איך לבדוק דירה להשקעה ברמת הרחוב והבניין ?

שלום וברוכים הבאים למאמר השלישי מתוך סדרת מאמרים של ניתוח שוק למשקיע הנדל"ן החובבן.
היום נדבר על הדברים שאנחנו צריכים לבדוק ברגע שאנחנו לוקחים את הרגליים שלנו ויוצאים לאזור ההשקעה שלנו אחרי שאיתנו עיר ושכונה להשקעה.
היום נדבר על שלב ניתוח השוק ברמת הרחוב והבניין.

לשלב הזה אנחנו נכנסים כבר אחרי שניתחנו ומצאנו את העיר והשכונה הספציפית שבהם אנחנו רוצים להתמקד.
הטעות שרוב האנשים עושים הוא שהם מפוזרים במחקר שלהם וכל פעם קופצים לערים אחרות ולשכונות אחרות ככה שהם לא באמת מומחים באף שוק אזורי, וחשוב להבין שאי אפשר להיות מומחה בכל האזורים אלא רק באזור הספציפי שאותו אנחנו חוקרים ככה שכשתהיה לנו הזדמנות לעסקה טובה אנחנו נוכל לזהות אותה ישר.
אז כשאנחנו מדברים על חקר שוק ברמת הרחוב חשוב להבין שהשלב הזה של החקר הוא רובו בשטח, אז קודם כל אני רוצה שנבין מהי חשיבות היציאה לשטח.

למה חשוב לצאת לשטח ?

1. מה שרואים מכאן – לא רואים משם

אנחנו רוצים לשים לב לכל הפרטים היותר קטנים כבר שהם ברמת הרחוב שיכולים להשפיע ולא שמנו לב אליהם במחקר מהבית, לדוגמא אני יוצא למחקר בשטח ורואה את הרחובות בשטח כמו שראיתי בבטח אבל פתאום שם לב לדוגמא לאיזה אנטנה סלולרית שנמצאת לי מעל הראש, זה מסוג הדברים שחייב גם לשים לב אליהם בשטח ובכלל באנטנות סלולריות אנחנו ניגע בעוד רגע.

2. הבנת מיקום התוכניות בשטח

במאמר על ניתוח שוק שכונתי ייעצתי לכם לקחת מפה של העיר, ואיתה הפעם תוכלו ממש להשוות את המצב העתידי שחקרנו מהבית וגם לתוכניות שחלקם מופיעות על המפה למצב הנוכחי שאני רואה בעיניים.
אז אני יודע לדוגמא שהנה פה תקום שכונה חדשה מעבר לכביש, וכאן יבנו א' וכאן יעשו ב' ואני יכול להתחיל להעריך איזה רחובות יהיו מושפעים מהתוכניות האלו בצורה הטובה ביותר.

3. מגע עם האוכלוסייה המקומית

הפעם אנחנו ממש מגיעים ומתחילים לשאול את האוכלוסייה המקומית שאלות על האזור, להכיר יותר טוב את האנשים ואני מזכיר בסופו של דבר להכיר את הלקוח העתידי שלנו.
לשאול אותם על דברים חדשים שמתוכננים באזור ?
מה רמת הפשיעה באזור ?
כמה בדרך כלל האוכלוסייה מרוויחה שם בחודש ?
מה בכלל יכולת הרכישה שלה ?
זאת אומרת שאני לא יכול להשכיר דירה ב-4,000 ש"ח לבן אדם שמרוויח 6,000 ש"ח בחודש אז אני רוצה לדעת מה היכולות של האוכלוסייה שמולה אני מתמודד.

4. היכרות עם צרכי האוכלוסייה

כל השאלות האלו יביאו אותי בסופו של דבר להיכרות עם צרכי האוכלוסייה ולהבין טוב מול מי אני עומד ומה שנקרא עם מי יש לי עסק.
תחשבו שאתם שומעים את כל המידע הזה מהמקור, מאנשים שחיים ונמצאים 24/7 במקום שבו אתם רוצים להשקיע והם בעיניי הסיבה הכי חשובה ביציאה שלנו לשטח ברמת הרחוב.

דבר אחד שאני יכול להבטיח לכם, הוא שהישראלים אוהבים לעזור ובעיקר כשהעזרה מעורבת בריכולים ואתם יכולים להגיע לכל הסבתות שיושבות באזורים המסחריים, ולשאול אותם שאלות ואני מבטיח לכם שהם ייתנו לכם כל כך הרבה מידע גם מבלי שתשאלו.
אפשר ללכת ולדבר לדוגמא עם זוג צעיר עם ילד שסתם יושב בגינה ולהגיד לו שאתם שוקלים לעבור לגור שם באזור ובכלל מה המחירים בסביבה שלהם ?
ואם הם משכירים דירה אז בכמה הם משכירים ?

