מה זה דו"ח אפס | מה זה תשואה ואיך מחשבים

במאמר הנוכחי אנחנו נדבר על ההכנה שלנו בבית לפני שאנחנו מחליטים האם עסקה היא משתלמת או שאולי היא רק נראית זוהרת מהצד, ואחרי שאנחנו ניכנס למספרים אנחנו פתאום נגלה שהיא לא כל כך משתלמת כמו שחשבנו.
השלב הזה הוא מאוד קריטי לפני ביצוע לעסקה והמון אנשים מדלגים עליו,
ואז מוצאים את עצמם מופסדים מעסקה שהיו בטוחים שהיא בוננזה ושהפעם מה שנקרא הם "יביאו את המכה".

בניית דו"ח אפס

דבר ראשון והכרחי לכל עסקה הוא בניית דוח אפס – מה זאת אומרת?
לפני כל השקעה שלנו, אנחנו צריכים לתכנן אותה נכון.
וגם אנחנו נרצה לבדוק אם היא רווחית בשבילנו.

לכן אנחנו נבנה דו"ח אפס, שבו מפורט כל שקל שייצא וייכנס לעסקה הזו.
למעשה הדו"ח הזה הוא בדיוק כמו שהוא נקרא, הוא מחושב מנקודת האפס שלנו.
הנקודה שבה אנחנו נכנסים לעסקה ועד נקודת הסיום שלנו,זאת אומרת-מכירת הנכס.
מומלץ לבנות 2 דוחות, הראשון הוא תיאורטי ולפני העסקה והשני במהלך העסקה.

מסיבה פשוטה – בדו"ח התיאורטי אנחנו ניתן מספרים מוערכים כי מה לעשות – אין לנו את כל הניסיון שבעולם ואנחנו יכולים רק להעריך כמה ייצא וייכנס בעסקה, אבל זה אף פעם לא יהיה מדוייק.
בדו"ח המעשי אנחנו מזינים במהלך הדרך את הסכומים האמיתיים שהושקעו ונכנסו אלינו בעסקה, וככה למעשה אנחנו במעקב מושלם אחרי כמה שתיכננו להוציא ולהכניס, מול כמה באמת נכנס ויוצא בפועל.
מומלץ לבנות דו"ח אפס בטבלת אקסל.
זה כמובן עניין של נוחות, אתם אפילו יכולים לרשום לעצמכם כל הוצאה והכנסה על דף,
אני אישית מתנהל בקבצי אקסל כי איתם הכי נוח לי לעבוד, ולכן על זה אני ממליץ.
אז לפני כל עסקת נדל"ן שלנו אנחנו נחשב באמצעות דו"ח האפס את הכדאיות שלנו להיכנס לעסקה מסויימת.

דרך אגב צירפתי לכם נוסח של דוחו"ת אפס לדוגמא בנדל"ן שתוכלו להתחיל לעבוד איתם. (בסוף המאמר)

מה זה תשואה ואיך מחשבים אותה ?

הדבר הראשון שיעיד על הכדאיות שלנו להיכנס לעסקה הוא תשואה:מה זה תשואה ?
המשמעות היא אחוז הרווח על ההון שלנו בעסקה באחוזים.
זאת אומרת שתשואה *תמיד* נמדדת באחוזים, לא במספרים.
כי המטרה שלנו הרי היא לעשות אחוז כמה שיותר גבוה מהכסף ששמנו מהכיס שלנו בעסקה.
זאת אומרת שהשאיפה שלנו היא תשואה חיובית, כלומר מינוף חיובי על הכסף.
מן הסתם כי מכאן נובע הרווח שלנו.

והבאתי לנו כאן דוגמא,
אם יש לי הון עצמי של 100,000 ₪ וקניתי דירה ב-500,000 ₪
 (את שאר הכסף קיבלתי מהבנק).
זאת אומרת לקחתי 400,000 שקל מהבנק,
מכרתי את הדירה ב-550,000 ₪,מה האחוז שהרווחתי על ההון שלי?

ההון העצמי שלי שנכנס לעסקה הוא 100,000 שקל,
והרווח שלי מהעסקה הוא 50,000 שקל,
זאת אומרת עשיתי 50% רווח על ההון העצמי שלי, אתם זוכרים?
בתשואה אנחנו מחשבים רווח באחוזים,לא במספרים.

תשואה בנדל"ן תהיה מחושבת בצורה הזו – הרווח מהעסקה חלקי ההון העצמי שהשקענו בעסקה, לוקחים את התוצאה ומכפילים ב-100 = אחוז תשואה.

