עסקאות נדל"ן למתחילים | סאבלט ושכירות משנה

כשמדובר בנדל"ן המון אנשים מוצאים את עצמם מלאים בהתלהבות אחרי שהם לומדים קצת על אסטרטגיות ומתחילים בניסיון לאתר עסקאות בשוק, אבל מהר מאוד נתקעים ומרימים ידיים כי הם מחפשים נכסים שנמצאים הרבה מעבר לתקציב שלהם.
כולם חושבים שכדי לעשות נדל"ן צריך להיות מליונרים וצריך הון עצמי גבוה ושאין דבר כזה דירות מתחת למיליון שקל,
אז היום אנחנו ננפץ את המיתוס הזה כדי להראות שנדל"ן הוא כמובן לא רק לעשירים, וגם אנשים ממש כמונו שאפילו אין להם כסף בבנק, יכולים להתחיל ממנו.
תראו, ההתלהבות היא דבר טוב אבל תשמרו אותה לנכסים שאפשריים לרכישה כרגע מהנקודה שאתם נמצאים ובתקציב שעומד לרשותכם.
אז הכנתי לנו כאן כמה עסקאות מה שנקרא בגובה העיניים למשקיע המתחיל.

קרקעות מופשרות לבנייה (לא חקלאיות):

הקרקעות הן בעצם העתיד של עולם הנדל"ן.
זאת אומרת שכל נדל"ן התחיל בתור אדמת חול, שבסופו של דבר בנו עליה.
הקטע הוא שלנו אין תקציב ולרובנו כרגע אין את הידע לבנות בית עכשיו, אבל הרעיון שלנו בקרקעות הוא לקנות חול ולמכור חול – מינוף קל.

יש המון יזמים שמחפשים לבנות בתים להשקעה, ואפילו משפחות שמחפשות מה שנקרא לעצב בעצמם את בית החלומות שלהם מהיסוד.
בנוסף ישנה אפשרות לשבח (להוציא היתר בנייה) ולמכור והכוונה היא לקחת קרקע לסגנון עסקה של אקזיט:
לקנות מתחת למחיר השוק, לעשות השבחה (שבקרקע השבחה זה בדרך כלל הוצאת היתר בנייה) וההיתר בנייה הוא בעצם היתר מהועדה המקומית שאנחנו יכולים לבנות על הקרקע על פי תוכנית מסויימת שאישרו לנו.

ההיתר הזה בעצם חוסך זמן לקונה שלנו שיכול לקנות את הקרקע וישר להתחיל לבנות במקום להתעסק עם בירוקרטיה של ועדות והיתרים. (כולנו יודעים שבמדינת ישראל הבירוקרטייה היא תהליך לא פשוט, ולכן אנשים מוכנים לשלם לא מעט על החיסכון הזה בבירוקרטיה).
בסופו של דבר ההיתר הזה מעלה את הערך של הקרקע שברשותנו.

מה גם שהקרקעות זולות מאוד ביחס לדירות – שבעצם זה כבר סיבה ממש טובה להתחיל את ההשקעות שלנו בעולם הנדל"ן דווקא מהצד של הקרקעות.
הקרקעות הן בהחלט דרך מעולה להתחיל בעולם הנדל"ן גם בגלל שמורכבות הנושא היא בעיניי הרבה יותר פשוטה מקניית דירה כי במהלך הזה אנחנו בעצם קונים חול ולא משהו בנוי שהוא כבר יותר מורכב וצריך לשים לב לדברים נסתרים לדוגמא לקירות שיש בתוכם רטיבות וכו'.
בנוסף, אחת הדרכים העיקריות למציאת קרקעות מתחת למחיר השוק היא למעשה קרקעות במכרזים.

קרקעות במכרזים:

במדינת ישראל חסרות יחידות דיור, הביקוש רק גדל וההיצע לא מספיק לעלות יחד איתו.
לכן המדינה מקדמת עידוד של יזמים לקנות קרקעות ולבנות עליהן (אבל לא תמיד חייב לבנות כמובן),
וזו הסיבה שהיא מקיימת מכרזים לקהל הרחב, שבה היא משחררת קרקעות לציבור.

הקרקעות האלו הן "יד ראשונה" מהמדינה, זאת אומרת שאנחנו הראשונים שמחזיקים בנכס הזה (אחרי המדינה כמובן) והן גם זולות משמעותית ממחיר השוק – בדרך כלל כ-40% מתחת.
המדינה מקציבה את הקרקעות במחירים זולים מהסיבה הפשוטה שאמרנו מקודם,
היא רוצה לעודד יזמים ומה שנקרא "לפתות אותם" לרכוש קרקעות ולבנות באמצעות רווח יזמי.