5. יחס הועדה המקומית לשוק שלנו

מומלץ גם שנלמד על יחס העירייה אל השכונה שבה אנחנו מתכננים להשקיע.
להתחיל לשאול אנשים אם יש פיתוח באזור בזמן האחרון ?
מה מצב התשתיות והכבישים לדוגמא ברחוב ?
נראה מוזנח או שאולי נראה מטופח ?
ללכת ולשאול בעירייה אם מתוכנן איזשהו שיקום סביבתי באזור.

6. מידע מדוייק מאוד

כל שלב השטח ייתן לנו מידע ממקור ראשון.
כי אין מה להתווכח עם מה שקורה בשטח, מה שאנחנו רואים בשטח זה המצב הקיים אז חשוב שנדע ונכיר אותו.
אז אחרי שאנחנו מבינים את המשמעות בואו נדבר על כמה דברים שאני ממליץ מאוד לעשות רגע לפני שאנחנו יוצאים לשטח.

הכנה לשטח

דבר ראשון אנחנו מחפשים כמה שיותר נכסים למכירה בפייסבוק, יד 2, שלטים ומודעות, כל מקום אפשרי.
לאחר מכן אנחנו מתקשרים לכמה שיותר בעלי נכסים לסיור בנכס.
זאת אומרת שאנחנו רוצים לראות כמה שיותר נכסים וכמה שיותר להכיר את אזור ההשקעה שלנו.

דבר שני אנחנו לא מסתמכים רק על עצמנו, אלא אנחנו לוקחים גם מתווכים להיכרות עם אזור ההשקעה, והחשיבות של מתווכים היא מאוד גדולה לנו כמשקיעים ואני אגע בה בהרחבה במאמר אחר.
אבל מה שחשוב להבין הוא שגם המתווך נמצא כל הזמן באזור ההשקעה שלכם והוא האיש בשבילכם לקבל ממנו כמה שיותר מידע על האזור,ובכלל על דעתו הכללית.

חשוב להבין גם שבכל מה שנוגע לכמה פעמים צריך להגיע אז אני ממליץ להגיע לפחות פעם אחת בשבוע, לרוב המשקיעים יש עבודה שהיא לא במעגל הנדל"ן אני יודע, אבל כדי להתקדם בצורה טובה ועקבית חשוב שנגיע פעם בשבוע לאזור ההשקעה שלנו ולא פחות, אנחנו רוצים להיות מעודכנים לגבי השינויים בשוק ולגבי נכסים שנמכרים או נוספים לשוק ולא לחזור לשטח אחרי שבועיים שלוש ולא לזכור מאיפה הפסקנו.

מאוד חשוב גם להגיע לשטח בימים שונים, ובשעות שונות.
זאת אומרת שאזור מסויים יכול להיראות לנו טוב ביום, ופתאום נבוא בלילה ונראה תמונה אחרת לגמרי.
לדוגמא אם נראה פתאום שיש ילדים שיושבים בגינות ועושים רעש, מה שגורם לשכנים לסבול מהעניין ומוביל לירידה בערך הנכס, או לדוגמא האזור נראה שקט במהלך השבוע ובסופ"ש אנחנו רואים שהאזור תוסס ויש הרבה בלאגן אז חשוב שנכיר איך השטח מתנהג בכל זמן נתון.
אז בוא נדבר על כמה נקודות פרקטיות שאתם צריכים לבחון בסיור שטח ברמת הרחוב.

למה כדאי לשים לב ביציאה לשטח כבר ברחוב ?

1. נתוני הפשיעה במשטרה

חשוב מאוד לבדוק את נתוני הפשיעה לגבי אותו אזור ולשאוב מידע מהמשטרה.
ובכלל איך הם מגדירים את האזור ?
אזור בעייתי או דווקא רגוע ושקט ?
מצד שני גם זה יעזור לנו לבחון טוב סטיגמות של פשיעה, כי לא תמיד הן נכונות.

2. קווי מתח גבוה

קווי מתח גבוה בשווקים מסויימים עלולים להוות בעיה במשא ומתן בעסקאות מכירה כי הם לא נעימים לעיניים,ויש כאלו שמאמינים שהם פולטים קרינה ועושים רעש.

