווה להשקיע עוד כמה שקלים בעניין הזה.

6. קניית מוצרים יד 2

כעוד שלב בדרך לחיסכון, כדאי שתשקלו לקנות מוצרים / רהיטים יד 2.
כי אם אפשר לקנות יד 2 במצב טוב אז למה לקנות חדש ולהוציא יותר.
אפשר לחפש ריהוט משומש ומקררים משומשים ולא רק ביד 2.
היום גם יש המון קבוצות בפייסבוק שמתעסקות במכירה של ריהוט וכלי בית במצב מאוד טוב ובמחירי בדיחה.

7. סקר שוק קבלנים

וכמובן כמו בכל עבודה שלנו מול בעלי מקצוע אנחנו גם נעשה סקר שוק קבלנים ונבדוק מה ההצעות שכל אחד נותן לנו, ונוכל להחליט מי הכי מתאים לנו ובכלל על קבלנים אנחנו נדבר בהרחבה במאמר אחר.

השבחת דירות – חישוב כדאיות לעסקה

אז לפני שאנחנון נכנסים לעסקת אקזיט חשוב קודם כל לבחון את הכדאיות שלנו להיכנס לשיפוץ מבחינה כלכלית.
ואת חישוב הכדאיות אנחנו נעשה באופן הזה.

בשלב הראשון – אני מתחיל מהסוף, אני שואל בכמה אוכל למכור את הדירה ?
ונניח שראיתי דירות נוספות עם אותם פרמטרים באותו שוק שהן משופצות ואני מבין שהדירה שלי יכולה להימכר אחרי שיפוץ ב – 650,000 ש"ח.

אז בשלב השני – אני צריך לחשב כמה תעלה לי ההשבחה ?
ואת זה נדע אחרי הצעת המחירים של הקבלנים השונים, במקרה שלנו – 40,000 ש"ח.

בשלב השלישי – נדבר על הוצאות נלוות ומיסים.
שאחרי חישוב יצא לנו – 60,000 ש"ח.

בשלב הרביעי אני שואל את עצמי – מה הרווח שאני רוצה מהעסקה ?
ואת הרווח אני מוריד מהמשוואה שלי שבמקרה שלנו הוא – 75,000 ש"ח.

בשלב החמישי והאחרון – אני אקבל את מחיר המקסימום שלי לקניית הנכס.
אז בואו נכניס את כל המספרים לפי סדר השלבים.
אז 650 אלף שקל שזה פוטנציאל המכירה לדירה משופצת באזור,
פחות 40,000 שקל עלות שיפוץ,
פחות ניכויים של הוצאות נלוות ומיסים שזה 60,000 שקל,
פחות הרווח שאנחנו מכוונים לו בעסקה שהוא 75,000 שקל,
יוצא לנו = 475,000 ש"ח שזה בעצם מחיר המקסימום שאנחנו מוכנים לשים על נכס.
כל שקל שנשים מעל ויחרוג מהחישוב שלנו, בעצם יצמצם את שורת הרווח שלנו.

השבחת דירות – דוגמא לעסקה

אז אחרי שזה מובן אני רוצה לתת דוגמא לעסקה.
אז יש לנו דירה שמחיר השוק שלה הוא -700,000 ש"ח.

ואחרי המון חיפושים ומשא ומתן ארוך הגענו למחיר קנייה של-580,000 ש"ח,
זאת אומרת 120,000 שקל מתחת למחיר השוק.

עכשיו, אחרי חקר שוק מעמיק אני מבין שהאוכלוסייה שלי מתחלקת ל-2,
זאת אומרת או זוגות צעירים או פנסיונרים.
ואחרי כל סיורי השטח שלי שמתי לב שבסביבות 85% מהדירות שראיתי – יש להן מרפסת שמש.

מה שאני לומד כאן הוא שהסטנדרט של האוכלוסייה – הוא מרפסת שמש בדירה.
חשוב לציין שבדירה שלנו אחרי שבדקנו גם בהיתר הבנייה, יש אפשרות לבנות מרפסת שמש אבל בדירה שלנו כרגע אין מרפסת שמש.

אז אני מבין שבעצם יש לי כאן פוטנציאל השבחה – זכויות בנייה 10 מ"ר מרפסת שמש, זאת אומרת שאם אני רוצה להעלות את מחיר הדירה למחיר השוק, אני צריך להשוות אותה לסטנדרט של האוכלוסייה ולבנות כאן מרפסת שמש וזה בדיוק מה שאנחנו הולכים לעשות.

מצד שני, נניח שאני שוקל עכשיו אם כדאי לי לעשות מזגן ?
ואחרי שהלכתי וראיתי מספיק נכסים הבנתי שלרוב הדירות אין מזגן, אז גם אני לא עושה מזגן כי זה לא בסטנדרט,וזה יכול להיות הוצאה מיותרת
.
מצד שני אולי כאן אפשר להפעיל חשיבה מחוץ לקופסא ואולי כן לשים מזגן מה שיבדל את הדירה שלנו משאר הדירות באזור ואולי יענה על צורך של האוכלוסייה, אבל צריך לבדוק את העניין הזה עם האוכלוסייה.
במאמר מוסגר אני מוסיף כאן שבישראל של היום, כמעט לכל דירה בארץ יש מזגן ככה שהדוגמא הזו אולי קצת פחות רלוונטית אבל זה עובד באותו עיקרון עם פרמטרים אחרים.

אוקיי אז נעבור למספרים.
הלכנו ובנינו מרפסת שמש:

עלות ההרחבה היא – 50,000 ש"ח,
היו לנו בעסקה עוד הוצאות נלוות של – 20,000 ש"ח.

ועכשיו אנחנו מגיעים לדבר על מיסים בעסקה, נניח שאנחנו פטורים ממיסים.
זו דירה יחידה שלנו ולא שילמנו מס רכישה, וגם מכרנו אותה אחרי שנתיים ככה שיש לנו פטור ממס שבח אז אין לנו מיסים בעסקה.

בנוסף יש לנו את כל הנושא של שוכר בין לבין, זאת אומרת שבכל שאר העסקה יש לנו את השוכר של הדירה שמשלם לנו על כל חודש ואת ההכנסות מהשוכר אפילו לא הכנסתי כאן למשוואה כי זה משתנה.

אבל נניח שמכרנו את הדירה אחר כך במחיר שוק שאני מזכיר מחיר השוק הוא 700,000 שקל,
אז הרווח במכירה – הוא 50,000 ש"ח וזה מבלי להכניס את ההכנסות מהשוכר למשוואה.

אז זה כל מה שצריך לדעת לגבי השבחת דירות, גם מהבחינה החישובית וגם מהבחינה של הדגשים איך כדאי לפעול ועל מה כדאי להסתכל.
תזכרו תמיד להתאים את הדירה שלכם לסטנדרט של האוכלוסייה ושתענה על הצרכים והבעיות של קהל היעד שלכם, וכמובן לעשות את המינימום שייראה כמו המקסימום וזה בעצם המשמעות של אקזיט.
זיכרו את הדגשים האלו ותפעלו לפי מה שהמספרים מספרים לכם, ותוכלו גם אתם להרוויח ארגזים של כסף ממכירת דירה 🙂

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)