אנחנו גם לא מכניסים במשוואה את הכסף הבנקאי כי הוא לא מעניין אותנו, הוא לא יצא מהכיס שלנו ולכן הוא לא משנה את אחוז הרווח על ההון שלי, אני מדגיש ההון שלי שנכנס לעסקה.
כי הכסף הבנקאי הוא לא חלק מהתוצאה, הוא רק כלי בתהליך שלנו להגדיל את ההון העצמי.
ואת הגדלת ההון העצמי בעסקה אנחנו מודדים באחוזים – וזוהי התשואה שלנו.

החזר השקעה ורווחים

דבר נוסף שצריך לבדוק בדו"ח האפס הוא החזר השקעה ורווחים:
המטרה שלנו בסופה של כל עסקה היא להרוויח כסף.
שזה גם עולה בקנה אחד עם חישוב התשואה שלנו, אז כדי לבדוק האם בכלל משתלם לנו להיכנס לעסקת מינוף,
אנחנו נשתמש בדו"ח האפס להזין את כל ההוצאות המתוכננות ואת כל ההכנסות המתוכננות,
ומומלץ להיות סולידיים (לכוון לסכום הצפוי הנמוך ביותר), בהכנסות.

חברים אני ממליץ בחום לא לקחת סיכונים בשלב הזה ולא לעוף גבוה עם המספרים של ההכנסות,
תאמינו לי שככל שתהיו יותר צנועים בדו"ח האפס שלכם לגבי הציפייה שלכם ל"כמה תכניסו מהעסקה" זה יבוא לטובתכם.
כי אז אתם תוכלו לבחון את העסקה גם בתרחיש הרע יותר שלה, זאת אומרת בתרחיש שבו ההוצאות שלנו יהיו גבוהות מהצפוי, וההכנסות יהיו נמוכות מהצפוי.

ככה אם העסקה עדיין משתלמת בעינינו בתנאים האלה, זו כנראה עסקה שכדאי להשקיע בה.
כי גם אם דברים לא יילכו כמו שרצינו, הם כנראה ייראו כמו דו"ח האפס הצנוע והסולידי שבנינו מההתחלה.
אני מזכיר שאנחנו משקיעים, אבל זה לא אומר שאנחנו אוהבים סיכונים, אנחנו אוהבים לישון בשקט בלילה.
מצד שני,רוב הסיכויים הם שהדברים יילכו כמו שצריך ולא כמו בתרחיש המאוד סולידי שבנינו,
ואז אם הרווחנו מעבר בעסקה – מעולה, זה בונוס בשבילנו.

אז בשלב הראשון אנחנו צריכים לבדוק האם יהיה החזר השקעה, ואם כן כמה זמן זה ייקח להערכתנו?
זה שלב חשוב מאוד לגבי עסקאות מינוף בנדל"ן, כי כל חודש שאנחנו מתעכבים לגבי החזר הכסף אנחנו די מפסידים כסף, פירטתי על כך במאמר האם כדאי לקחת משכנתא ארוכה או קצרה.
אז חשוב מאוד לדעת מתי אנחנו צפויים להחזיר את המימון שקיבלנו ממשקיעי חוץ (זאת אומרת כסף שהוא לא שלנו)
בשלב השני אנחנו נבדוק את הרווח הצפוי לנו,
כלומר התשואה על ההון שלנו והאם עסקת המינוף משתלמת.

זה בעצם השלב העיקרי,
כמו שדיברנו אנחנו נחשב קודם כל כמה זמן ייקח לנו להחזיר את ההוצאות ומה הרווח שלנו מעבר?
זאת אומרת מה התשואה שלנו?
כי בואו לא נשכח, המטרה הסופית של כל עסקה שלנו, היא בעצם רווח.

זה הכרחי מאוד וחשוב שנדע להתכונן לעסקה ולגשת אליה כמו משקיעים רציניים, שזה אומר להבין את המשמעות של ההשקעה שלנו ולהבין כמה זה חשוב לא לתת לכסף שלנו לרבוץ בבנק ולצבור לעצמנו כמה שיותר חובות טובים
באמצעות גישה נכונה לעסקה עם דו"ח אפס וחישובי תשואה מדוייקים.
דרך אגב צירפתי לכם נוסח של דוחו"ת אפס כאן לדוגמא, מקווה שזה עוזר לכם.

איך להמשיך מכאן ?

כתוב/כתבי תגובה

שלח הודעה
1
היי , כאן עדן :)
מחפש משהו, יש לך שאלה ?
אני זמין לעזור לך שלח לי הודעה ונדבר :)