נקודה חשובה ונוספת היא שהקרקעות במכרזים הן אך ורק קרקעות מופשרות לבנייה (לא חקלאיות),
ככה שבמכרזים אין לנו מה לדאוג מהנושא של כל הקרקעות החקלאיות ואנחנו קונים בעצם קרקעות שאפשר להוציא עליהן היתר ולבנות, שזה פלוס חשוב מאוד.

עסקת אופצייה:

עסקה שבה אנחנו קושרים את המוכר אלינו, והוא מתחייב לשמור את הקרקע למכירה אך ורק לנו לתקופת זמן מסויימת (עד 24 חודשים) ובתמורה אנו ניתן לו 5% מגובה העסקה כדמי רצינות מראש.
עסקה מסוג כזה בדרך כלל מתבצעת על מגרשים גדולים לפני פרוייקט בניה גדול.
בדרך כלל קבלנים גדולים רוצים לקנות שטח ענק ורוצים להשיג מימון לפני הבנייה בשביל הפרוייקט, ולכן מתחילים למכור דירות על הנייר.

כשהם משיגים מספיק כסף לבנייה הם פודים את האופצייה, קונים את הקרקע ומתחילים לבנות.
אבל סוג העסקה הזה לא נועד רק לקבלנים גדולים, אלא אפשרי לבצע אותו גם בדירות.

אני מניח שרובינו לא קבלנים ולכן אנחנו נאמץ את העסקה הזו למינוף שלנו, אבל בקטן יותר.
דוגמא לעסקת אופצייה:
נניח שמצאנו דירה שמוצעת למכירה ב-400,000 ₪, וסיכמנו עם בעל הנכס לחתימת הסכם אופצייה של חצי שנה ונתנו לו 5% מערך הנכס כדמי רצינות, כלומר 20,000 ₪.
עוד לפני שקנינו את הדירה העמדנו את הנכס שלו למכירה ב-450,000 ₪  באתרים השונים, ולאחר משא ומתן הנכס נמכר ב-420,000 ₪ .

אנחנו נפדה את האופצייה, כלומר נמכור את הנכס ישירות מהמוכר לקונה שלנו, ונקבל תשואה של 100% על ההשקעה שלנו, כלומר מינוף חיובי ורווח של 20,000 ₪. (למאמר איך מחשבים תשואה).
זאת אומרת שאם מצאתי עסקה מעניינת אבל אין לי תקציב מספיק גבוה או שכרגע לא מתאים לי להיכנס אליה ומה שנקרא לרכוש את הנכס ולהחזיק בו, אני יכול לעבוד באסטרטגייה של אופצייה ולמצוא קונה שאני אוכל למכור לו את הדירה קצת יותר יקר מהמחיר שהצעתי עליה.

בעסקה הזו יש לנו אופצייה להחליט בעצם אם מתאים לנו להיכנס ולרכוש את הנכס, אבל אנחנו נעשה את זה רק כשכבר הרווח בכיס שלנו, זאת אומרת רק כשכבר מצאנו את הקונה שלנו.
החיסרון בעסקה הזו הוא שיש לנו תקופת זמן מוגבלת ואנחנו נותנים לבעל הנכס 5% מערך הנכס בדרך כלל כדמי רצינות, אם נגמרה תקופת הזמן הזו ולא רכשנו את הנכס דמי הרצינות האלו נשארים אצל בעל הנכס, אז צריך לשים לב לעניין הזה.

עסקת שכירות משנה (סאבלט)

שכירות משנה או בשמה המוכר יותר סאבלט, זוהי עסקה שבה אנחנו משכירים נכס מבעל נכס מסויים במחיר נמוך יחסית, ומשכירים את אותו הנכס לאדם אחר במחיר גבוה יותר.
זה עובד כך: אני מגיע לבעל הנכס ושוכר את הדירה שלו ובמקום לגור בה, אני גם משכיר את הדירה שלו למישהו אחר במחיר יותר גבוה.
בעסקה הזו יוצא שאנחנו סוג של מתווכי שכירות בין בעל נכס לבין השוכר משנה שלנו.

אבל כדי שסוג עסקה כזה יהיה משתלם אנחנו צריכים לשים לב לכמה מאפיינים:
הדירה חייבת להיות זקוקה לשיפוץ, כי בעסקה מהסוג הזה אנחנו נשפץ לבעל הנכס את הדירה על חשבוננו.
זוהי עסקה ארוכת טווח ל-5 שנים מינימום, כי בעסקה מהסוג הזה יש לנו הוצאה ראשונית על הנכס כי כמו שאמרתי אנחנו נשפץ לבעל הנכס את הדירה, אז כדי להחזיר לנו רווחים על ההוצאה הראשונית אנחנו צריכים שהעסקה תהיה מספיק ארוכה כדי שהרווח שלנו מדמי השכירות יחזיר את ההשקעה.