3. אנטנות סלולריות

חברים אנשים לא רוצים לגור בקרבה של אנטנות סלולריות ובכלל זה עניין סביר שזה יוריד את ערך הנכס שנקנה אם בן אדם יוציא את הראש מהחלון ויראה אנטנה סלולרית מול העיניים.
אנשים מפחדים מהעניין של הקרינה שנפלטת וזה יכול לשים לנו רגל כשנרצה למכור את הנכס שלנו.
יותר מזה יש לנו גם ב-govmap  לשונית שבה נוכל לחפש אנטנות סלולריות בהקמה, ככה שאנחנו גם לא נשאיר מקום ליד הגורל שפתאום נקנה נכס ויבנו לנו אחר כך אנטנה סלולרית על הראש ככה שאפשר לראות הכל.

4. תשתיות הלקויות

לשים דגש על בדיקת תשתיות לקויות שזה יכול להעיד על היחס של העירייה לשכונה, וגם על היחס של השכונה עצמה כלפי עצמה, ויותר מזה זה גם מסוכן ומשפיע ישירות על ערך השוק.

5. קרבה לשדה תעופה

לשים דגש ולבדוק האם לאותו אזור יש קרבה לשדה התעופה – לדוגמא אור יהודה שצמודה לנתב"ג, וכל רבע שעה בערך יש להם המראה מעל הראש ויש רעש מאוד מעיק שמוריד את ערך הנכסים באזור, אנשים לא אוהבים רעש.

6.מהו המעמד החברתי-כלכלי באזור

זאת אומרת ממש ללכת ברחוב ולהתחיל לבחון את האוכלוסייה.
איך הם מתלבשים ?
על מה הם נוהגים ?
הם עורכי דין שנוסעים על יגואר או שהם דווקא הולכים עם טריינינג ונוסעים על אופניים לעבודה ?
הדברים האלו יתנו לנו יותר אינדיקציה על מצב האוכלוסייה מבחינת המעמד הסוציו-אקונומי שלהם ומול מי יש לנו עסק.

7. מחסור בתעסוקה

שבאזורים שבהם רוב האוכלוסייה לא עובדת, זה מעיד על אוכלוסייה חלשה שלא יכולה לשלם שכירות או לקנות את הנכס.
אנחנו נשים לב לאוכלוסייה שלא עובדת כשבבקרים לדוגמא אנחנו נראה הרבה אנשים יושבים בחוסר מעש באזור, במרכזים המסחריים ומתבטלים.
ובכלל תמיד אפשר לשאול כמה שיותר אנשים בשטח בשיחה ולהכניס באותנטיות את השאלה "אה דרך אגב אפשר לדעת במה אתה עובד".

8. עומסי חנייה

יש מצוקת חנייה באזור ?
ובכלל כמה רכבים בדרך כלל יש לכל משפחה באזור ?
זה מחזיר אותי אחורה לעניין של לבוא בשעות שונות לאזור ההשקעה, כי אולי אנחנו לא נשים לב לעניין הזה ב-1 בצהריים כי כולם בעבודה אבל אם נגיע בערב אנחנו נבין את עניין המצוקות חנייה.
ובכלל באזורים שיש בהם עומסי חנייה ובעיקר באזורי מגורים עמוסים למשפחות, במידה ואין חנייה שצמודה לדירה מסויימת שנרכוש, זה יכול להוריד את ערך הנכס במידה סבירה.

9. קרבה למקומות בילוי, חנויות, פארקים, קופות חולים וכו'.

אנחנו רוצים שתהיה נגישות נוחה מרחוב ההשקעה ועד לאזור המסחרי הקרוב.
אנחנו רוצים לדעת אם זה במרחק הליכה או שאולי כבר צריך להתניע את האוטו בשביל זה ?
אם אנחנו קרובים זה מעולה, אבל מצד שני אנחנו גם רוצים לשים לב שאנחנו לא קרובים מדי ברמה שנסבול מהרעש שקורה בשטח.
אני גם רוצה שנתקדם לשלב הביניים שבין המחקר ברמת הרחוב שלנו לבין המחקר ברמת הנכס עצמו ואני רוצה שנדבר גם על הדברים שאותם אנחנו נבחן גם ברמת הבניין.

מה כדאי לבדוק בשטח – בבניין הנכס עצמו ?