מה גם שלא קל למצוא בעל בית שיסכים לעסקה מסוג זה, אבל זה אפשרי בהחלט וגם צריך לזכור להכניס סעיף לחוזה השכירות של "שכירות משנה", שבעצם יאפשר לנו לבצע את כל העניין הזה של שכירות משנה.

אז למה הדירה חייבת להיות זקוקה לשיפוץ?
כדי להבין את העניין יותר לעומק ניתן דוגמא:
נניח שמצאתי נכס שמוצע לשכירות ואחרי סיור בנכס שמתי לב שהוא ברמה ירודה וצריך לעבור שיפוץ,
אני מציע לבעל הבית לשפץ לו את הנכס על חשבוני בתמורה לחוזה שכירות ארוך עם אופצייה להארכה,
ובתנאי שיכניס סעיף של "שכירות משנה".

כך למעשה אני סוגר עם בעל הבית 1,000 ₪ לחודש,
ושיפוץ יסודי על חשבוני שעלה-20,000 ₪
לחוזה של 7 שנים(84 חודשים).
לאחר שיפוץ הכנסתי שוכר לדירה שמשלם 2,000 ₪ בחודש.

דו"ח אפס מקוצר:
הוצאות-1,000X84)+20,000=104,000) ₪ .
הכנסות-2000X84)=168,000) ₪ .
תוצאה-760 ₪ הכנסה פסיבית בחודש כתוצאה ממינוף ידע לכסף.

דירות ב-500,000 ש"ח ומטה

אז כן אני יודע שרובכם מרימים גבה אבל כן חברים, קיים דבר כזה בישראל.
קיימות דירות מתחת למיליון ₪, כל מה שאנחנו צריכים לעשות זה לפתוח יד 2 ולחפש נכסים עד 500,000 ₪.
מה שאנחנו נמצא זה דירות שנמצאות בדרך כלל בפריפריה (האזורים הפחות מפותחים-צפון,דרום), ואני יודע שלאנשים שגרים במרכז זה יכול להיות קצת מכשול, אבל במחירים של היום באזורי המרכז אין לנו כל כך ברירה.
מה גם שככל שהמחיר יורד התשואה עולה, זאת אומרת ממה שאנחנו שמים לב ובמיוחד בנכסים מניבים שקונים אותם ומשכירים לשנים ארוכות, ככל שהמחיר של הנכס נמוך יותר אנחנו נשכיר אותו בסכום נמוך יותר, אבל עדיין אחרי חישובים אנחנו נשים לב שבדירות באזורי הפריפריה שנקנות בזול התשואה שלנו על הכסף באחוזים היא יותר גבוהה.

זאת אומרת הרווח השנתי שלנו באחוזים על הכסף הוא יותר גבוה לעומת אם אני אקנה עכשיו דירה ב-3 מיליון שקל במרכז תל אביב ואשכיר אותה.
כן דמי השכירות יהיו יותר גבוהים, אבל כמו שהסברתי במאמר אחר תשואה אנחנו מודדים באחוזים, ומבחינת אחוזים אנחנו נמצא שאנחנו עושים פחות רווח על הכסף שלנו בלב תל אביב מאשר בפריפריה.
והכי חשוב לנקודה ההתחלתית שלנו הוא שהם סכומים שאיתם אפשר להתחיל בד"כ בלי כסף בבנק.

כמו שלמדנו, מצאתי דירה לדוגמא ב-450,000 שקל ואני עם 0 שקל בבנק, לקניית דירה הראשונה שלי אני מקבל משכנתא 75% מערך הנכס שלי שהם בעצם 337,500 .
כדי לקבל את המשכנתא הזו אני צריך הון עצמי 25% -זאת אומרת 112,500 שקל, אז אני אקח הלוואה שתיחשב כהון עצמי ואז אקח את המשכנתא וארכוש את הנכס.

לסיכום

כל אחד צריך לפעול לפי פרופיל המשקיע של עצמו.
אין סוג עסקה אחד שמתאים לכולם ואין משהו שהוא הכי רווחי, לכן כל אחד צריך לחזור אחורה ולשאול את עצמי מי אני כמשקיע, כדי לדעת איך להתקדם צריך להבין את השלב הסופי שאליו אנחנו שואפים.

חשוב גם לזכור לתת צ'אנס לעניין הקרקעות כי עדיין אין לגביו מספיק מודעות, כי פוטנציאל המינוף בקרקעות "יד ראשונה" מהמדינה הוא יותר גבוה מדירות כיום בישראל.
חשוב לנצל את המצב שהציבור עדיין לא מודע לעניין הזה ולפעול (כמו שממליצים לנו להשקיע במנייה שעלתה לכותרות, אבל שוכחים שאת הרווח העיקרי עשו אלו שהשקיעו ראשונים וצמחו עם המניה עוד לפני שכולם הגיעו).

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)