1. מצלמות בבניינים

זה דווקא יכול להיות אינדיקצייה מצד אחד לאכפתיות של הדיירים כלפי הרכוש המשותף בבניין מה שיכול להיות סימן טוב בשבילנו, ומצד שני זה יכול להיות אינדיקצייה לפשיעה באזור או שכן בעייתי שגר בבניין והוא מסוכסך אז המצלמה תהיה באזור של הדירה שלו.

2. שמות משפחה בדלתות / תאי דואר

להבין לפי שמות משפחה מה המרכיב הכולל של האנשים, וגם אם הם מזרחיים או אשכנזיים או אתיופיים או רוסים.
גם יעזור לי להבין הרבה פעמים מי נגד מי ומי הלקוח העתידי שלי, וגם יש את עניין הסטיגמות שהרבה פעמים משחק כאן תפקיד חשוב.

3. האם הכניסה לבניין פתוחה או סגורה

לפעמים כניסה פתוחה יכולה להראות סוג של פריצות בבניין וחוסר אכפתיות מצד הדיירים, כי זה יכול למשוך כל מיני אנשים שלא גרים בבניין להיכנס ולהרוס את הלובי או אפילו לפרוץ לדירות אבל זה ממש לא חד משמעי והכל לגופו של עניין וצריך לבדוק את העניין לעומק.

4. מצב החיצוני של הבניין

הוא נראה משופץ או דווקא ישן ?
אולי הוא מוזנח ומתקלף ?
הדברים האלו משפיעים מאוד ובכלל הם נותנים אינדקצייה על אכפתיות הדיירים.

5. אכפתיות הדיירים כלפי הבניין

ובעצם רוב הפרמטרים בבניין נובעים מכאן.
יש ועד בית או שאולי אין ?
זה ישפיע באופן ישיר על החלל המשותף.

6. ניקיון וטיפוח כללי של החלל המשותף

אנחנו רוצים להיכנס ללובי ולעלות ולרדת במדרגות,הם נראות מוזנחות ומלוכלכות ?
אולי יש ג'וקים בבניין ?
ומה מצב המעלית אם יש בבניין ?

7. תאורה בחדרי המדרגות

אם יש או אין ?
אם אין תאורה, אולי אפילו לנסות לשאול את אחד השכנים כמה זמן אין תאורה ?
ככל שעבר יותר זמן שאין תאורה ואף אחד מהשכנים בבניין לא דאג לתקן את המצב, אז שוב זה מחזיר אותנו לעניין של אכפתיות הדיירים כלפי הבניין.

8. תמ"א 38 / פינוי בינוי

לשאול את השכנים אם מתוכנן פרוייקט כזה על הפרק ?
אנחנו ניגע בהרחבה בכל הנושא של תמ"א 38 ופינוי בינוי בהמשך.

9. מצב התשתיות בבניין

איך הן נראות ?
ישנות / חדשות ?
זה יצריך מאיתנו אולי באופן ישיר לעשות שיפוץ בדירה שלנו ואולי גם מתוכנן שיפוץ כללי בבניין שאנחנו נצטרך לקחת בו חלק.

10. כמה שכנים עשו שיפוץ ?

אם לדוגמא מתוך בניין של 10 דירות אני מבין שרק שכן אחד עשה שיפוץ, אז אני יכול להניח שהשיפוץ היה עניין של מותרות.
אבל אם אני יודע שבבניין מתוך 10 דירות 8 שכנים עשו שיפוץ ואני מגיע לקנות דירה שהיא לא משופצת, אני יכול להניח שהשיפוץ כאן הוא עניין הכרחי וצריך לקחת אותו בחשבון בעסקה.

11. חשמל בחדר המדרגות

זאת אומרת שפה אני לוקח צעד אחד קדימה ואם אני רואה שאין תאורה בחדר המדרגות אני רוצה בכלל לבדוק אם יש חשמל בחדר המדרגות.

לסיכום

שלב היציאה לשטח הוא שלב פרקטי ביותר, נסו לחשוב כמו משקיעים חכמים ושימו לב לדברים מתחת לפני השטח שיעידו לכם האם אתם בדרך לעשות השקעה חכמה או שלא.
נסו לשאול את השאלות הנכונות כדי לקבל מידע מדוייק מתושבי הסביבה שכן הם האינדיקציה הטובה ביותר עבורכם כדי לקבל מידע על האזור, ובחנו היטב את הבניין בו אתם הולכים לראות את הנכס מאחר והוא משפיע ישירות על אופי ההשקעה שלכם, שיהיה בהצלחה.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)